健康资讯 两口子体制内工薪阶层，北京新天地一套小两居约600万，东坝一套公房不能交易，手上最多凑400万现金。目前外派在国外工作，娃24年入学，考虑是否换套学区房，几个思路盼您指点。
第一，换不换？单位有共建校大多在东城，很卷，只可一试。娃24年之后回国可以插班入学，目前的政策是在户口所在区（朝阳）任选三个学校，如果无学位则在户口所在地（管庄）就近入学。去年有同事选了三所朝阳牛小都没能入学，最后在管庄上了一个渣小。我们的思路是要么换到东城，要么干脆用足政保政策，搏一下朝阳的牛小，最差就在管庄上小学。因为N年之后还要出国，娃在国内估计最多上完初中，将来出国读大学的可能性比较大。所以很纠结管庄的渣小和东城的普小差距有多大，如果只在国内上完初中，有没有必要拿出全部积蓄换学区房。
第二，怎么换？1，卖掉新天地两居，换朝内或崇文门千万内次新两居（东花市北里或豆瓣胡同、竹竿胡同）。2，卖掉新天地两居，东城占坑，全家租房。3，老人户口进京，买套400万占坑，娃用四老房入学。4，如果回国在只能管庄上学，再买占坑转学东城。
个人感觉新天地涨势还凑合，还会通新地铁，卖掉有点可惜。新天地的房和东城老破两居哪个价值更高，更抗跌？有点难以取舍。
占坑房我们关注了兴隆都市馨园开间。您的文章提到过东城学区小户型溢价率更高，入学高峰期过去或政策变化，是不是更难出手或者价格波动很大？另外政保是不是有点敏感？
回答：
1.其实政保也没什么，在我看来是应该的。能在北京得到孩子政保的父母，哪个不是精英？既然放弃了高薪工作，自然要有所得，否则单位还拿什么来招揽人才？我接触过很多政保，家里亲戚也有。比如某系统的，父母为了国家出生入死，可以说是拿命给孩子换个政保，不应该吗？医疗系统的，疫情期间父母都上了一线，给孩子拼个政保怎么了？教育系统的，给别人家孩子奉献了，自己的孩子照顾一下怎么了？就算是没政保，这些子弟难道就不能凭家风传承和努力考入好学校吗？所谓的政保只是给个保障而已，并不代表智商和努力程度不够。而且这些年的政保比2014年之前已经正规的太多了，算不上太敏感了。
2.管庄的普小什么情况我不知道，可以讲一个今年丰台的案例。丰台普小，刚跨区到东城小升初，运气不错，进了还说得过去的中学。然后父母就焦虑了，开学摸底后被告知孩子的成绩不行，在班里很靠后。可这孩子在丰台普小一直中上，本以为到东城普中能中等呢。然后近些天这妈妈一直在找一对一，非常难。因为好老师都早就被预定了，现在找只能是托朋友多给钱。但据说连着找了数学英语各两个老师了，测试完孩子之后都拒绝补课，再多给钱都不补。这也不能怪老师，孩子的底子实在有点儿薄，补着费劲。所以如果有机会上好学校就尽量，学习竞争氛围是很不一样的。丰台这妈妈在小学就没意识到孩子的不足，因为周边的都差不多，没有对比也就耽误了，中学再追的难度就大点儿了。
3.哪个价值更高，东城全是学区房，在包含学区溢价的情况下当然价值更高了。更抗跌，如果去除学区溢价的话都差不多，不太好比较。只不过东城是核心区，一般在行情期间顺位在前。但学区溢价不好说，2025年后京籍孩子减少很多，在没有政策鼓励的情况下，或许溢价部分会受到影响。去年朝阳区的幼儿园就招不满了，前年东坝医院的妇产科就缺孕妇了，这搜搜新闻就知道趋势了。常规建议是买个占坑儿房就行，能进入好学校就算是成功，减少资金也降低风险。但这得看自己是否接受租房，很多家庭是不愿意住别人房子的。所以只能说换租在经济上划算，在感受上得看自己。
4.兴隆都市，难出手谈不上，看价格了，就是现在溢价高。常规建议是用完了学位就卖，相当于用置换成本买了个学位，和当年的择校费差不多。
5.我没明白你们在朝阳的政策，如果能在朝阳保证头部校的话就尽量，比东城或许还稳妥呢。东城和朝阳在高分段成绩一致，就是孩子的学习压力或许大点儿，朝阳的牛校作业都挺多的。而且牛校大多是九年制，小升初省心。仅供参考。
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#北京头条#东方新天地时隔半个多月封闭后恢复营业
北京名下有贷款记录，预算550w左右，想买房主要为了保值增值，这几个选择想请您帮着看看。
1，常营北京新天地，配套成熟，但不知未来五年是否能跟上大盘
2，豆各庄绿城沁园，同样预算能买新房三居，离地铁近，性价比高，但是都说是弱板块，不知是否比常营更值得入手？
3，西城牛街附近老破小，但学区近五年可能都不会用，这种情况是否可入？
4，其他地区，如甜水园老公房，可以考虑吗？很想听听您的建议，为处于迷茫困顿中。
回答：
1.北京新天地，之前还行，没落后，以后大概率也这样儿。这地段就是典型的用距离换居住体验，五环外的价格略低，但房子更好些。保值从走势来讲和五环内差不多，不落后，只是行情期间的排序一般在五环内的后边，核心区和北部的先涨，然后再传导这里。
2.既然知道板块弱，那性价比高是怎么来的啊？分从什么角度看吧，自住合适，谈不上性价比，就是新房的居住体验好。保值什么的赌一把，之前的反正是没有赢的，以后看运气了。长期自住就合适，不套现也就没必要跟别人比了。
