健康资讯 基本情况：目前在朝阳区有一套房近5年略降。小孩25年上学，计划要二胎。置换能承担750w以内的房子，目前主要关注东城和平里片区、朝外和陈经纶嘉铭。
置换时间问题：从目前到24年下半年，哪个时间比较合适？考虑目前该出的学区房政策都出了，只是执行是否彻底的问题，早买对于上学没有显著优势，晚买还有根据政策调整的空间；而且23、24年上学的孩子多，担心这两年买在高点上。但同时又担心自己的房子不升反跌，目标房子还会一直涨。
买房的策略问题，您觉得目前考虑因素对不对，您推荐哪种策略？
A策略：购买和平里占坑房，和平里价格太高很难兼顾自住，但一来占坑房也得550-600w，二来都是老破小，二胎用完学位得持有8-10年，怕到时孩子少加房龄老，不好出手；
B策略：兼顾自住购买嘉铭桐城、主场、嘉铭园或者卧龙的大一居或小两居，考虑9年有保证，俩孩子能兼顾，住房面积不够也可以再加租个小，而且感觉楼龄新一点环境好一些，在生育率降低、学区均衡化的趋势下可能更保值；
C策略：购买慧忠里、安慧北里老小区的三居，面积能够住，但是一方面顾忌嘉铭东西的差距，一方面觉得老小区一旦学区属性受影响，价值就无法保证。
B和C的缺点都有高中通路没有东城好，要是真多校有一定可能上不了朝外和嘉铭。
非常同意您的观点，学区的选择主要是氛围。在此基础上，个人优先考虑小学和初中的学习氛围，万一孩子有天赋再考虑中考换区，甚至朝阳不再一路被掐尖，高中能逐渐和东西海缩小差距，留在朝阳也未尝不可。所以在小学和初中上，您认为朝外和嘉铭比和平里片区的学校如何？
回答：
1、2025年上学，那如果置换增加的资金多就开始准备，看看明年信息采集后什么情况就换，这种经济下现金大概率没房子保值。尤其朝阳的，就算嘉铭西区的溢价也不算多高。
如果是卖房后不增加什么资金贷款的话就甭着急了，2024年信息采集后才踏实呢，反正肯定不吃亏。
2、考虑好这仨学区的溢价，和平里的现在得40%，甚至以上。朝外的慧忠里在30%左右，和西海差不多。卧龙低一些，大户型的在20%左右。嘉铭西区的老房在20%吧，更低点儿也有可能，我没算。东区嘉铭桐城一类的商品房都没什么溢价，就是单价总价高。
3、多校的话，东城估计不会再有什么政策了，顶多是更复杂的执行，无所谓，反正谁也摸不清规律，谁都不算吃亏。朝外有多校的可能，17630的时候就闹过一回了，导致慧忠里多跌了至少10%吧，直到第二年看没有执行后才逐渐涨回来的。嘉铭不至于多校吧，没听说，也没什么太大必要。但这我也不敢保证，以教委的为准。
4、保值的话首选嘉铭桐城紫薇天悦一类的呗，没什么溢价也就无所谓风险，什么时候换都行。
5、高中通路，看孩子天分吧，真要是中等以上那还是在朝阳更稳妥，东城更适合普娃佛母。而且看这路子是越来越均衡似的，也说不清是不是好事儿，反正对牛娃不是太合适。而且多校也和高中的关系不大，反正都是凭成绩。
6、朝阳不被掐尖儿？现在是被西海掐尖儿的少，北中自己掐了。怎么比较，朝外嘉铭放到哪个区也是牛校啊，朝阳的高分段和东城没什么区别。以朝外这加工能力，要能掐尖儿的话更牛。这还是看孩子天分吧，如果比较好，那能在朝阳单校就没必要去东城碰运气，反正高分段都是一致的。东城溢价还那么高，只要孩子不太普通就犯不上了。
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最近打算买个1100~1200万左右的三居学区房，看了卧龙小区（对口朝外）、欧陆经典和嘉铭桐城（对口陈经纶嘉铭分校），爱人在亚运村工作，另外，还看过海淀月季园等，有点难抉择。从升学通道、通勤和升值方面考虑，应该作何选择？
回答：
1.真不好选，刚有学区房的想法吧，要不然也不会这么比较学区。
2.先考虑好两个行政区教育模式的差距吧。海淀适合天牛娃，牛娃虎妈愿意去竞争的也没问题。朝阳相当于低配版的海淀，好高中少，竞争要说更激烈。所不同的就是鸡娃补课，海淀更狠，朝阳好一些。而且朝阳都是9年制，相对省心得多。而海淀如果要想拼提前上岸，不是虎妈的话难度会比较大，考虑好了再去。
另外月季园在海淀算普通学区，溢价还没朝外的高呢，在这种学区的话就更要努力了。这我也不便多说，找两家机构问问就理解了。
3.单从学校来说，首选朝外，之前都不统招，那成绩都排前列，说明加工能力太强。就是房子的溢价高，卧龙大户型的都在20%以上，25%正常。嘉铭东区当然也很强，今年中考是第一吗？反正前三之内。商品房溢价都不算高，比西区低得多，也就10%吧。
4.所以如果从升学通道说，如果是天牛娃，那就最好去海淀，抢夺最顶尖儿的资源，学区房无所谓，月季园的性价比还高呢。如果是牛娃，那就在卧龙，9年制，1+3，都省心，而且朝阳也有北中选拔，接近六小强。如果更追求房子的性价比，嘉铭东区和月季园差不多，区别就是海淀鸡娃更狠点儿，朝阳的9年制更省心。
通勤自己考虑，外人没法建议。
升值来讲那肯定是溢价高的风险大呗。朝阳17630折腾好几回了，朝外也放开统招，谁说得好政策啊？所以如果期望值不是太高，那就愿意鸡娃的买月季园，相对佛系点儿的在嘉铭东区。
