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望京保利二期134平边户高楼层报价竟然1800万了。。。
--by搜房旗
卖二换一，要卖的房已卖。想买的总价1800出头，目前倾向广外朗琴园140和望京保利中央公园134。目前都没有自住需求。请教：一是从保值增值角度，哪套更优，或者是否还有更好的选择？二是现在挂牌量新高，感觉价格有些松动，是不是可以等等年底再出手更合适？
回答：
1、保值增值那肯定是望京保利啊，这没什么可说的。这完全是两种功能的产品，差距有点儿大，怎么考虑的？
2、中央公园是典型的自住+投资，纯投资也没问题，租金不吃亏，毕竟这价位和户型面积在朝阳北部不算太特殊。感觉价格松动就等等呗，反正这价位的流动性也不会太强，等等一般也不吃亏。
不过也关注吧，年底之前各大行多了各1000亿的房地产专项信贷任务，加起来上万亿。常规是半年内影响市场，那春节前后也就差不多看到效果了。
3、朗琴园。1800万可以说在学区房算是溢价低些的，到了低谷期也性对好些。但怎么说都是学区房，这价位的溢价也得在20%。自住和上学无所谓，反正也得买，自己觉得合适就行。
但纯投资，不觉得租金低点儿吗？而且毕竟过两年就是入学低谷期了，一般不建议和大趋势对赌，赢了不过是拿回平均值，输了的话犯得上吗？而且140平有点儿尴尬，一般要么就140以下，90以下才合适呢，要么就160或以上，反正都过线了。这非得卡着线，图什么呢？
4、反正就这种现状吧，数据都是明摆着的，就看自己怎么理解了。常规投资是不建议这会儿再往学区房里冲了，除非是真想赌一把。或者短期也行，反正怎么也得一年多才过了高峰期呢，赌一把最后的疯狂，想好了再试。
仅供参考。
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【500万买望京？整理完这些小区我哭了】望京是北京买房当之无愧的热门区域，但望京房子分化非常严重。望京商圈大概有140多个小区，这些小区根据价格档位以及品质粗粗可以分为4个级别。
处于食物链最顶端的，自然是望京的豪宅，比如远洋万和公馆、湖光壹号、望京金茂府、首开国风尚樾、果岭里class、慧谷根园西区、东湖湾2期、昆泰嘉瑞中心等等。这些小区都是望京的老牌别墅，万和公馆和果岭里都有很多明星住，以前章子怡就住在果岭里，汪峰有首歌叫《果岭里29号》，平时从果岭里小区附近路过，是很漂亮的红砖房，价格3000万以上。
第二层级是千万级的改善小区，代表有保利中央公园、东湖湾1期、融科橄榄城2期 、大西洋新城F区、臻园南区、融科橄榄城3期、大西洋新城金石美苑、大西洋新城E区等等。
第三层级为宝星国际、澳洲康都、大西洋新城B区、北京香颂城市公寓、都市心海岸、嘉美风尚中心、夏都盈座、朝庭公寓、方舟苑3期。这些小区会相对比较新，两居室基本没有可能买，宝星国际、大西洋新城B区、都市心海岸、夏都盈座、朝庭公寓和金隅国际都有一居室，可总价也都徘徊于550~600以上，一般捡漏都是低楼层和差户型，价格和品质中间肯定都是有取舍的，哪有那么多好运气的捡漏。
第四层级是南湖东园二区（97年）、慧谷时空、嘉润花园、南湖中园一区（00年）、中环南路5号院（96年）、利泽西园、望京新城、南湖中园二区、望京西园一区、花家地北里。这些小区都会相对比较老，最大的空间就是花家地小区，号称是望京性价比最高的小区（价格最低的老破小且是学区）利泽西园小区比较新，但是500万能选的户型都是低层且奇葩户型。
最近准备卖掉望京西园没电梯的五楼，因为母亲膝盖不能再爬楼了，想购置一套品质好，低密度，且生活便利的房产。有几个小区在考虑范围，顺义首开富力金禧璞瑅160米大四居，总价748；顺义马坡中建宸庐160的大四居；通州首开香溪郡下沉庭院160平。顺义，通州选哪里？通州虽然是副中心但是宋庄会不会永远规划不到？拜托章哥给个建议。
另外再补充一点，我有两套房子，一个是我刚才说的望京西园一区五层100的无电梯房，一个是天通中苑169平的电梯复式，带一个150平米精装露台，改善主要是母亲腿的问题。但有人让我出手望京，因为天通中苑未来涨幅会更大，望京虽然需求更多，但是我家在整个望京属于老破小且没电梯。我是北京人，没住过南城，也不想住，所以我想选择的板块依然是朝阳北部，顺义南部，昌平东部的大户型，跪求告诉我卖哪里，买哪里，谢谢章哥。
