健康资讯 东钱湖绿城云栖桃花源和荣安观棠晴雨怎么选择？可能是最近宁波主城区没有什么新楼盘开盘，东钱湖的新盘热度急剧上升，许多人把目光聚集在这里。
云栖桃花源，20年绿城和轨交以楼面价9000+拿下项目地块，项目有合院、叠墅、洋房，现在销售的洋房项目带装修均价29000，共12幢，户型107、127三房户型，剩下的房源不多。
观棠晴雨府，21年荣安联手德信以楼面价19000+，加上11000平投配建拿下。项目毛坯交付，销售均价25800，主力户型89到123，由小高层和高层组成，共计1303户。
基本数据我列了出来，不想详细解读，大家可以反复看几遍。宁波现在新房项目的容积率等参数已经没太大意义了，玄机都在建筑密度、楼幢设计和地块先天条件上。我不建议大多数人学习房产知识，因为思维能力有限的人会越学越偏。当我们看到某些项目图，会发现有的项目设计+外立面+公区，几样成本可能加起来也不会达到1200/平。
再回到这两个项目上，从产品和户型设计，可以看出一个属于刚需改善型，一个属于刚需类型。实际根据东钱湖居民的情况，可以按照市内评测标准降级，桃花源属于地缘二次改善型，观棠属于地缘刚需改善型。从这里我们也可以看出，不是说属于鄞州区就是我们平常认识的鄞州区，中心区、次级区、裙带区都是有差别的。在东部新城、南商、鄞州芯等地的上班族，这里的生活、交通等配建是无法满足家庭日常生活要求的。想想住东钱湖别墅的业主有几个是在单位工作的。
从经济结构和薪资上看，东钱湖的住房也是主要以满足本地域住户为主。本地经济条件好的人每年都是到市中心买房，这种流动性趋势也会长期存在。以前也说过，东钱湖的人口容量会被产业规模限制，一个以文旅产业为主的区域是有限的。
关于“倒挂”，可能周边二手房成交价格比我清楚的人不太多。大家也应该能比较出来，房子也不是一样的房子。而且我基本上没听说有谁去买东钱湖二手房去投资的，有些人的想法只能是一厢情愿。
学区上也不用我多说，7号线地铁，房屋还在规划征收，交通等配套设施在经济面临下行风险的时候，也大概率远达不到预期。
房住不炒，从上面所列举的地域条件和配套，经济发展与产业结构等看，东钱湖不是说那个项目，而是基本上十年内所有项目都只适合刚需。
宁波现阶段还能买房吗？
网上一片唱衰声的房价，现实中是怎么样的呢？双休日刚刚去看了东钱湖的一个合院别墅新盘，一套一千多万起步。真的一点都没有跌价。现实中宁波的房子坚挺，一点都没有低下来的势头。二手房你看中的哪一个不是高价，想买的还是买不下来。那么，现在现阶段在宁波还能买房吗？
【宁波限购范围再扩大】
前天，宁波限购圈再度大幅扩大，慈城、姜山、云龙、东钱湖、方桥、下应、首南、镇海招宝山/蛟川都被划入限购圈内，且限购区域同时执行限售政策。并且，参考深圳出台二手房价格监管，尤其是对热点学区二手房建立交易参考价格发布机制。
这是时隔9个月，宁波再度扩大限购区，此番扩区之后，宁波的限购区由原来的约240平方公里扩大到现在约990平方公里，基本上囊括了近期宁波商品房、二手房热点板块，同时还将奉化方桥街道包括进来了。
限购条件也从市五区变成了市六区3年内24个月社保，不许补缴！
书童评:
1、宁波补缴个税拉购房资格的狗洞已经塌了。
2、宁波现在的限购区从图上看就像一只大乌龟，有点讽刺。
3、宁波参考价只针对热门学区房，而学区房是最抗揍的，结果可想而知。
宁波买房基本逻辑
个人最近常常打探外地外省楼市，只因本地限购摇号，己无可能再买房。网上也翻些介绍当地的贴子，只想快速了解其它城市的房市概况。很感谢各地大V贴子，资料详细。光吃饭不下厨是不道德的，做为宁波市民，也大概介绍下宁波楼市概况。
宁波房市按区块鄙视链大致排序：
东部新城>老江东=三江口=湾头/姚江新城 =鄞南商务区＞文创港=高新区=镇海=下应潘火=东钱湖=骆驼=首南姜山＞高桥=慈城=北仑=航空港区＞九龙湖=奉化＞前湾。
第一档东部新城宇宙核心，新开盘五万起，也有八万十万的豪宅，但二手房4字头依然不少。
第二档三江口老江东是老市中心，4字头新房，也有二手3字头，顶级学区或豪宅小区5字头。配套学区无人能比。湾头姚江新城是后起之秀，连同文创港将是除东新外又一个宁波高大上的区域，未来可期，但4万起也够贵。排在此档仅限江景房，非滨江楼盘依然有三万左右的盘。鄞南不多说了，4万上下，宁波核心区域，配套全，新，也够贵。