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#房小旗说房#
户型欣赏：朝阳的嘉铭桐城社区，小区建筑2002年-2007年，A B C D E F区，商品房社区，小区物业：北京盛世物业公司，物业费：2.3元/平米，楼体结构分为，塔楼板楼，学区：陈经纶学区9年连读（北京市重点学区）地铁交通，5号线 15号线。
2006年E区，板楼带电梯，总价1080万，南北向，带露台，露台已改卧室。
10月11日15时至10月12日15时，北京朝阳区新增5名阳性感染者，均为确诊病例密切接触者。其中1人为前门大江胡同138号悦河马家庭桌游剧本馆员工，居住地为北苑路86号院嘉铭桐城D区210号楼，其余4人居住地为金盏乡东窑村，均为集中隔离观察人员，已转入定点医院治疗。
#北京头条#北京楼市：价值百万千万的房产，自行成交靠谱吗？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷好，感觉现在中介费比较贵，如果买卖双方商量好，可以绕过中介直接签约吗？会带来哪些风险和问题呢
回答：你好，可以自行成交的，当然得把握好，主要还是房源抵押问题、贷款问题、税的问题、户口的问题（现在好点儿了）、时间合理安排问题，还有就是资金要做好监管，定金要处理好，剩下倒是问题不大。可以看看咱们星球内部的自行成交资料，需要注意的还是不少的。当然市场中也有一两万块钱帮忙办理的，但是有一定的风险，人员比较杂。
2、提问：请问家庭房产如何最优配置。目前两套房，西城80年老破小学区一套小两居，房贷还有100多（孩子分别21年入学和26年入学）；丰台次新150一套大三居（dy十年后还500w）。请问未来十年内应该如何处理房产才最优化。
回答：你好，不知道你西城的学区房是哪个，我建议可以长期持有。丰台次新的话，可以考虑置换到北面，到时候把资金归置归置，换个北面的优质资产。记住，北面还是比南面强不少。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
3、提问：京爷您好，我和爱人在西三环航天桥工作，现在在丰台珠光逸景有一套小三居，海淀有一个小的学区房，孩子已上学。珠光房子很少住，周围发展也比较滞后，想卖了，加点钱在海淀或者丰台重点区域再买一套，给父母带孩子住，兼顾保值增值。但今年发现海淀涨了很多，不知道时机是否合适？您有什么建议？
回答：您好，丰台珠光逸景是需要置换掉的，没有太多突出的点，当然这是因为板块造成的。可以趁着这次行情轮动，板块补涨的机会出手。不过当前来看，海淀确实不是太好的时机，可以观望一下，等市场平稳，或者凉下来的时候上车，这样能买到优质资产。如果从长远来看，还是得海淀、西城上车，这样才能跑赢大盘。当然丽泽这边也可以买，不过赌的成本占不少。
4、提问：您好！关注很久了，请您解惑，看好澳林春天四区和马连道信和嘉园的三居室，请从自住和保值角度给一下建议吧！澳林春天看重它的大环境，信和嘉园看重西城位置兼有不错的小学，预算1500左右，还有更好的小区推荐吗？看中居住品质和未来潜力，多谢！
回答：您好，其实你分析得都挺不错的，澳林春天周围的环境较好，信和嘉园有一定的学区。我补充一下，就是西城这个小区未来可能有一定的潜力，丽泽这边产业起来后，可能会有不少人来靠近丽泽的西城板块。当然，如果不是太注重学区，其实可以考虑一些中等学区的品质小区，比如清河橡树湾、亚运村嘉铭桐城、望京的几个次新如上京，这些都是比较优质的，未来跑赢大盘完全没问题的。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》
5、提问：京爷您好！目前配置：1.广外朗琴园1居室，父母名下，打算孩子上学住这边➕另租一套；2.成寿寺中海城一套大两居，市场价600多；3.定福庄北街一套老破小一居，市场价200多。是否可以优化？方案一：今年出掉2和3，还贷后子弹600想置换一个东边的三居，总价多少合适？税后年收入50左右。考虑过双井的天之骄子户型很喜欢，或者朝阳公园南门附近。两人在工作地都在东城区。方案二：等另一方老人退休后户口来京，出掉3，加点钱换个400多的两居，考虑过方庄，西红门和立水桥，因为还有几年，地点没有考虑好。保留1和2待日后再置换。
回答：您好，可以肯定的是，3不是太好的资产，尽快出掉，而且可以趁着这次行情把它处理一下。方案二中，如果买个方庄，西红门和立水桥的产品，其实并不太优质，这些板块也不咋地。方案一是可以考虑的，置换到东部，比如朝青，置业热度很高，未来升值估计还得领涨，可以考虑800万左右的标的。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
6、提问：京爷您好，在朝阳门工作，首付400w左右，每月贷款最好不超过1w，考虑通勤方便，最好离地铁相对近些，希望两居，请问京爷推荐哪些地区呢？谢谢您!
