健康资讯 【每日学“典”：改变土地用途 须依法审批】《中华人民共和国民法典》第三百五十条：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 来源:网页链接
南哥侃地产，今天说说房地产开发流程
第一期说说土地获取，方案审批
前几期说了城市，说了项目，说了土地，说了未来供地方向，大家想让说说这个房价升降问题，还有什么时候买卖合适。我考虑了一下，还是先说说开发流程，说完开发流程，再说开发企业成本构成，再推倒到房子成本价格上，这样大家对房子定价也就有概念了，后面我在针对国际经济，国内经济，房地产政策，以及在承房企，多方面给大家进行分析，这样告诉您房价是否涨跌，您就一目了然了。
住宅项目开发，分为如下流程，获取土地—规划方案审批—施工建设—竣工交付。
土地就像咱们做饭的锅，有锅才能开始，方案就是菜谱，施工是就是菜，按照菜谱去做菜，竣工交付就是端出来上菜了，上菜之前需要让经理检查一下。
首先说土地获取：获取的土地是项目开发的第一步。
之前讲土地的时候也都穿插着说了一下，土地入市的一个流程，大框架相信看了视频的朋友都明白了，现在就是土地通过拍卖给地产公司。
说说三类房企获取土地时候决策过程。
一般大一点的公司都有投资发展部门，经过这个投资部门市场调研，成本税务测算，符合投资标准才获取土地。不符合投资标准的也就pass了。
小一点的公司基本上就是老板一个人拍板了，老板相当于投资部门，虽然没有那么精细的测算，通常老板自己对市场，成本，都比较清楚，最后盈亏心理都是比较清楚的。但是精度和大公司有差距的。
外行进入地产的，老板自己拍板拿地，就挺身而入进入这个行业，通常市场行情好的时候，项目不会亏损，但是相较于其他类型公司，利润要低一些，通常是管理的粗放，没有经验导致。市场行情不好，就会深入泥潭。
获取土地的方式无非就是收并购和招拍挂两种大的方式，其他的合作，勾地最后呈现出来也都在这几种方式上。
说说获取土地后，房企会依据政策要求缴纳完成土地款，签订土地合同，缴纳契税、印花税，办理不动产证书。再办理建设用地规划许可证。这样土地才算是房企完全拿到手里。
其次说说规划方案：获取土地的时候，都会有规划条件，这个规划条件是规划局出具的，关键指标有占地面积，容积率，建筑密度，建筑限高，停车要求，地下建筑要求等，其他涉及到太细致的就不详细说了，简单科普一下，一宗土地建设面积的多少问题，例如100亩土地，容积率1.5，地上建筑面积就是100*666.67*1.5=10万㎡，除了地上建筑面积还有地下建筑面积，规划条件会要求地下面积不超过多少㎡，地上建筑面积+地下建筑面积的总和就是这个项目总建筑面积。
方案设计基本的依据就是规划条件，房企会结合地块的位置，形状，客户对户型的要求，综合对项目进行定位，是刚需盘，刚改盘，改善盘，还是都兼而有之。当然了，再此同时会依据项目性质确定项目的用工用料的品质。
方案设计完成，此时的方案是概念性设计方案，不能按图施工的，需要通过专家会，局务会，县市领导小组会，对方案进行最终的审核，方案符合要求后，才可以通过政府审批，不符合要求，需要进行修正，修正再重新上会审批，方案无误后，设计院在依据方案进行图纸深化，出具施工图。直到此时，方案才具备指导施工的意义。
方案审批后，需要办理建设工程规划许可证，再办理建筑工程施工许可证，有了施工许可证，才可以进行施工。
这一期就说到这里，下一期说说施工和竣工验收交付。
这个是文字版本的，会同步到视频上，不想看文字的，可以去看我的视频。
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没办理手续等于白用几年，使用农村土地应该审批才能建设
中国质量新闻中国质量报刊社-中国质量新闻网官方账号未办理合法用地手续 中国铁塔股份有限公司荆门市分公司被罚
农村村民申请住宅用地，应当由乡镇政府审核批准。因此，乡镇政府要贯彻履行属地责任，优化审批流程，提高审批的效率。其中，涉及农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。
开发商为何能到处建？你为什么不行？你去买房为何还要交管理费？不交你家门都不让进，这是为什么？//@华诺道贺:土地是属于国家的，包括你的自留地，建房子之前是要审批的，土地不属于私人的，你只有使用权，没有买卖权，建房之前是要审批的，审批报告的本本没到手不要动工，建房不是你想建就建，要经过国家的国土局的审批
愚人也会笑违建，又是违建。去拆的迟钝又迟疑，围观的交头接耳，只有房东默默的搬着东西，万事俱备只欠北风……。
中国还应该私人不能买卖土地吧！//@不凡明月08：花钱买的地自己盖楼房子//@悠闲暖阳GU：为什么一个私人的住宅，可以拥有这么大一块面积的土地？那审批是怎么通过的？
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00:34在中国，你只要有了钱。 打点一下。没有什么不可能//@悠闲暖阳GU：为什么一个私人的住宅，可以拥有这么大一块面积的土地？那审批是怎么通过的？
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00:34河北省三条高铁启动前期准备，雄商、雄忻、津潍高铁河北段启动土地报批工作!
