健康资讯 章哥您好！孩子在北京刚工作落户，想为孩子买房，因为工作地可能还有变动，暂不考虑上班远近，又因还没成家，学区考虑尚早。现在了解的一个是北五环的限竞房，但没地铁，还有天通苑的（现租住）二手房，刚又朋友们说南城规划发展前景好，能买到四环，不知该怎么选？只为自住，子弹4～6百。您有何建议？另外，入手了共有产权房，对今后买商品房有影响吗？
回答：
1. 怎么选，那当然是根据自己的需求选了。先列出自己的主要需求，比如是纯粹自住还是也有保值的想法，或者是主要为了保值以便于将来置换，再或者是纯投资等等。其他的就有是注重通勤还是居住享受，其他的学区、商业、医院、公园等等配套。
一般来说，在资金不是很多的情况下，做不到各项兼顾。基本上能实现核心目标就算是成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。也就是别幻想什么好处都占，十全十美的房子也有缺点，太贵。
2. 既然你们的目标是只为自住，那就是不考虑保值什么的，至少是不以这为主。那就买限竞房或共产房呗。限竞房是政策性房产，就是以自住为主的，投资性弱，买了自住挺好的。
这北五环南四环的我不知道怎么选，太笼统了，这得听专家和炒房客们忽悠，他们敢胡说八道。
3. 4-6百，这差距太大了吧，差出一个卧室甚至客厅了。这是刚有买房的想法吧，那离真正买到房还早着呢。还是先明确资金方案吧，要不这预算谁看了都会以为是“逗你玩儿”呢，没人会认真对待，实在不认真。
4. 买了共产房，理论上是不能再买商品房，要买的话必须先退出。但在实际中或许不会这么严格，因为以前的经适房等保障房也都有过类似规定，但没有真正执行。这我也不敢确定，看到时候的执行情况吧。没必要纠结，这种产品就是纯粹自住，不好卖，买了就留着吧。
5. 总之这些想法都太宽泛，没什么意思，还是先明确资金方案和需求吧，要不太乱，看不懂。仅供参考。
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我的户口在石景山，现住昌平北七家，孩子快一岁了。准备把北七家这边的房子卖掉换到天通苑或石景山（换到昌平就把户口迁过去），卖掉房子加上手里的钱大约有500万左右。
考虑到孩子上幼儿园和上学准备在石景山或天通苑买个带电梯二手房，附近要有幼儿园和小学，请问章哥选哪个区和哪个楼盘比较好？能否具体推荐，准备在预算内全款买尽量不贷款，学校不挑，一般就行排名别太靠后。
回答：
1. 幼儿园我不熟，这只能是问中介，他们手里有各种配套的数据。而且我一般只能从投资角度分析，这明显是纯自住用房，我不合适说什么，还是凭个人喜好选择为好。
2. 常规来讲当然是石景山了，从保值来说首看远洋山水或融景城，保值好。而且学校也好，还没什么溢价。只是之前对落户时间要求比较高，得6年左右才稳妥。现在孩子1岁，应该差不多吧，高峰期之后或许学位没那么紧张了。500万首付没问题，二套资格都能买到了。
其他的也可以看鲁谷的京汉旭城，小学中等，中学也是京源。同样保值性好，价格中等，也没溢价。石景山的幼儿园我不知道，但这些都是成熟板块，肯定有，离的也不会远。
3. 天通苑就没什么可推荐的了，都差不多。天通苑的学校就那几所，都普通吧。清华附还没成绩呢，我也不知道质量怎样，怎么对口派位都没注意。这就是自住为主的板块了，保值也不错，一般不落后于大盘，只是略弱于石景山的这几个小区。
4. 其他的不好推荐了，普通学校就都差不多了，也没有排名，意义不大。所以如果注重孩子教育，首选石景山，买不到合适的再看天通苑吧，居住为主。仅供参考。
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今天，天气总算好多了，早晨起来虽然有点冷，但没有风，阳光明媚，天空澄蓝，让我也有出去的欲望了！
我来北京这么久，一直在朝阳区转悠，还没到别的区看过房。常在网上看房产大咖的论坛，说二手房热点区域有昌平区的天通苑和回龙观，海淀的清河和西北望，所以今天就想看看这几个地方怎么样？
我十点钟出发，第一站就来到天通苑，从北苑过了立水桥就到昌平的天通苑，感觉一下子好像从城市到了郊区了，街上也冷冷清清。图四那个小区叫天通苑中苑，板式小高层，南北通透，中介说售每平方4到5万，我也懒得进去看了！
从天通苑向西约七、八公里就到回龙观，回龙观离海淀中关村比较近，听说码农在这里买房的多，这里明显比天通苑要热闹，有回龙观东街，回龙观西街，两边商铺林立，还有一个大的购物中心，我中午饭就在那里吃的！房价比天通苑要贵，应该在每平方6到7万吧！