回答：你好，我认为咱们的预算，兼顾保值升值和通勤，可以考虑三种思路：1、带点学区的好地段老房子，比如上班附近的白家庄学区，如考虑核桃园北里；2、管理还可以的好地段老小区，比如人民日报社家属区，里面淘淘房源；3、外面一些的新点儿的小区，本来朝青还挺适合，次新两居现在涨太多了，估计只能去常营了。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
章哥你好，我们的家庭情况是：目前居住在深圳，先生是港澳籍，我和2岁娃是深圳户口。先生计划去北京工作，所以我们现在考虑在北京买房，希望兼具投资和学位两者属性，在深圳有房，打算做抵押贷款，投资北京房产。希望章哥可以推荐500-1000万左右的投资，万分感谢。
回答：
1、500-1000万，这价差太大了！
2、如果没有北京户口，那从现在的政策来说，只有朝阳区的学区才合适，重视房产的程度高。有房的外地户籍，排序在无房的本地户籍之前。只要是学校的学位不是太紧张，那一般买了房都能进入目标学校。
3、但朝阳区的人口多，入学的孩子也多，而优质教育资源相对少。对于学籍来说，九年一贯制更合适，对外地户籍，品质高的小区才更保险。比如太阳宫的人朝学校，可以买在东区实验学校的学区，1000万能买到小两居，基本保证入学。也可以买小学在朝师附小，中学进入人朝的，选择余地大些。
其他的如珠江帝景，学校是陈经纶帝景；嘉铭桐城对应陈经纶嘉铭，都是好学校。朝外的卧龙小区、风林绿洲也可以。另外也可以买在望京，学校好还没什么学区溢价，陈分、陈分望实和清朝望京等学校都合适，1000万可以买到两居三居了，投资性更合适。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：如何买房，才能高枕无忧？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，我最近看了朝阳向军北里，核桃园北里小区，西城思源胡同28号院、核桃园、三庙街、南半截胡同26号院，烦请您帮忙从学区属性、居住体验和保值上分析各自优劣，谢谢
回答：您好，这些都是老小区，都有一些学区属性，所以升值性主要还是看学校吧。向军北里，地段还不错，大部分是呼小的学区房，学校在朝阳中上，不过放在西城就一般了，保值性没问题；核桃园北里，白小学区房，在朝阳属于第一梯队的学区房之一，学校不错，升值性较好；西城思源胡同28号院，对应康乐里小学，学校挺不错的，小区人群素质较高，升值性没问题，是个不错的选择；核桃园，对应北京小学广内分校，学校倒是不突出，不过也在进步；三庙街，对应康乐里小学，学校挺不错的，这个小区接送小孩方便，比较推荐；南半截胡同26号院，小区太小，活动空间受限，临街，有噪音，不是太推荐。总体我认为三庙街、核桃园北里之类的都可以选择，根据自己的情况来。
2、提问：京爷好，主要孩子教育一流二类以上，兼自住升值空间，入手朝阳芍药居北里还是海淀马连洼兰园，您给分析给点建议，谢谢
回答：您好，咱们从多个维度来说说这两个小区吧。
1、芍药居北里，小区比较大，里面什么房子都有。因为小区比较大，就比较杂乱，加上小区又老，管理一般，所以居住体验还是比较一般的。不过芍药居北里对应的人朝是朝阳非常不错的学校，属于第一梯队，初中拿到海淀，也不算差。所以，虽然小区一般，居住体验一般，但是学校不错，比较稀缺，升值性较好。
2、兰园，小区的优点是地段不错，靠近高薪产业，交通方便，小区低密度。不过楼龄也不新，管理一般，居住体验也不怎么样。在学校方面，这个小区对应的是东北旺中心小学，属于相对普通的学校。因为靠近高薪产业，交通方便，保值性是没问题的。
以上是我的看法，您根据自己的情况来选择。
3、提问：京爷好！昨天，税政司司长王建凡提出，将“积极稳妥推进房地产税立法和改革”引起热议。因疫情耽误的房产税又重新提上议程。您觉得这会影响到北京的房价吗？近期和远期房价会如何变化呢？感谢！
回答：哎，咋说呢，房产税未来肯定会出来，不过房产税不是为了降房价的。如果到时候出来，短期能让房价有波动。但是房产的金融属性会让其继续保值。当然，我希望大家能去购买稀缺房产，这样就能高枕无忧了。
4、提问：我在三环内有套老破小，考虑到最近几年升值状况不理想，想换房。换到哪个区域很头疼，1000w-1200w的预算吧。基本想法是品质次新。纯投资用，看中未来升值和租金收益。不知道您有什么推荐吗？
回答：熟悉京爷的粉丝们都知道，“稀缺性”是京爷的核心理念。稀缺性就是，大家都想要，需求非常旺盛。我认为有两种资产是非常稀缺的，而且不会受太多政策变化。第一种是次新品质+学区，小区是次新也是品质小区，这里面学区不用很好，但得有。比如亚运村的嘉铭桐城，清河橡树湾等。第二种是高薪产业+品质次新，这种有望京、上地西二旗、回龙观、朝青等区域的房产，租金高，而且升值性好。