第三档基本3字头，其中文创港由于限价硬被降级，按区位概念应该属第二档，是宁波未来高科中心，所以其摇中率极低。高新区与东新连成一体，城建配套完善，但由于区域内工厂企业众多，居民区被分割，学区医疗商圈一般，所以房价一直是三字头。东钱湖仅限新城值得入手，新建国际会展中心，宁波城市客厅，三字头极具潜力，但其学校商业生活配套近几年内是不会好的，所以有点鸡肋—-风景优美，高大上会议中心，五星六星酒店，但对居住不太友好，楼盘多为别墅。其它如潘火下应骆驼首南，都已是三万起，纯居住区，短期内相对上涨空间不大。
第四档：1.慈城，过去一二年翻翻，从一万三四字头到二万五六左右，它有慈城古镇旅游概念，余姚撤市设区概念，宁波北接上海门户，紧挨奥体中心和姚江新城，配套齐全，性价比高，潜力很大，刚需首选。2.高桥涨得也很快，宁波西核心，二万多三万价格，依然有潜力。缺点是作为过去西郊厂区，新旧交替，整体规划稍差。3.航空区建丅3，并规划高铁西站，规划如上海虹桥枢纽，潜力巨大，但在规划拆迁阶段，尚未有太多楼盘可参考价格。
4.北仑包括小港红联，北仑主城，春晓滨海等，区域巨大。小港红联紧挨宁波城区，二万出头，居住区，刚需可入。缺点是近火电厂，虽然影响不算大，但很在乎空气质量的话慎入。北仑主城以凤凰山为核心，从近三万往下递减。由于其是港口核心，世界第一大港，主题宏大，自成一体，长期来看只涨不跌。不过北仑有钱人都喜欢买宁波城内房子，毕竟严格算起来，北仑不算宁波市区。
第五档九龙湖奉化己是地铁圈外，一万五六房价，奉化这两年有些过热了。它属外环以外。例外是奉化方桥区块在地铁终点站，限价二万內，摇号难度等同买彩票。
第六档前湾新区一万四，二手一万一二。离主城约60公里，配套齐全，房多如麻，未来十年会缓慢上涨，在那上班的刚需可以入手，投资算了。
宁波房价过去两年涨幅一直在全国前列，所以限购限价不断加码，各区块都有远低于市场价的限价新盘，同区域内不同性质楼盘价差很大。刚需应该抓住这波机会，赶紧上车，这是政府给的巨大红利和优惠。
2021年宁波楼市投资买哪里好？两个方向都可以把握。
一是继续摇核心区高性价比楼盘。因为限价，所以核心区会出现比周边二手房便宜不少的新房，这对每个人来说都是公平的福利，投资者绝不可轻易放弃或错过；但不停摇号，也是有成本的，一是资金成本，二是机会成本，需要自己权衡。
二是限购圈附近寻找潜力板块。宁波两次限购，限购圈扩大了许多，紧贴着限购圈的板块，如果符合城市发展方向和热点，还是能吃到城建发展和地铁延伸带来的巨大红利的。如果楼盘还是紧贴着限购圈，但并不限购，那就更完美了。简单梳理了下，以下这几个板块可以考虑：
1，东钱湖，限购圈外的云龙和东钱湖新城板块。东钱湖新城自从国际会展中心和会议中心落地后，板块热度急剧上升，从投资角度看，太热的地方，机会成本太高，并不是非常好的板块。但主要看政府限价，限价低的楼盘，可以摇号试试手气。
2，滨江新城，北仑的下个十年要看滨江新城。一方面是甬江科创大走廊的推进，另一方面是北仑向西对接宁波主城区的动力。这两个城建推进趋势，让滨江新城炙手可热。有些朋友听了我的推荐，跑到滨江新城一看，说这地方到处都是厂房，一片荒芜，心里有点没底。我想说：投资看的是未来，你看现在干嘛？假如那里现在高楼林立，人潮涌动，你还能以这个价格买进吗？
3，姚江新城，包括慈城，洪塘。基本上这个版块没有能让你轻易入手的楼盘，摇号摇起来吧。
4，高桥版块，看限价，价格超过3万，投资就兴趣不大。
你们觉得2021年宁波楼市还有哪些潜力板块，值得关注？
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宁波新房市场在上个月经历一个小高潮之后，由于二手房市场价格大幅跳水，成交暴涨吸走部分客源，现在销售继续承压。老江东文澜望庄、滨江誉品、江望悦府都推出最后一批次，其中江望悦府可能是近期宁波最先清盘的楼盘。湾头建发养云是销售情况还算少有稍好的项目。
文创港美的君兰锦绣、文辰府，段塘三兄弟龙湖天玥、江上印、建发春江悦还在加推。而新开项目文创港宝龙城、万科郎拾、明湖金珺府销售和蓄客都不乐观。
东钱湖融创宜和东方、绿城云栖桃花源、万科沁庐，还有将开的荣安项目竞争越来越激烈。宁波绿城的项目是一个很复杂的话题，从少而精到大而杂，暂时省略。
姜山林语芳庭、祥生潮起云悦都在不断优惠，滨江滨辰府只开全民但不打折。
下应现在受业主维权事件的影响已经显现，誉澜颂不幸深受其害。如果维权事件进一步深化，恐怕下应未来两年的市场前景都不明朗。