#头号周刊# 盐湖区重点项目土地报批工作推进会召开
5月3日，盐湖区重点项目土地报批工作推进会召开，听取进展汇报，就下一步工作进行讨论、对接。#运城#
副区长霍国荣参加会议并强调，各相关单位要站在全区发展大局，立足工作实际，积极推进重点项目土地征收报批工作；要切实担当尽责，紧盯土地报批时间节点，严格落实相关政策，进一步明确目标任务和工作职责，各司其职、迅速行动，强化工作联动，全力推进重点项目建设步伐，为盐湖全方位推动高质量发展作出应有贡献。#运城头条#
【土地使用权】农村宅基地申请审批程序是什么？
【2022年起，9种情况不能翻修、翻建农村房屋，否则会有法律风险】
年前，自然资源部办公厅还印发了《土地卫片执法图斑合法性判定规则》，该规则明确指出，对《土地管理法》颁布实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地，并会依法处理。
在下述9种情况下，无论是建房还是翻修都存在一定的法律风险，农民朋友需牢记！
第一种：不符合乡镇总体建设规划的，农民不可随意乱建；
第二种：审批手续未通过的，农民不能对旧房屋进行翻修；
第三种：农民或他人不能在水资源保护区、生态保护区建房；
第四种：在农用地尚未转化为建设用地的情况下，任何人不能乱建房屋；
第五种：在基本农田上建设房屋，即使建设完成也会被强拆；
第六种：建新不拆旧或者一户多宅都是不被允许的；
第七种：原有住宅已经被定性为属于违规建筑的，其翻修行为同样不合规；
第八种：异地申请宅基地建房，但未将原有宅基地退还给集体是不合法的；
第九种：不超出宅基地的标准使用面积建设房屋。#自建房#
#案说土地房屋征收补偿安置# 先征后批、多征少批行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续”，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五第一款“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施”的规定，属于违法征收土地行为——(2017)最高法行申3699号。
高新区沣河西岸灵沼片区的国际社区安置型商品楼地块位置具体在哪？
回复西安高新区
高新区灵沼安置房项目拟定于灵韵北路以南、正庄村址以西、上南丰村址以东区域。 灵沼安置房项目用地土地报批手续已于6月份完成，目前正在清表阶段，现阶段已确定建设主体单位，同时正在开展方案设计工作。安置房项目将尽快启动建设。
南阳第十七完全学校到底还建不建？是不是取消了？官方最新答复来了：“南阳市第十七完全学校土地报批手续已上报省国土资源厅，待省国土资源厅批复后，该项目即可实施。”
也就是说，还要建，但是目前手续尚不完善。啥时候开建，仍然是个未知数。
105国道改造，和乐至水西段，龙回至南康段，皆已列入十四五开工计划，目前，该项目正在开展工可编制、施工图设计、用地预审和土地报批等前期工作，按照一级公路建设，双向四车道，路基宽25－30米。#赣州头条#
105国道作为赣州最重要的国道，原来高速未通时，龙南的里仁、赣县的沙地都是马路经济的代表，可以说一条国道养活了一个乡镇。可随着高速通车以后，人气渐渐冷清，特别是沙地镇，基本上成了一个死角，过境车辆大部从高速经过，会走105国道的也就剩下些沿线乡镇的老百姓。
加之105国道还是沿用原来的路基，路面小，只有双向两车道，而且需要经过几个长坡、陡坡，路上稍有个事故，一堵就是几公里远。
这些年，沙地五云两个乡镇一直传闻要划入章贡区，致使赣县区里的投资力度也偏小，原来攸镇规划了个工业小区，也因为污染的问题陆续撤出，且道路等级不够，招商吸引力度不够。
五云这次规划建设了赣州港码头，五云沙地两个沿江的乡镇倒是迎来了发展机会，特别是攸镇就在万安水库库区，如果交通能够改善的话，以沿江的区位优势且在赣州城的下游，倒是可以安排一些重工业过去。
要致富先修路，105国道目前大部都改造完毕，也就剩这么几段还未改造了。希望早日动工，让沿线的乡镇也吃上一波发展的红利。
农村从11月份开始，推行“三禁两拆”。
第一，禁止任何人，任何单位占用耕地建房，在耕地上搞开发，建设。
为了保护耕地安全，守住粮食底线。国家三令五申要求各地方在审批土地使用时，要严格遵守相关规定，并且在不久的未来，将会进行一次大规模的清查整治，一旦发现违规行为不仅会征收耕地占用税，还将全面拆除恢复原貌！
第二，禁止城里人到农村进行宅基地交易。
近年来，城市生活越来越拥挤，然后一部分城里人开始向往农村安静，缓慢的生活节奏，进行反向移民，纷纷在农村里购买宅基地，建房。但是这种交易是不受法律保护，并且交易主体的权益也不受法律保护。