最后再说一下，我不考虑学区房，家里没孩子，也不打算要孩子，地铁远近也无大碍，工作不用通勤坐班可以错峰出行，老人是我最多考虑的，所以医疗资源首选，其次是超市公园绿地。因为家里只有一个老人而我又是独生子女，不想和亲戚太远，亲戚全部在望京，酒仙桥这一地区。还有就是其实家里就我和母亲两个人，但不喜欢小户型，您觉得我留一套呢，还是两个都卖掉，直接换望京的高品质小区比如东湖湾或者保利中央公园这种。
回答：
1. 我一般只能从投资角度分析，这三个都是典型的自住改善型住房，凭个人喜好选择为好，别人的建议意义不大。
这和哪个区没什么太大关系，都不是投资型房产，住的舒服是第一位的。副中心到现在为止也就是运河附近得到利好，其他的板块都没什么影响。连影城附近都没有房价变化，就不必太在意其他的规划了，太遥远了。
2. 望京是投资型板块，整体升值排北京前列。但这里也是两级分化很明显的地方，房龄新品质高的升值快，东湖湾和中央公园就是代表。老小区相对弱，至少是占不着什么便宜。
但这毕竟是望京，是产住结合最好的板块，整体板块强，老小区只是在板块内弱，非说会被天通苑超过这就有点儿异想天开了。相当于说回龙观会超过西二旗中关村，丰台超过西城海淀，不太现实。
自住型的房子凭个人喜好，这没有说哪儿更好的，喜欢就是好，又不是投资，不好比较。
3. 如果留的话，建议留望京的。这可以试想把板块放大成城市，望京相当于北京，是产业和居住都有的。而天通苑相当于燕郊，是典型的生活居住区。那如果在都不居住的情况下，自然宁可留北京的老破小，也不留燕郊的远大新。
何况也没新几年，西园没电梯的基本在一二区，1999年左右的，不算太老。二区还是没有拆迁户的，如果是这儿的话就留着吧。天通苑的大户型自住更合适，出租的话租金收益率也低，这么大户型也不好租不好卖的，投资性弱于小户型。
这么说吧，如果是纯自住，那就卖掉天通苑的换到郊区，别太在意保值什么的就行，自住舒适为主。如果是二者想兼顾，那就两个都卖掉还换在望京，或者新北苑和来广营。中央公园橄榄城东湖湾新航线臻园等等，新北苑哪个小区都行，除了别墅之外都升值很好。
仅供参考。
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【北京土地之开发商未完待续】
2021.5集中拍地后，开发商新一轮博弈还在继续，目前的重要变化如下：
一、北五环海淀地块（树村），传绿城参股，与融创联合，比例或为30%左右；
二、朝阳望京旁地块（崔各庄），金地退出，华润保利继续联合。
三、朝阳东五环地块（王四营），金地和华润均退出，只剩保利独家。#北京楼市#
我是首房首贷，国贸上班，偶尔要去西边开会，首付300左右，之前一直看二手，双井四惠朝青都看了，但品质好一点的小区基本只能买开间或者西北/西南向一居。转看新房之后，望京、东坝、王四营和豆各庄都看了。目前还是纠结，不确定买二手还是新房，如果新房的话保利、华越和绿城沁园，或者其他楼盘您有没有什么推荐，谢谢。
我谈一下我对各楼盘的顾虑：保利就是担心周边发展不起来、跟不上大盘；绿城就是觉得社区密度大，可能会乱，而且离五环近会吵；华越的话119的户型有点超预算，然后地铁也不知道什么时候能通到小区那站，东坝的饼也心里没底，感觉目前的价格已经预支了未来的发展。
回答：
1. 是保利锦上吗？这倒不用担心，踏踏实实的吧，无论是否发展的起来都肯定跟不上大盘。这地段在之前简直就是被遗忘的角落，朝阳不重视，否则也不会弄那么多的保障房安置房了。
人家政府是天天研究地段儿的，规划就是他们做的，知道将来的配套什么样儿。但凡值钱的土地也犯不上都用来盖这种房啊。就算以后发展了，也大概率就是普通生活区，低端消费为主。那凭什么让接盘人多掏钱啊？换做是你会到这里高价接盘二手房吗？而且还差不多都是斜向的，又配了14000平的保障房，好意思管人家多要钱吗？
2. 绿城的看发展吧，之前也是地段儿一般，耽误了几个挺好的小区的升值，都落后了，没一个能跟上的。楼面价4万，限价6.5万，理论上还可以，应该能保证质量，看高标到什么程度吧。要是真高的话或许也还行吧，赌一把试试，赢的概率不大，没先例。