3.牛街的，用不上学区，那就是炒学区房呗。也是看运气，如果政策鼓励就赢，没政策那就意义不大了。30%的溢价率，用不上学位的话就闲置，高峰期之后是否受影响看到时候的供需。入学人数减少是肯定的，看自己的判断了，赌赌试试，也有可能不输。
4.甜水园老公房。优势就是保值稳定租金高呗，劣势是居住一般流动性弱，不好卖也传导排序靠后。一般都是建议长期持有的才合适，不动不动的置换也就不吃亏。
5.我不知道怎么建议，四种房子类型，相当于问普通轿车、新能源、老皮卡和老桑塔纳哪个合适？各有优劣呗，别幻想十全十美，在资金不是很高的情况下做不到。典型的选择障碍，什么优势都想占，什么劣势都不想要。没什么办法。
如果是我就在常营附近了，普通的选择，不幻想太多。仅供参考。
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章哥您好，手头现金500万，寻求买房建议。夫妻年收入80万，住在十里堡新华联丽景三居，自住房舒适度不错但升值空间巨小，最近几年不太想搬家折腾了，当然也不是完全绝对。北京新天地有套二居，目前老人居住。大宝今年上小学，划片原八里庄中心小学，现改名芳草地八里庄分校，初中特别差到时肯定要买房换一个。
考虑过白家庄小学+八十中占坑房，看了一圈太旧了，有朋友推荐陈经纶帝景的学区，或者先买天鹅湾上星河实验，考虑房子新买的房子还能保值升值。请教一下考虑孩子上学和保值的双重需求买哪里？朝西东不限制。或者小学就上对口的初中再说，纯投资买哪里？我在大望路上班，老公中关村，还有二宝一岁。盼复，谢谢
回答：
1、 上学+保值首选帝景，次选天鹅湾。
2、 陈经纶帝景的成绩不能说是朝阳最好的也在前几名，中考曾连续第一。尤其是和劲松合并之后，很多人都担心成绩被拉下来，毕竟劲松的水平一直垫底儿。但去年成绩出来了，劲松冲到了前15名，帝景依旧保持第一。刘校长的能力可见一斑，这可能也是她成为集团校长的重要因素吧。
星河实验在朝阳算不错的，中等吧，放到北京说不好。应该是远不如帝景，所以朝青一带也就算不上什么学区房，就是居住为主。
3、 从保值升值来讲，朝青板块是比双井大望路一带强的。四环内是多数商品房走弱，少数跟上大盘。朝青是多数跟上大盘，跑输的不多。但具体到两个小区，帝景比天鹅湾保值性略高。拿2006年来说，朝阳销售排名第一的是星河湾，1.8万，之后跟着的就是帝景和天鹅湾，都是均价1.2万。那时至今日，同时期的帝景9万出头，天鹅湾南区8万多，差了10%吧。
4、 珠江帝景虽然是学区房，但实际上没什么学区溢价，这算算租售比就知道。毕竟动辄上千万，真买这里当学区房的不多。多数家长都是去买老破小，毕竟总价低，所以溢价远超大户型商品房。
5、 总之吧，在我看来，帝景无论是学校还是保值，都超过天鹅湾。其他的没建议，学区只能是家长选。而且今年上小学，其他区的好学区也未必来得及。仅供参考吧。
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说的太对了！
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06:24乌鲁木齐防疫办,你们好好学习学习！！
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章哥您好，本人非京籍，在朝阳北京新天地有一套90平住房，因为周围学区不好，想置换一下，目前考虑通州，一是离现居地不远二兼顾积分加分。想问一下1、朝阳换到通州是否合适？2、目前看了通州富力金禧和运河湾、自由城的房子，价格来看两个都差不多，但未来学区和发展哪边更好一些？或者还有没有其他区域推荐。3、现在换房大家都说房价下跌不合适，但不能预估什么时候才能上涨，准备最晚明年就得置换所以什么时机比较合适？谢谢您
回答：
1、 非京籍，那为了积分没问题，可学区却说不好。
全北京的行政区，只有朝阳对房产的重视程度高，其他的区都更重视户口。那就算买了学区房也未必能进入目标学校，这我不好建议什么，对通州的学区也不熟。
2、 通州这两个板块在我看来区别不大，都是成熟板块，未来都是跟随通州大盘，走不出独立的行情。学区我不好比较，后南仓、通州二中和二中通州都算是好学校，但和市区的不好比。我不是搞教育的，说不出什么。
3、 大家都是房价下跌不合适？那房价真涨起来再换合适吗？只有在平稳期换房才是合适的，真要是上涨了追都追不上。我也不知道什么时候上涨，反正认为上涨的可能性大。具体时机没人能预测准，我不是神仙也不想当骗子，预测不了。
4、 建议有需求就尽早换，这不是纯投资，没必要非得等行情，而且也不能卡的那么准。只是提醒一下入学的问题，最好提前咨询教委，免得买了房也进不去目标学校。仅供参考。
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