5、提问：京爷您好，京户，sfsd，总价400w内的房子，sf200w内，刚需上车。和对象都在东直门上班，想一步到位，二次置换的成本较大，因此考虑学区属性和保值性。现在在纠结到底是买一个海淀的老破小还是去朝阳（或者别的区）买舒适点的房。想问您下海淀月季园如何？有其他的海淀的合适的学区属性房吗？朝阳的话有推荐的合适的学区属性房吗？谢谢您！
回答：您好，海淀和朝阳属于两种性质的教育板块。海淀教育自然很好，当然贫富差距过大。不过海淀有不错的校额到校，倒是不错的机会。而朝阳则是整体教育水平差一些，不过买了学区倒也比较稳能上。看你们看重什么了。海淀月季园，学校倒是比较一般。海淀还可以看看交大的学区房，相对便宜一些。朝阳可以看看花家地、白小的老学区房，学校在朝阳不错。
6、提问：京爷 华发颐园这个小区了解吗？ 这小区的商品房靠谱吗？感觉价位挺合适
回答：你好，这个小区的优缺点都比较明显，优点是地段交通尚可，楼龄新，里面环境也还ok, 缺点是周围界面差点儿、比较嘈杂，里面人员杂点儿、管理一般。总体看，小区可以买，保值可以，升值性不突出。
章哥，现在北京学区房热度太夸张了，我和我女朋友想在朝阳买一套没有学区溢价，居住条件比较好的房子，总价在800-1000万。这段时间看了一些房子有点迷茫，感觉现在学区房的上涨已经全面辐射开了，有点无从下手的感觉。主要有这么几个问题想请您帮忙出出主意：
一是看了三元桥那边的远洋新干线，这小区是您之前说的住可以但投资不值得，但我看粗略看了看中介成交价格16年到现在旁边凤凰城从6万到9万+，这新干线从4万+到7万感觉差别不是太大，所以这小区保值到底能不能跟上大盘？
二是珠江帝景您从居住和保值角度是否推荐？最后就是我们这个需求您有没有别的合适的楼盘推荐，感谢！
回答：
1、现在北京的学区房夸张？这是没看到前些年的，更夸张。2007、2009、2013和2016年才叫疯狂呢，现在这种行情根本排不上。
2、这怎么说呢，房产是长期投资的事情，最好别用一次行情来对比两种不同的产品。现在是很少有人投资商铺写字楼了。但如果拿出某个项目和住宅比，其某阶段的升值率未必低，但还有多少人敢买吗？比如近期CBD的写字楼，交易量暴涨，敢投资吗？
我和人辩论经常输，不再一个频道上。就像说学区房似的，我说从长期来看，大多数学区房的升值率并没有超过大盘。但多数人只记得住其中的一段时间的涨幅，然后说学区房就是永远升值，这我也说不过人家。
再打个比方，学历高的一般都收入高，这能认可吧。但在某一阶段，清北博士的收入涨幅未必比小学肄业的高。由此可以得出结论，费力花钱的读书没什么用，买学区房更没用。但如果把时间段拉到十年呢，20年呢，这种趋势还能延续吗？
3、远洋新干线，我是拿这里跟凤凰城比过，因为他们曾经是面对面的竞争对手，新干线稍微弱了点儿。但如果拿凤凰城和别的比，照样比不过。其资格更老，在2004年之前都是1万出头，和新干线差不多，当时望京才均价3800，高端的5/6000。后来凤凰城卖1.4万的时候融科橄榄城才敢涨到7800，东湖湾也才9000多。现在望京这俩都10万+了，而且此次行情又是领涨，这都没法比。
所谓的16年到现在，其实是16-17年，顶多到年底，就是一次行情。一般来说只要价格差形成，那轻易不会改变。但这别赌，有缺陷的小区说不好什么时候就出现拐点。一次行情未必明显，几次下来就差距巨大。像燕莎的霞光里，老小区，当年可是比周边商品房低着30-40%的价格差的，现在几乎拉平。这不是三年五年一次行情造成的，而是日积月累的结果。毕竟房子是长线投资品，短线炒房的年代过去了。
4、前几天有人咨询，认为公寓的最低点到了，想抄底。我拿双井的优士阁举例子，70年的公寓也不限购，当年和旁边的富力城同等价格，现在一个10万一个4万。在这十多年中，肯定有升值率相同的时期，但谁能说哪一次行情是底，哪一次值得抄？
而且这种趋势不是仅仅由楼盘本身造成，和板块的关系更大。还说霞光里，老小区的保值性还强呢，在2007年最高点也达到过15000，和关庄的嘉铭桐城相同。那现在嘉铭也10万，跟上了大盘，而燕莎板块没坚持住。
5、这么说吧，如果没有大行情，那即便是有硬伤的小区，和大盘的差距也不会太大，略弱而已。单提出三五年来，全北京所有小区都可以说跟上过大盘。但这就怕时间长，经年累月下来差距才明显。任何一次拐点出现都不是突然的，都要经过至少一两年的演化。所以如果房子不能确定没有硬伤，那就别太关注短期行情，至少要多看几年。而且也最好别跟大趋势赌，市场规律只能顺从，无可违背。
当然，我这说的都是以前的趋势，以后的说不好。或许塔楼公寓过些年又成为时尚了也未可知，有可能再领风骚好几年。黄晓明现在也不知道还回新干线住不住，可以让他当形象代言人试试。
6、珠江帝景从现在看是跟上了大盘趋势的，在双井到大望路是不错的。之前这里都没什么学区溢价，现在也给涨出来了，也说不清好事坏事儿。好事儿是说明陈经纶帝景更受追捧了，坏事儿是居住的性价比降低了。但这跟保值关系不大，溢价再高也远不如东西海。
这现在说不好是否该推荐了，看自己的选择吧，行情波动时期我就别当房托儿了。