3. 华樾限竞房，自住合适，政策性住房投资性弱，期望值别太高。就是自住为主吧，真要是什么都好就不是限竞房了。通不通地铁的跟价格关系不大，现在的北京不是20年前了，没人会为了坐地铁而给二手房多掏钱，毕竟这里不是燕郊。
4. 这就凭个人喜好选吧，都是自住用房，多关注质量为好。李嘉诚的话是房产的价值由地段体现，地段要一般的话就甭期望值太高，意义不大。仅供参考。
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我想卖掉望京大西洋新城三居和石景山赵山二居，共计大概一千五六百万。俩个孩子已经高中一男一女，想在东坝或者常营临近小区购置两套五百万左右的，现在兼顾照顾老人，以后孩子大了一人一套。
另外郊区怀柔或者顺义买个我们自己休闲自住的。看过常营保利嘉园和东坝福润四季，前者临地铁，后者有地下车库（因我们有辆电车希望能安装充电桩），当然这都是小事必须取舍。想请教您两个板块未来的发展，常营毗邻回民区有没有不利影响，东坝成熟度三年内会不会赶上常营？
回答：
1、那要是我就首选保利嘉园了，但只是处于保值的角度。充电桩这要求太个性化了，只能自己考量。
2、未来发展，都是保障房，富润四季又以安置房为主，那就都不算投资类产品，自住为主，保值一类的只能依靠地段儿。
那富润四季这地段就普通了，东边儿紧邻机场高速，属于板块边缘，西边几乎盖满了保障房回迁房，北边是国管局用地与河道，那这就没什么发展空间了。发展一般就两项，一是产业二是配套，如果现有情况不足的话就需要土地储备，没土地了也就不好谈发展了。
保利嘉园这两区交界的地段儿本来也普通，否则谁会规划保障房啊，政府还留着好地段卖钱呢。但这是理论上的，现实中几个小区都盖的不错，交通方便，又有北京像素这么个神盘，导致小型配套可能是全北京最齐全的了。学校也挺好，保障房中最高等级。所以至少到现在的升值不落后。
3、常营回民区，一共才7000人左右，没什么不利影响。
4、东坝成熟度赶上常营，三年内，有可能呗。但也考虑好，这个世界是不太公平的，就算整个板块的发展好，内部也是在争夺资源。离各种配套近的抢走最多，边缘的不是太好抢。别太幻想财富真的能平均分配，反正之前没有先例，以后也够呛，一般来说都是两极分化。
仅供参考。
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来崔各庄踩了踩盘，准确的说这地方是南皋。三块地，分别是金地华润保利联合体楼面价6万6 招商城建联合体楼面价7万还有今天建发产权比例80%楼面价4万97拿的三块地，三块地挨着，前两个开发商最高卖8万8一平 建发因为产权比例80% 所以最高卖7万零四百一平。这地方怎么说呢。。您说这块地卖8万8值吧？周边现在啥都没有 只有三个公交车 分别到望京大山子东直门还有东三环亮马桥 餐厅一个没有 对面有个饭馆还黄了。您说他不值吧？这地方图2我后面就可以看到望京soho金辉大厦 开车过去20分钟之内5公里， 到酒仙桥大山子更近，只有3公里，这地方绝对算大望京了。。我个人分析 如果明年上半年卖 产品做好了 户型别做大了 望京酒仙桥丽都想买房的朋友 肯定会关注这哥三。大家觉得呢？另外 换成您 您是乐意买建发产权比例80%7万一平的呢还是愿意买8万8一平 产权100%的呢？[憨笑]
章哥，家在望京保利中央公园，孩子25年上小学。手里有400万做首付，近期看了下学区区房，东城区和平新城的一居是不是值得考虑？以前没关注过学区房，请问这个价位有没有别的推荐的学区房。
回答：
1、 保利公园公园，小学陈分望实，中学现在是清朝望京。这已经是朝阳很好的学区了，虽然赶不上人朝和朝外，但也是头部学校。
和平新城，对口小学和四，小升初派位，有进入171的可能。东城是真排位，54和142也没准儿，看运气了。
2、 一般来说，只要有了朝阳好学校的学区房，就不建议再去东城冒险。东城虽然比朝阳的整体水平强，资源也更均衡。但如果只看高分段，两个区其实没区别。171的高中成绩比清朝人朝强一些，但和朝外、80中没什么差距。而朝阳的初中是单校划片，比东城稳妥的多，所以不太建议到东城去赌派位。
