健康资讯 章哥，我家里去年本来想换房买个二套，结果年底家有事耽误了，没想到就涨了上去。我自己在西城展览路，想给父母在周边买一套老破小两居，方便带孩子。全款550万，目前只能买大开间，实在不甘心，想着能不能先买个其他区域的房子，等跑赢大盘再买回来。
其实买哪个区域我真的没概念，老宣武，望京，丽泽，草桥马家堡，朝青…只看过广内的房子，别的地方都没看过，不了解。您觉得我先买别的区域再买回西城的思路可不可行？
如果可行，能否推荐几个您认为比较有投资价值的小区，我们不自住直接出租，打算持有3年左右。如果买别的区不可行，我们是不是只有在西城展览路附近买1居大开间这一条路了，还有没有别的办法？
搜了搜二手房的价格区间，大概浏览了一下，东边的炫特嘉园、青年汇、国美第一城、北边的金域华府、莱圳，南边的万年花城、星河城，西边的融景城，大概可以买个两居室，您看哪个小区优秀一点？或者您再推荐几个？辛苦啦！
回答：
1、 先买别的区域，等赢了在换回来，理论上可行，现实中未必。
先提醒一个置换成本，一般都是5%。也就是说，除了房价以外，至少还要多赢5%，才算是真的划算。可这哪儿那么容易啊。就算望京的涨幅高，但这谁敢保证还能大幅超过？反正我不敢，只能说至少不低于北京大盘。
而且，这还牵扯到一个购房时机。比如2017年317之后，到年底，西城学区房领跌，跌幅高达17%。那别的板块如果没跌这么多，此时置换是最合适的，少输就是赢。可这时机谁敢预测？也踩不准啊！
所以，这种方案，理论上可行，现实中很难操作。万一输了呢？
2、 这几个板块中，老宣武是不用想，能跟上就不错。丽泽是前景看好，但产业区的成长很慢，丽泽更慢，慢工出细活，短期内不太可能有什么太大效果。草桥马家堡和朝青只能说是不错，但要想超出西城5%以上，也就是跑赢大盘5%以上，不容易，可能性也不大。
望京之前是做到了，但我不敢说以后还能这样，只能说有可能，现在的势头不减。但有一条，全款550万，在望京根本买不到能跑赢大盘的房子，基本600万起。望京是个典型的资本主义板块，两级分化严重，品质高的小区升幅快，老小区慢。像橄榄城是涨幅最明显的，650都不好买到，等出房的还不少人呢。所以也不合适。
3、 是否买学区房我没建议，看自己的需求，房主不炒。
4、 这一堆小区，朝青的先看青年汇，是跑赢大盘的，炫特和国美拉平。金域华府我最近没看走势，有可能赢吧；莱圳家园是挺好的，既没溢价，也赢了一些。万年花城拉平，星河城赢了。融景城是石景山学区房，没必要凑热闹。
如果让我选，纯投资首选青年汇，自住+投资选金域华府。
5、 我不再推荐了，这就够瞧的了。仅供参考吧。
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【渝中区】
入读学位紧张学校，除了三对口和六年一户，还需要满足以下条件：
① 已有房屋：父母或者其他法定监护人房屋产权必须达到51%以上
② 二手房：房屋产权过户和户籍入户须满1年以上；同一产权二手房原对应户籍无适龄儿童对口入学或者已满6年。
学位紧张学校：大坪小学、马家堡小学、石油路小学、解放小学、中华路小学竹园分部计划学位只能基本满足渝中户籍学生入学需求。
【江北区】
如果不符合“三对口”和“两对口”，除了入学压力大的学校，在学位空余前提下，根据户籍就先就近原则，审查合格后予以招收，额满为止或由区JW根据学位空余情况和就近原则，统筹安排入学。
【沙坪坝区】
入读学位紧张学校，除了三对口和六年一户，还需要满足以下条件：
① 父母或法定监护人房屋产权达51%以上，满足人均15平；
② 新房：提前1年落户
③ 二手房：提前3年落户
学位紧张学校：树人小学、沙坪坝小学、沙坪坝实验一小，育英小学，南开小学，森林实验小学
【九龙坡区】
入读学位紧张学校，除了三对口和六年一户，还需要满足以下条件：
① 提前1年完成购房交易并取得房产证和对应户籍；
学位紧张学校：谢家湾小学、歇台子小学、九龙坡实验一小、彩云湖小学、高新区实验一小、铁路小学。
【渝北区】
满足三对口，监护人产权51%以上，还需要满足以下条件：
① 新房提前1年落户；
③ 二手房读学位紧张学校，提前5年落户。
② 户籍生转学到渝北，如果对口学校无空余学位，区JW会统筹安排。
学位紧张学校有：八中、数据谷、渝北区巴蜀小学、渝北区空港新城人和街小学，该范围内学校二手房业主子女需迁户入住满5周年才能按“三对口”入学；
【两江新区】
入读学位紧张学校，除了三对口、六年一户，还需要满足以下条件：
① 星光学校水晶郦城校区、星光学校礼嘉校区、金山小学金童校区、金山小学栖霞路校区、童心小学：二手房满足1年落户，完全100%产权；
② 金山小学美利山校区（2021年9月起）：二手房满足2年落户，完全100%产权；
③ 博雅小学：提前至少1年。2021年入学的，法定监护人房屋产权取得和适龄儿童户口迁入时间应在1年以上；
④ 2022年入学的，法定监护人房屋产权取得和适龄儿童户口迁入时间应在2年以上；2023年以后入学的，法定监护人房屋产权取得和适龄儿童户口迁入时间应在3年以上。以上时间界定均以8月31日为界。
【南岸区】
学位紧张学校，除了满足三对口，还需满足条件：
① 2020年9月1日（含当日）后购二手房，提前3年落户
学位紧张学校：
① 南坪片区：珊瑚小学、江南小学、珊瑚康恒小学、天台岗居乐小学、天台岗（上海城校区）小学、南坪实验小学（康德校区）、南坪四海小学
② 弹子石片区：弹子石小学（CBD校区），中海学校；
③ 茶园片区：珊瑚鲁能小学、南坪实验金科小学、珊瑚中铁小学、教师进修学校附属小学
【高新区】
学位紧张学校，除了满足三对口和六年一户，还需要满足以下条件：
① 新房提前1年落户；
② 二手房提前3年落户；
③ 不管是独立拥有房屋产权还是共同拥有住房产权，法定监护人、适龄儿童的不动产权份额达到51%以上，且人均面积不低于15平。
学位紧张学校：大学城树人小学。
【北碚区】
学位紧张学校，除了满足三对口和六年一户，还需满足条件：
① 法定监护人房屋产权达51%及以上份额；
② 暂无落户年限要求；
学位紧张学校有：西大附小本部、西大附小缙云校区、朝阳小学北校区、朝阳小学南校区、人民路小学本部、人民路小学蔡家校区。
【巴南区】
学位紧张学校，除了满足三对口和六年一户（初中3年一位），还需满足条件：
① 暂无落户年限要求，按户籍迁入先后时间安排就读；
② 监护人房屋产权达50%以上（不含50%）；
学位紧张学校：鱼洞四小、鱼洞二小、恒大城小学。
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【大渡口区】
学位紧张学校，除了满足三对口和六年一户一外，还需满足条件：
① 监护人房屋产权达到51%以上；
② 提前一年落户；
学位紧张学校：大渡口区实验小学、育才小学（含建设村校区、双山校区、双山实验分校），钰鑫小学、大渡口小学。