第三，禁止在宅基地上建设经营性建筑。
有些人钻政策的空子，报批的时候明明是宅基地，结果等开工建设的时候就变成厂房啊，酒店之类的，此类建筑无效，不受法律保护，说拆除就拆除。
第四，拆除“问题坟墓”，农村违规建筑。
有些平原地区，都将坟墓建在耕用地里，并且规模越来越大，而且越来越豪华，用水泥，用大理石，仿佛要建皇陵一样，而有些农民没有获得任何审批，随意建筑，占耕地，占马路，在不久的未来，这些都将会被拆除。
农村征地可以拒绝吗？
农村征地可以拒绝吗？在这些情况下还真可以。虽说大家都盼着自家的房屋和土地能被征收，但是如果遇到补偿极度不合理的情况，咱们肯定是不想被政府征收的。那么我们今天就来讲讲农村征地咱们可以拒绝吗？第一种情况就是征地本身不合法，比如征收方没有依法办理征地审批，没有依法将拟征地信息在拟征地范围内进行公示公告，听取被征收人及其利害关系人的意见。没有和农民朋友们签订补偿协议等等。第二种情况是征收方未依法对补偿标准、安置方式和社会保障等进行公告，没有依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅其他地上附着物和青苗等补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
总的来说，征地的强制性主要在于它是出于公共利益需要，由国家主导。如果经济行为本身就存在违法问题，那么被征收人是有权提出异议的，并通过法律途径保护自己的合法权利。在这里我们也要提醒大家，咱们拒绝不合法、不合理的征收和补偿行为时，一定要通过合法的手段和途径，以免延误维权机会。
土地征用是指国家为了建设和公共利益的需要，依照法定程序将集体所有土地变为国家所有土地，并给予原土地权利人合理补偿的一种行政行为。浙东农村随着改革开放的进程不断深化，尤其作为改革开放的前沿的浙东农村，面临着活跃民营企业和外资的企业涌入，以及城市规模不断扩大，城市用地和工业用地不断扩大，随之而来的是原有的征地模式政策和方式与新形势的社会发展产生越来越激烈的矛盾，急需不断创新模式和调整政策。
因此根据《土地管理法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。也就是说，对于违法征地或者不予补偿就来征地的行为，咱们是可以拒绝的。
《土地征收公告办法》第十四条规定：未依法进行征收土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。
未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。
2021年农村征地9个步骤
4月21日通过的《土地管理法实施条例修订草案》，首次细化了农村土地征收的程序，保障了被征地农民的权利，以下是农村征地的九个步骤：
1、土地征收启动公告；
2、土地现状调查和社会稳定风险评估；
3、编制征地补偿安置方案；
4、补偿安置公告；
5、征地补偿安置协议和决定；
6、征地申请审批；
7、土地征收公告；
8、强制执行；
9、征地补偿费用。
申请土地征收的地方人民政府应当将土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用以及社会保障费用等足额预存，未足额预存的，不得申请土地征收。
以上哪个环节出现问题或者被遗漏了，农民朋友都可以拿起法律武器维权了。
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#普法行动-律师来帮忙#【自然资源部“要素稳增长26条”：拆分审批征地又允许了？】
日前，自然资源部发布《关于积极做好用地用海要素保障的通知》，其中明确允许分期分段办理农用地转用和土地征收审批。
《通知》指出，确需分期建设的项目，可根据可行性研究报告确定的方案或可行性研究批复中明确的分期建设内容，分期申请建设用地。
线性基础设施建设项目正式报批用地时，可根据用地报批组卷进度，以市（地、州、盟）分段报批用地。农用地转用和土地征收均在省级政府权限内的，可以县（市、区）为单位分段报批用地。
需要注意的是，2004年发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中曾明确规定，严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。
我们认为，此次政策放开的“分期分段审批”与曾被严格禁止的拆分审批有所区别，其重点在于加快推动项目实施。但可以确定的是，征地审批的政策从总体上已趋于宽松、灵活，征拆项目的落地和推进或将更多更迅速。
#我要上 头条##我要上微头条##普法行动#