3、 在有了朝阳的学区房之后，那如果还不满意，跨区到东城的意义不大，西海才值得。而且目标也不能是普通重点了，四金刚和六小强才是目标，否则不值当折腾。可这顶尖中学哪儿那么好进啊！
海淀的鸡娃真不是传说，焦虑的虎妈们也绝对疯狂。外来妈妈们几乎没有不被感染的，考虑好这补课的难度吧，时间精力财力全得跟得上。孩子也得是牛娃，否则到了海淀真有可能受罪，全家都压力巨大。
西城的四金刚那就买房呗，不过400万首付的难度不小。德胜和金融街月坛的占坑房都800万起，而且拿着全款都未必买的到。这我也不敢说什么，现在不允许说学区房的市场情况。
4、 这种情况不好推荐，西城的很难够上，东城的没必要，海淀的看自身情况吧，愿意冲击六小强就去。朝阳可以看看朝外的，慧忠里600万就能买到占坑房。白小+80中的也能买到占坑房，老破小。人朝的太阳宫学区够不上，芍药居北里没问题，600万能买到小两居。
不过说实话，有了望京的学区之后，同区置换的意义也不是很大。当然朝外的高中不收中考生，想进高中只能买学区房+努力学习。这就看家长的意愿吧，实在不好建议什么。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：整体领涨的望京，内部却极度分化！
1、提问：京爷您好，通州乔庄板块怎么评价呢？房源总体均价4万左右，户型和小区环境差异挺大的，但靠近运河三角，这个板块潜力如何？
回答：你好, 板块很好, 靠近运河商务区, 是比较有价值和前景的板块. 不过大部分小区没什么品质, 而且偏老, 影响着其升值性. 建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
2、提问：京爷好，蓝色家园和嘉润花园的房价为什么涨不上去？看到望京其他地方都涨了，这两个楼盘价格虽然还行，但不太敢下手，向您请教
回答：你好，每次行情都是一个学习的机会：学习哪些小区升值性好，为什么好；研究哪些小区升值性差，为什么差。望京是一个非常好的板块，整体板块涨幅在北京都数得上号，启动时间也属于最早之一。在业内人士不断推望京的大背景下，望京内部却极度分化。升值性比较好的有：1、有中高端改善，如东湖湾、橄榄城、保利中央公园等，原因很简单，品质好，居住体验好。2、次新上车盘，如澳洲康都。3、2000年左右的带学校的老小区。比如利泽西园等。但是也有一批表现得并不怎么样，出现严重的分化。其中蓝色家园和嘉润花园就是一批，其他的还有星源国际之类的。事实上，这几个盘在历来的行情中表现得都比较差。原因很简单，就是有其硬伤，而且这些硬伤一直没有变化。以嘉润花园为例，虽然楼龄不老，但是小区太小，没空间，户型也差，不少临街，没什么学校，自然不受人待见。
这类小区，我建议我们的粉丝一定不要贪图便宜，因为买来升值性太差，抗跌性也差！一定要睁大眼睛，好好查看一下这波行情中，各个小区的表现吧。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
3、提问：京爷好，计划年底或明年初买。首付250左右，婚房。除了望京，请问整个朝阳还有什么推荐的地方或者小区嘛？品质稍微好一点，能保值就行。
回答：你好，250万左右，五环内考虑550万左右，五环外考虑500万左右。如果五环内，除了望京，建议还可以看看朝阳北三四环区域，保值性还不错。主要逻辑是选择管理还可以的老小区，比如安贞西里、樱花园之类的。或者五环外看看新点儿的房产，比如立水桥的北京北小区，保值升值都没问题。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
4、提问：现在望京南湖东园二区的房子还值得入手不？京爷怎么看望京板块后续行情？
回答：贴一个前面的回复吧：望京这波在非学区板块中属于涨得最多的一个, 而且是领涨的一个. 目前确实在高位, 不过有些趋稳, 转凉的趋势. 大部分房源挂的价格偏高, 不过有一个现象是: 有若干的小区, 着急卖的业主, 都有开始降价出手的现象(当然, 本来就挂得高). 我相信未来望京至少不会大涨了, 房源可能会多起来, 机会也会多一些.