7、其他的就看看附近的，禧福汇、风度柏林、东方雅苑等等，也都基本跟上了大盘，就是不算学区房。再有就是嘉铭桐城，也是没溢价的学区房。还有新北苑和望京的，性质一样，都没什么学区溢价，相对保值升值更好。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：房价超17年高点，接下来什么走势？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：您好，目前看房北京这半年实在涨很多，甚至超过17年高点，后面这一年怎么看？会不会有政策出台？
回答：2017年高点以来，房价一直平稳，而这半年则迎来了一次小行情，涨幅在5-30%不等，平均10%，目前属于小行情。当前比较尴尬的事情是不让说涨价，也不让看成交，舆论不够大，出大政策的可能性较低。我个人的看法是，短期还有些涨幅，不出政策的情况下房价估计很难回撤。刚需有合适的可以上车，高总价投资，目前不适合。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷，能给分析一下现在保利中央公园和东湖湾的价格吗？保利中央公园单价好像已经快16万了，怕站岗，也怕近期涨的多回落的时候回落也多
回答：你好，这类高总价的房子，杠杆能力非常差，确实有一定的站岗风险。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：京爷你好，目前在看朝阳学区房，因为是置换所以是贷款二套，首付压力比较大。在看总价1000w左右的三居或大二居。目前看了嘉铭桐城C区和珠江帝景，还有望京的宝星园等，请问这几个小区怎么样？
回答：次新+学区，是我认为最优质的产品，其中嘉铭桐城C区和珠江帝景学校相对优质一些，不过嘉铭桐城C区品质一般，楼龄老了一些，不是那么优质，宝星园倒也可以，不过不够稀缺。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
4、提问：京爷您好，想请教下，远洋天地三期129的西南向中层大两居820的价格，用于保值增值兼顾一定自助属性如何？或者同价位有没有更好的推荐，尽量在东面及北面，感谢
回答：你好，自住是没问题的，毕竟这个价格可以买大两居。不过小区升值性不是太突出，当年还是挺火的小区，现在有点儿没落的意思，价格一直较难起来。还是可以考虑周围的东恒时代二期、金地名京、爱这城，升值和居住倒都还可以。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
5、提问：京爷好！现在双方还未结婚，且均为首套，想买总价在800以内，两居或三居，保值升值自住，主要考虑通勤（一方朱辛庄，一方金融街），如果能有学区更好，什么推荐吗？希望小区环境能好一些。
回答：你好，如果是西城，咱们的预算，比较难找到环境不错的两居或者三居。建议可以看看西小口的莱圳家园，海淀学籍，带点儿学校，环境尚可，升值不错；或者看看回龙观的标杆，金域华府和国风美唐。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
6、提问：您好，我想像您咨询一下四环内有什么好的小区推荐吗，打算明年结婚，预算1000-1200万，不用贷款。本人在金融街上班，媳妇在亦庄上班，想找新一点和品质好一点的小区。
回答：您好，可以看看中海紫御公馆、富力城、珠江帝景、首开璞瑅，如果想在亦庄的话，可以看看亦庄中信新城、亦庄金茂府。
我户口在海淀永丰（无房，学区价值不高），工作在朝阳，现在金域华府有一套房，目前孩子在附近161初中，小儿26年入学。想着孩子成绩好的话回海淀中考。现在想再买一套三居室，也顺带解决二孩的上学问题，需要比现在的育翔小学回龙观学校有提升才考虑。老公还想着品质不能低，老破小不考虑。现金400万，可以变成首套首贷资格。
目前，三个选择：
1.昌平新房，北清云际，但学区没有提升。
2.海淀清河学区或西三旗学区，考虑离现在的房子近，有个照应。
3.朝阳，离单位近，大屯东或者望京。
情况就是这些，想着现在整体经济形势不好，如能有机会买到合适的房，就需要先行看好几个板块，有机会就入手，期盼您帮给我分析一下，给几个选择，感谢感谢。前段时间已经打定主意在朝阳区买，但是这几天看到消息说朝阳区幼升小也是多校划片，不是单校划片了，即便是嘉铭桐城也不能保证上嘉铭校区，而且总体朝阳的竞争还是比海淀区激烈，还不如买海淀了，我的想法对吗？
回答：
1.比现有的学校提升。回龙观的好学校就是二中，快让码农子弟给考成学区房了。其他的都相对中等，普通学校的普通成绩。以现有的为标准，那海淀中等学区就都可以说超过，朝阳的中等以上的也没问题，不难选。
但这首贷资格怎么变啊？既然名下有房，那无论是否有过房贷记录，办手续一年内也是二套资格的，考虑好。否则二套资格以400万为首付，减去税费最高550左右。以这个价格想买不是老破小的学区房，还得三居，不容易，全北京哪儿都不容易。