现在正是二手房市场在和新房市场博弈占上风的阶段，由于这些新房拿地成本过高，相对二手房东有成本劣势。加上不断发生房企债务违约事件，未知风险不断加大，年底正是企业、个人急需资金的时候，后面的状况更加困难，也许将轮回到分销时代。二手房和次新房市场也会进入一个以价换量逐步探底的软着陆周期。
#宁波头条#继续回暖，宁波市三区2021年最后一个星期二手房交易及挂牌量统计分析！
2021年12月31日宁波市全大市二手房挂牌量119198套，环比上月末下降0.6%，同比去年末上升22.7%；其中住宅97529套，环比上月末下降0.8%，同比去年底上升30.4%；商业8081套，环比上月下降1.2%，同比去年末上升17.2%；办公8487套，环比上月同期上升0.6%，同比去年末上升16.4%。
市三区本周总计成交二手房481套，环比上升16.5%，其中住宅380套，商铺14套，公寓71套，办公16套，具体成交如下：
海曙199套(环比下跌4.3%，二手房挂牌量22605套，环比上升0.3%)，其中鄞江36套，江厦23套，望春20套，石碶18套，段塘16套，古林12套，集仕港11套，南门10套，高桥9套，洞桥8套，龙观6套，其它区域各4套以下；
小区成交方面（均价）：亚隆它山郡35套（16700元），富茂大厦13套，城南公馆6套（28100元），鄞丰路912号6套，洞桥明苑5套（17500元），龙王溪家园5套（9824元），宁碧幸福里4套（26000元），丽苑商务中心4套，翠柏一里3套（33142元），玉屏佳苑3套(5720元）等排成交前十名。
江北46套(环比上升23.7%，二手房挂牌量11029套，环比上升0.2%)，其中庄桥16套，洪塘9套，慈城7套，前江4套，孔浦4套，文教3套，甬江2套，外滩1套；
小区成交方面（均价）：广厦怡庭3套（31964元），云鹭湾3套（24818元），清澄寓（14500元）、星旅城一期（29900元）、同济路169号及春晖佳苑（33200元）各2套等排成交前六名。
鄞州236套(环比上升25.5%，二手房挂牌量41198套，同比上月上升0.4%)，其中首南37套，钟公庙23套，中河19套，姜山15套，东钱湖15套，潘火14套，新明13套，福明12套，下应11套，东柳、梅墟及百丈各10套，其它区域各6套以下；
小区成交方面（均价）：圣嘉大厦9套（16500元），九曲小区6套（33000元），民和家园5套（32028元），通鄞路4套，中山东路505号4套，钱湖人家（24600元）、海创家园（32370元）、锦悦湾（35960元）、和美城（14800元）、飞虹新村（36000元）、缇郦苑（30464元）、荣安府（48400）及华茂悦峰（58800元）等各3套，等排成交前十三名。
数据仅供参考，以官方公布为准。2021年最后一篇文章发布，感谢大家半年多来的支持！
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宁波新政快评
最倒霉：慈城
慈城此次成重灾区。原本货量就大，楼盘也多，宝龙、凯投、龙光、敏捷、港中旅、万科贴身肉搏，客源紧张。如今限购一来，更加雪上加霜。客户重新梳理，拓客范围势必加大，再因限价，营销费用紧张，接下来就是你死我活的一场大战。
其次：姜山、东钱湖、奉化
还好货量不多，林语芳庭上演跑得快，祥生还存了不少货量，滨宸府策略可能要调整。
东钱湖的万科楼盘总价本来就高，这次不知道会不会调整策略。绿城和融创的楼盘，不知道会如何应对。
下应云龙几乎没什么新盘，影响不太大。
但是奉化，虽没有限购，但纳入认房，投资价值锐减
喜忧参半：方桥
方桥的投资属性归零，也好，扎扎实实做好产城，兢兢业业夯实产业，鼓励新宁波人落户方桥。福兮祸兮，未来可知。
影响不太大：原圈内
新政加大了资金层面的监管力度，也加大了对赠予等行为的查处，但其他政策对圈内没什么明显影响。只是控制了学区房售价，倒挂幅度减小，对客户的预期会有一定影响。对抛售二手房买新房的客户，资金增加了一定压力。部分想通过赠予获得购房资格的客户，需另寻对策。
限房价限地价
未见具体政策，不知道是不是参考苏州等市的经验，对开发商是好事，利润空间有了一定保障，营销费用增加。
加大供应
本来就要加大供应，又是集中供应，这条没什么。
总之，此次调控对稳定宁波楼市，落实房住不炒，一定能起到积极的作用……
感谢党感谢政府……