如果房子挂牌价偏高，可以稍微观望一下，看有没有更合适的出来。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
5、提问：大哥，您好，我的工作地点在北四环，未来可能会在沙河大学城-高教园和北四环两个地方机动。首套首贷，首付预算大概130-160，想整个小两居，不需要学区。之前看了立水桥附近的北京北，但首付要求比较高；也有看南城丰台的房子，但感觉太远。综合考虑未来地铁规划和升值、性价比及工作地，您有何建议吗？谢谢！
回答：北京北确实是一个还不错的小区，不过价格略高。比较适合你们的应该是回龙观，找个两居还是有选择的，升值保值性和接盘方面都是没问题的。丰台其实并不适合你们，一方面是整体不如北面，另一方面，对于你们来说通勤很重要。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
6、提问：您好！二套，总价500万，最多上浮20左右，首先考虑自住 其次租金受益（万一换工作的话）望京有哪些小区特别推荐不？ 暂时用不到学区，这个总价的话，望京、安贞、亚运村、惠新西街区域，常持希望能跑赢大盘，哪个板块更合适呢？
谢谢！
回答：你好，500万总价，在望京相对比较尴尬一些，两居较难，最多考虑一下世安家园；要么就考虑一居，比如利泽西园等这样的，升值性和租金都没问题。总体来看，望京更有潜力，或者看看芍药居附近，升值性也是可以的。
章哥，我家在太阳宫这里居住，目前还有一套购房指标。由于今年房价的涨幅这么夸张再加上通胀的原因。本来想留些资金做点生意，可是市场环境都不太好。想想还是买房投资吧（投资出租房，将来改善现有居住环境，兼顾最好）目前有1000左右，最近在望京看了保利中央公园和橄榄城还有顺义中粮小镇附近的房子。
烦请章哥解答：1、中粮小镇的房好不好租，未来长期持有前景如何？2、望京这俩小区只能买小平米的，目前的单价是否虚高还能不能出手。3、像我这种纯投资暂时不居住在朝阳海淀和西城，给推荐几个可投资的好一点的楼盘。谢谢
回答：
1. 现在不好租，三五年内也未必好租，这里本来就是适合自住+投资的，升值率还可以。但纯投资就不太合适了，北京的郊区都差不多，买来出租不太划算。
前景或许很好，但这产业规模是不太可能超过望京的。只能说是北京周边新区中不错的，和老牌产业区比还弱点儿。
2. 目前单价肯定虚高，没有溢价也给涨出溢价了。但这能怎么办啊，北京的房价什么时候不虚高了？2006年之前的价格从理论上讲不虚高，2005年之前的租售比更是远远低于国际平均值。但那会儿的房子也没什么人买啊，而且照样儿是所有人都骂房价太虚高。
橄榄城2006年开盘的时候对外报价7000出头，我要买的话6000多就能拿下，但也觉得虚高，想不通望京东凭什么也敢卖这么贵。现在回头看是不高了，但当时身陷其中的人们谁看的清楚呢。
我也不敢预测后市的走势，只能说从历次行情来看，这会儿还远没有前几次行情涨的多。是否出手看自己，觉得虚高就等着呗。
3. 朝阳海淀西城，西城没合适的，投资房基本1500万起，1000万只能买到普通学区房，不合适。朝阳就在望京选呗，或者新北苑太阳宫，都是这些年走势好的。在没有竞争板块出现的情况下，趋势大概率还会延续。海淀看西二旗清河一带，没什么学区溢价，租金和价格升值都很好，和朝阳差不多。
具体的不推荐了，这种时期我也不知道哪儿有合适的房。只要是不错的板块，全都价格虚高了，而且还都没什么房源，推荐了没用。
4. 这就在望京附近看吧，看哪儿涨的少就买哪个。是否虚高我不敢说什么，房住不炒。仅供参考。