2.新房就是纯自住，其他的期望值别太高，大概率做不到。清河西三旗，海淀中等学区，溢价都不算多高。但让中介给算好账，这里是五环外，二套贷款最高150万，也就是顶多买到500万多点儿的房子。三居非老破小，难度大。朝阳是多校了，几个热门学校的17630都实施了。但你们是2026年入学，低谷期了，有可能好得多。但嘉铭桐城不合适吧，这预算连一居都难。另外在不考虑价格的情况下，能买到望京就尽量呗，在多校的前提下望京的整体学区相对好一些。但总归还是这价格，望京起步价就500左右了，做好预算吧。
朝阳区是好高中少，所以牛校的竞争更激烈。但普通校多，如果是普娃的话，在期望值不高的情况下，在朝阳少受罪。海淀的牛娃太多了，普娃要是期望值高的话会挺难熬的。所以没有哪个更好，看孩子的天分和家长的期望值了。常规来讲如果不是天牛娃，家长也不是抱有特高的期望值，那朝阳相对省心。至少九年制的多，不用为小升初揪心。
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章哥你好，30+未婚女，工作在海淀黄庄，想买总价600～750万的两居。公司海淀肯定买不起，不考虑了。关注点：1交通（地铁）。2保值增值，跑赢大盘。3楼龄、小区环境。4户型。5最好附近有小学，不要求牛小，差不多就行。毕竟以后卖有学校也好卖一些。我可能就是考虑太多，所以有些迷茫，以下几个方案请您帮着选选：
1、南三环万年花城、南四环怡海花园。我目前租房在这片，希望能有丽泽辐射影响。但是户型不太满意。还有南四环外的北京方向，西华府二期三期，感觉这两个小区楼龄新，但是不知未来发展如何？
2、新北苑的华贸城，润泽悦溪，选这里是因为品质和学区，但是经济上面会有些压力，不知道是否值得去为了这里房子承受这样的经济压力，以后升值空间怎么样？
3、草桥附近，目前只看过欣园四期，但是不太能接受那个电梯。别的好像又太贵。这片是否有其他楼盘推荐？
4、老北苑上元君庭、望春园等小区。去看过房子，觉得自然环境因为奥森相对好一些吧。但是周边不太了解，不知是否值得买。
以上几个选择有点不好取舍了，请您给点评一下；或者再帮忙看看是否还有其他合适的楼盘能给推荐一下？
回答：
1. 要求的有点儿高，不太好实现。还是适当降低些条件吧，要不然不好买到，甚至有买错的可能。
2. 万年花城的保值没问题，但非得说跑赢大盘也不容易。当然五期濠景是大幅跑赢了，其他或是略有超出，基本都是拉平。算不上学区房，小学很好，但中学没建，耽误了很多孩子。
怡海花园曾经是非常牛的，全北京第一个自建配套的综合性社区，物业也连续多年第一。现在就是老了点儿，塔楼多。保值没问题，超出大盘的可能性不大。可以算学区房，主要是因为私立学校，质量好学费也不便宜。公立的学区也不错，五小校区，应该能进C05派位。
北京方向和西华府，房龄更新，未来的升值或许挺好，毕竟地铁上盖，离园区也近。除了注意一下噪音，其他没什么劣势。东边的实验学校明年应该差不多了，至少不会弱，所以也可以算学区房，至少在丰台算。
3. 新北苑之前是全板块跑赢大盘。品质当然挺好，但算不上太好的学区，来广营校区和本校的关系不算太紧，能进入本校高中的比例不高。以后我说不好，至少不弱吧，超过大盘还是大概率事件，毕竟北京在土地指标紧张的情况下，很难再出现有竞争能力的新区。
4. 草桥，欣园四区是回迁房为主，普通。板块挺好，丰台最好的板块之一，和金融街、丽泽以及新机场的交通都方便，环境也不错。能买到品质高的商品房当然更好，但确实不便宜。不好推荐，听说是涨了，我也不知道哪儿有房源。中介不把能交易的挂外网，索性都懒得看了。
5. 老北苑，跑赢大盘的不多。望春园这种塔楼多的小区中，好户型的有的能做到，其他的一般。上元君庭位置太好了，噪音也是难免。二三期的户型也偏大，应该算改善盘，但近些年的价格上不去，所以升值略低。本来至少是和嘉铭桐城一个价的，比望京高。
6. 这几个选项里要说未来有可能最好的就是新北苑了，环境房子都好学区也不弱，升值更是一直领先。但这压力就自己评价了，控制在风险范围内吧。其他的没什么推荐的，这已经不少了，再多就更不好选了。而且现在我也说不好哪儿有房源，有房子价格也未必合适。仅供参考。
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章哥，我和老婆都是北京人，双方家里都有房子，但我们夫妻俩名下无房无贷款。目前夫妻月入合计不到3万，有150万左右现金，想贷款买总价370万以内的房子，不住纯投资。本想在通州环球影城(高楼金)或者运河商务区附近看看大一居或小两居，但看您之前回复网友不建议在通州投资，建议东坝或朝青板块，想问您以我的财力，还有其他选择吗？若是朝青除了您说过的小区，珠江罗马嘉园您觉得怎么样？
回答：
1、 我的意思不是说都不建议在通州投资，分情况。如果本身就住在通州，那没什么不可以的。但很多人离这里远着呢，非得追逐概念，何必折腾呢。还惦记着能暴涨，那就是幻想了。投资房产最好在自己附近，尤其是小房，便于打理。投资房子也没有标准方案，都得根据具体情况来选择。
2、 罗马嘉园自住很合适，纯投资一般，所以我从来也没提过。
这里是珠江进京后的早期项目，确实做的很用心。2002年这里就开盘了，均价7000，正好是当时北京均价的两倍。那如果以这个价格来算，罗马嘉园算是绝对的大幅跑输了大盘。
不过南边的朝阳园在1997年还就卖到过11000呢，2002年7700，比罗马嘉园还贵。因为当年的商品房还属于稀缺，南方房企的理念和质量在北京更是稀缺，所以价格高也算正常。
3、 可罗马嘉园是逐渐走低的，二期米兰阳光时就卖7500了，虽然也不便宜，但毕竟涨幅不大。可当时华纺易城才敢卖4980，青年汇也不过是5000出头。2006年罗马嘉园还上了排行榜，排名仅次于星河湾和天鹅湾，均价9000，更不算贵了。可当时华纺才6000不到，望京的橄榄城才敢买7000左右，嘉铭桐城也不过是8800。那今天再比比这几个盘的价格，罗马嘉园算是实打实的垫了底儿。
4、 这我也说不好到底为什么，这些年也没关注这里，反正就是逐渐不受追捧了。除了户型偏大和朝向有些问题外，其实也挑不出什么毛病。说不好以后有没有翻身的机会，一般来说可能性不大。
所以罗马嘉园自住没问题，投资不太建议。我之所以从来没提过，就是说不好这走势会不会逆转。
5、 不过提醒一下，既然是纯投资，那就最好别冒风险，犯不上。没必要非得跟大盘反着来，赢的概率不大。其他也没什么可推荐的，要不就看看常营，和朝青差不多，就是距离上的差距。仅供参考。
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我是7月刚拿到工作居住证，首付500万左右，总价想控制在750万，因为我刚毕业两年，所以没有学区之类的属性要求，加之工作偏市场类，一周在公司不到2天，所以没有区域要求。目前其实最想买的是朝阳公园附近或者奥森附近（喜欢公园附近），看了瞰都国际、名苑雅居、华源冠军城之类的，但是身边的人都不推荐，大家都建议望京、亚运村、双井大望路这种成熟板块，或者亦庄这种高上涨板块。现在很苦恼，不知道怎么看了，请章哥指导指导。
目标总价750以内，偏好15年以内带电梯的次新房。板块的话，个人还是希望北边，最好地铁附近。小两居或者大一居都行。因为一下拿出500，家里面人都劝我慎重慎重，即是刚需也带点投资意味，还是希望能买一个未来有潜力等我有孩子时好换的房子。希望章哥给一些地段和楼盘以及选房思路的建议。
回答：
1. 朝阳公园附近不太好找，老破小的保值好，但不宜居啊。其他的这里老公寓居多，适合自住，但保值性弱。瞰都国际就是这种情况，典型的老公寓。但这在酒仙桥呢，曾经的北京十大豪宅之一，如今的价格已经算普通了。
奥森附近我也喜欢，可这里也不太适合这个预算。自住房不难买到，保值好的比较难，都挺贵的了。名苑雅居是单体公寓，没什么社区环境，保值性弱，就适合自住和买了出租。冠军城中等吧，这预算估计看的是2号和4号的塔楼，保值也弱点儿。
这看自己的需求呗，注重自住的话凭个人喜好选择就行，注重保值的就再多看看。
2. 我要建议那就先看望京呗，就是也涨了不少了。以望京东和北部为主，国风北京、国风上观、慧谷阳光、宝星国际、新航线、华彩等等。买不到合适的再看望京西，这预算不难买到。
亚运村也不算难，嘉铭桐城、紫薇天悦等等，算是不错的学区房，但溢价不高。升值什么的也都挺好，至少不落后于大盘。
其他的双井和亦庄就看自己呗，都算南城了。都不难买到保值好的，亦庄的选择更多。房子是用来住的，没必要弄得自己苦恼。还是先看自己的意愿吧，太笼统也不好建议什么。仅供参考。
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章哥，有女孩现在2岁，爷爷家是海淀大钟寺，对口交大附小，可对应中学不是很好，本人手头现金700万，总预算不超过900万，首套无贷款，想今年入手海淀大河庄苑，目前最多买一居，因为小区内有普惠幼儿园，对口八一小学直升八一初中，不过最近涨价厉害，本着不想让孩子和我们太辛苦，问：
1、今年是否可以入手海淀大河庄苑？周边老房子太老看不上，看中小区品质，毕竟得住10年，离父母也近些
2、如果不买海淀，毕竟孩子估计成不了牛蛙，是否还有其他区可选品质好些的小区？配套公立幼儿园，对口差不多的直升属性小学和中学。
3、希望能买到不错的小三居，东西朝或北五环内有合适的吗？谢谢，期待您的解答
回答：
1、 现金700，总预算900万。那先提醒一下，这个比例不太划算，一般来说，首贷资格最好用足，免得浪费。而且，如果贷款率低于30%，那意义都不是很大。尤其是在现在这种时期，贷款率过低，或许付出的成本较大。贷这不到200万，房价和税费没准多花出不少。这具体的让当地中介根据目标房源算账吧，选个节省资金的方案。
2、 今年是否入手大河庄苑。这有需求就买吧，没办法的事情，行情谁也无法控制。房子是用来住的，学位更是为了孩子教育，涨也没辙啊。