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简单聊一下望京。
望京是这一轮京房涨幅比较多的区域，这一点估计大家现在都能认可。以我们的数据观察，优质的盘有超过30％的增长，比如说橄榄城、保利中央公园等，也有一些涨幅很一般，比如花家地、望京新城等。
望京是北京妥妥的优质区域，是朝阳区发展的双核之一，所以整个区块可以说是普涨了，这个完全得益于区域的优质，也就是我们常说的“三优”中的第一优。但区域内部分化也明显，涨幅好的都是位置、户型、管理都更好的楼盘。即使是一个小区内部，分化也比较明显。我们之前一个客户买了望京新城最好的南向两居户型，整个望京新城增长虽然一般，但这个户型从最新成交来看，涨幅远优于同小区其他户型，这个也完全印证我们的第二优。当然像老一些的房子里面利泽西园涨幅很好，这个就是得益于第三优的学区加持。
就是因为上述的原因，望京的价格一上再上，同时也吸引了外地的一些CFK集中买望京，他们甚至曾想控盘某个小区，但这个在北京操作起来很难，但无形中确实推高了某个楼盘的价格。
现在望京价格确实已经比较高了，很多客户和朋友都在咨询我们是否还能入手。我们的观点是要辩证的看这个问题。未来望京本区内的房子分化将继续加大，符合“三优”条件的房源本身就不多，加之业主对这类标的普遍惜售，这类房产未来还有上升空间，而唯一的问题是房源是否充足，也就是你能否买得到。而在望京内部的老破大、老破小、学区较差户型欠佳的标的，只能被动随着大盘动一动，后劲乏力，所以建议大家慎重。
今天中午 哥们我和交通台一路畅通的杨洋老师还有和锦华宸的开发商老大艺凝总一起发了个车 聊了聊金地即将推出的新产品和锦华宸项目。项目位于顺义的马坡 保利和金地地产联合开发的低密度社区。距离地铁15号线3公里以内 将来有业主班车直达地铁站 另外周边可以享受顺义城区的配套 旁边就是顺义牛栏山一中实验学校。 我们从望京出发 不走高速 京密路不到一个小时到项目，如果走高速 更方便。项目有低密度洋房和别墅产品组成，首期入市的为花园洋房，得房率80%以上，户型95的三居和126的四居，全部为三面采光，95的三居每栋楼就一个单元，总价400万左右，126的四居总价500万左右，各位 这价格可以吧？金地物业！这周末 我们会组织这个楼盘的购房大学活动 有兴趣的朋友 来吧[憨笑][憨笑]另外 发车的时候 问大家伙顺义什么地方好吃 有粉丝说河北村的汆花鲢好吃 这不 来了吗？[憨笑][憨笑]说真的 大鹅和这个鲢鱼都挺好吃[憨笑][憨笑]
大望京区域，已经逐步成为了“北京第二CBD”，也是互联网公司从海淀搬迁到朝阳最多的区域。
甲级写字楼也越来越多，从早期的方恒国际，利星行广场到后来的望京SOHO，融科望京中心，诚盈中心，绿地中心浦项中心，保利国际广场，再到金辉大厦，中航产融大厦忠旺大厦融新科技中心等等，还有正在建设的金地华越中心，阿里总部等等。
从当年散售的望京SOHO，诚盈中心，到现在的华越中心，在卖一手写字楼项目也越来越少，并且华越中心首先考虑整栋出售。
市面上二手的写字楼整层面积也不多，望京SOHO多为小业主的房子，小面积居多。保利国际广场有三栋，也曾经散售过一些写字楼，其中一栋整栋出售了，一部分写字楼面积自己持有。 昨天有新消息发布，楼内有个整层面积（约2077㎡）有意出售，是开盘时，从开发商买过来的，现在是略低于开盘价出售，所以，不会产生太多的税费。#房产##北京头条##写字楼#
逃离北京的考研名师张雪峰，教育界的大网红，买房投资却很失败。