大河庄苑最开始定价较高，后来被市场修正了不少。以近十年的价格来看，基本就是跟随大盘吧，没什么不能买的。海淀学区房的商品房大多数都差不多，大河庄苑算是保值升值不错的。
3、 不买海淀，那就是东西城呗。但这我不好做什么建议，得根据自己的情况和期望值做选择。海淀就是压力大些，补课超过其他区。不过东西城好学区的房价更高，900万不太好买到大河庄苑这种品质的，至少是面积达不到。
如果是想直升差不多的学区，那西城陶白和东城的龙体、东崇前还算相对合适，房龄新的小区都多，价格相对合适。陶白是直升校多，东城这俩是中学都不错，派位也无所谓。但幼儿园我不知道，没注意过。
4、 900万买三居，东西朝，还有朝阳？这有点儿太宽泛了吧？东城的花市有可能买到小三居，新景家园、国瑞城、富贵园等等，房龄都不到20年，东崇前学区。朝阳看看嘉铭桐城吧，陈经纶嘉铭的学区。或许能买到，但也比较难，商品房的户型大。另外在望京也能买到，陈分或清朝望京的学区。
5、其他的没有了，这要求有点儿高了，不太好做到。建议最好先现场看看学区房的行情吧，别只看网上的，无效房源多，容易别误导。而现实中近期各区的好学区都不太好买到，你们这连明确的目标还没有呢，有一定的踏空风险了。仅供参考吧。
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我和对象打算明年结婚，明后年要孩子。一人在朝阳门工作，相对稳定，一人在西二旗大厂，每几年换个地方。想买总价1000-1200的房子，优先三居，高品质两居也可。优先级是保值＞通勤＞居住＞学区。想请教：
1. 买新房还是二手房？新房看过望京三兄弟，华樾国际，保利锦上。二手房望京次新盘基本都看过，大屯路的保利金泉、嘉铭桐城等，惠新西街千鹤家园、罗马花园等。
2. 从保值性来看，朝阳门附近您是否有推荐的标的？看过怡景园，吉庆里，东方银座等。
3. 从保值性来看，我们买次新三居还是品质两居，例如季景沁园VS东湖湾或华彩国际？
3. 当前是好的出手时机吗？关注的季景沁园、宝星国际二期的三居室价格都有下调，不知道还有没有空间？年底出手还是明年春节后出手呢？
回答：
1. 新房还是二手房，注重自住就买新房，注重保值再看二手的。
2. 保值，那东方银座就算了吧，谈不上保值。还有千鹤家园也一般，罗马花园怡景园更一般。这都是跑输多少年了，很难说能逆天改命。其他的都还行，看自己喜好吧。
3. 保值和户型没关系，和房龄也关系不大，只看地段、产品性质和品质。能买东湖湾更好，其次再看华彩国际和季景沁园。
4. 现在谈不上什么时机，年底一直限贷，也就这样了。年初如果放宽额度的话有可能出现小阳春，可能性较大。有下调也正常，前些日子涨的还多呢，但非要说降到多少也不容易，总不能降回去年吧。
这看自己吧，定个标准，等到什么时候或什么价格？然后做个预案，到时候真的降了买不买，涨了怎么办？别陷进降了不敢买，涨了又后悔的怪圈儿里就行。仅供参考。
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章哥您好，家住在朝阳区美景东方，在CBD上班。因为小区配套幼儿园和小学，开发商没有建设，考虑在CBD附近换个兼顾学校和居住品质的小区。目前，觉得1000万左右都可以接受，超一点也可以，问题如下：
1、就学区和品质整体性价比来说，是朝阳区好还是东城区好？
2、您有推荐的小区吗？比如1.陈经伦帝景。2.东大桥附近的学区房。3.东城老崇文的学区品质房？非常感谢
回答：
1、 朝阳和东城的学区，那当然整体的要看东城了，远超朝阳。虽然朝阳的高考一本率也不低，但这是在70%普高率的基础上取得的，和东城的95%无法相比。但是，如果只看这筛选之后的高分段成绩，东城和朝阳几乎没什么差别。
也就是说，如果孩子在朝阳区不属于后半部分，那在朝阳或东城都行，最终成绩差不多。当然，前提就是在朝阳必须进入好学校，同时不能放松鸡娃；而在东城进入中等的也不差，鸡娃也差不多就行。
所以常规建议就是，如果孩子的资质实在一般，那还是到东城吧，碰碰运气。或者家长实在佛系，没太多时间精力管孩子学习，也送到东城合适，能省不少的心。
2、 1000万能买在所有的好学校学区了，西海都没问题。朝阳的学区房那首推朝外，风林绿洲和卧龙小区品质不错。其后是白小+80中的，富力爱丁堡。人朝东区的，红太丰火四个小区。之后是陈经纶帝景，珠江帝景。芳草地+陈经纶，东大桥这里还真没什么合适的商品房，老房为主。陈经纶嘉铭，嘉铭桐城紫薇天悦。其他的当然还有望京，陈分清朝三帆等等，学校都不错。
老崇文的一共也没几个，东崇前新世界的两个纯商品房，稍微贵了点儿。其他的本家润园、水上华城、保利蔷薇等等，都挺好，学区溢价也算不上太高，质量却挺不错。
3、 总之吧，如果是我的话还是选朝阳，单校划片，尤其九年一贯制更省心。仅供参考。
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