这位大学毕业就来到北京的张老师，在西北五环外，百望山森林公园脚下给自己置了一个家——保利西山林语，一套48.78平米的一居室。
当时是2012年，房子单价2.5W，总价也只有120万。
如今，保利西山林语的房子单价6万多，这种40多平的小户型，单价更是逼近8万。8年3倍。
但即便是这样，这个房子总价不过350万，涨幅200万。
这远远不够。
200万的涨幅，在北京远远落后于大盘。
200万，也就是望京橄榄城、双井珠江帝景、海淀蜂鸟家园1个月的涨幅。
因为它的面积实在太小了。40几平，同样单价的涨幅，120平的房子可以翻3倍，那就是600万！
而且，120万的总价，每月4500元的房贷，对于年收入迅速超过60万的张老师来说，根本无足轻重。
第一套房子买错了，完全可以再买。至少在2012年-2016年间，房子又经历了波澜壮阔的大涨。
张老师感慨，孩子要想在北京读书，海淀学区房1500万。
如果张老师当时买下500万总价的百平三房，现在总价就已经1500万了。
在京打拼14年，收获了事业的成功，却在房地产上沦陷。
一线城市，工作机会固然是好的，但房产增值的福利更是一骑绝尘。
北漂一族本来就具有优势。因为在京工作而购置京产，如果选对好盘，离开京城时，就是千万身家，衣锦还乡。
而错过福利，哪怕再高的收入，也难以填补房产的损失。
提问：在金融街阜城门地铁站附近上班，预算1000w，自住不考虑学区，首套组合贷。请问丽泽的保利百合93平两室和双井苹果社区南区105平的小三室，请问保值增值方面哪个更好？
答：朝阳双井在北京这一轮反弹回暖里面，跑输了朝阳北边的一些板块，大约等于五环内次新的平均涨幅，整体还没达到2017年3月的价格。但太阳宫、望京、新北苑、亚运村等优质板块已经超过2017年3月了。苹果社区南区105小三房应该是溢价最高的领涨户型，但是当前基本也很难有便宜的价格了。目前买到的大概率银行评估都不足，只有9折不到的样子。苹果社区目前租金回报率在1.4-1.5%，还属于可接受的范围。
这个区域有两个问题：一个问题是教育资源弱，双井房龄在逐渐老化，但教育没有跟上的迹象，之前国贸地区过于依赖国际教育，注重公立的群体就去东西城了，因此本地教育氛围很难沉淀。另一个问题是国贸这几年因为口罩因素，产业成长性稍弱。
保利百合所在的丽泽，故事炒的很好，因为环线位置加上次新房属性，稀缺性是更强的。但是溢价和涨幅已经很高了，属于热门中的热门盘。93平的南北户型，属于热门盘中的最热门、流动性最好的户型，溢价自然也是最高的。未来可能有新建学校，但是又能好到哪里去呢？如果真有这样的预算，都可以去西城读书了。
保利百合的这个户型当前一个月租金也就9000左右，租售比低到1%出头了，基本和西城海淀学区房一个溢价率了。像这种透支未来涨幅较多的楼盘，需要丽泽的产业进一步兑现才行。
投资角度看，两个选择我觉得都一般，都属于注重“窗内价值”的地缘客户喜欢的产品。其实，自住型选房要考虑的需求因素也很多，比如其中的通勤：苹果社区去金融街半夜很快，但高峰时间要跨过长安街，或走北二环，堵起来一小时起步。另外，配偶在哪工作？父母在哪？到底是现在不考虑学区还是以后也不考虑学区？这些都是需要具体问题具体分析的。#房产# #北京头条# #买好房找王冠#
昨日朝阳土拍火爆背后：
1⃣️金隅拍下321地块，利好望京樾。
楼面价涨到46795元/平，外加35000平现房面积，进货价涨了，终端出货价肯定拼不过望京樾（或者降品质保利润）再者金隅近几年做的产品一般，交房还晚半年，犹豫321可以咬牙望京樾了。
2⃣️平房乡黄渠地块异常火爆背后