从回龙观向西南方向走六、七公里，就到海淀的清河，感觉一下子又从郊区回到了城市，房价立马上涨不少，图十那个小区中介说房价在每平米9万左右，00年的老房子也在每平方6万元以上了！
最后我又到海淀的西北旺去看看，去年我有一个同学在那里买了一套限价房，当时好像是每平方五万左右买的，具体哪个小区我忘了！下图最后三张就是西北望，很偏，现在周边啥也没有，只不过地铁16号线已经通到那里，好像在那里要建个中关村软件园，估计过几年就会变好一点了吧！
这几个区域都在北五环外！
#域见北京# #生活有温度##冬日生活打卡记#
首套两室一厅在望京，家附近有学校。家里有老人和4岁小孩。手里大概能有160万首付，想买个二套主要是为了：1、老人可以过去住，孩子大了需要空间；2、目前没有户口希望在郊区有居所方便积分；3、长期来看希望能有升值空间，不输整个大盘。
目前关注昌平和顺义两个区域。新房方面因为比较看好未来科学城、顺义中德产业园的发展，所以未来科学城附近的房产、顺义仁和板块的房产都觉得可以考虑，就是担心交通不方便地铁没建成老人来回赶路太辛苦，孩子读小学放学早还需要他们接送。二手房就是我看了您推荐的蓝星花园和吉祥花园，感觉离地铁较近比较方便，还有就是考虑超大居住地天通苑东，看您介绍快通17号线了，但是这些二手房房龄都有20年了，担心可能不保值。
回答：
1. 天通苑得分什么房子。这里是典型的刚需板块，中小户型的保值都好，基本不落后。大户型的一般，也就是三居以上面积大的，自住为主，这些年升值不是太好。没什么可担心的，谁对天通苑都没有太高的期望值，和回龙观差不多，占不到什么便宜也不落后。
2. 未来科学城，保值说不太好，自住为主吧。规划太大了，实现的话还得不少年。反正之前这些年多数不是太好，和规模、产业以及地铁都有关系，次选吧。
仁和那就更是自住为主了，是三兄弟什么的吗？不好说，只能说之前的都一般，就是自住合适。这看看太阳城的价格走势就知道了，一直都略有落后，不太好逆转，看发展吧。
3. 另外这是从望京换到郊区，那尽量选稳妥的吧。望京大部分普宅都是超过大盘的，地段儿就决定了价值，就算是老房都没什么落后的。从这儿换走的话没必要赌新区，赢了未必怎样，输了的话两头都亏。仅供参考。
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可怕的黑中介：
看到了一则新闻，报道厦门一个二手房中介，因为看上了一个25岁的女生，向对方表白没有成功后，中介心有不甘，中间经历过什么不知道，最后中介把女生杀死在出租房里，还拿了死者的钱。
厦门我去过两回，都没有找到工作便离开了，那里整体素质比福州这里文明，起码厦门看上去比较开朗，活泼，不像福州这的人一点表情也没有，整个城市让人觉得很压抑。第二次去厦门的时候我住在一个叫殿前的城中村，厦门的村屋外观跟别墅差不多，当地人喜欢在房子外墙也铺满瓷砖，房间价格也很便宜。我租房的村子是岛内与岛外的交汇处，去之前联系了网友，他特意到车站来接我，把我带到城中村找房子，那时候我还有好几箱书，他也帮忙把书扛上楼。住了一个月，每天外出面试都没有成功，邻居说很多工厂都迁到岛外了，我找不到工作，便不想呆在厦门了，买了一张去义乌的大巴车票。可没到义乌，结果又在横店附近下车了，便叫了车把自己和行李一块拉到横店，不去还好，去了就发生被送入精神病院迫害的事了。
后来把我遣送回福建也是先送到厦门的救助站，里面也不只我一个人，有人说厦门救助站的伙食比其他地方好，一些人手里拿着手机，不像是落魄的。估计是不想发钱住宿，便到救助站求助，晚上睡觉白天再出去逛逛，实在没工作，还可以坐免费的高铁回老家。其中有一个还被工作人员批评，说他已经来四次了，叫他下次不要再来了，我也想不明白，一些人明明有钱，为什么还要到求助站求助。
对中介我也没什么好感，一直都是颠沛流离，做兼职的时间比较多，接触的基本也是中介。其他地方的还和蔼些，福州这的中介赚了你的差钱还不想把你当人，给工资习惯慢吞吞的，特别是房地产发广告的兼职。去年有段时间打击群租房，我也是租在小区里的群租房，房东也是中介，他们有公司，专门把房间租过来，然后把里面隔成大小不等的房间，价格也是不等。租房子就讨厌是公用卫生间，一些人很不卫生，上厕所故意不冲，我见过很多人都是年轻人，真的是家庭、学校都没有把他们教好。
二手房中介利润也很高，比如房间是两千块钱，他们要收租客一千块中介费，再收房东一千块钱佣金。以前在帝都的时候，去过一个叫天通苑的地方，一大堆二手房中介举着牌子在哪里守株待兔。有的房子转了好几手，最后租客都不知道和谁交接了，很多人都吃了中介的亏，押金也拿不回来。这些中介也是有组织团伙的，有时候也发生过打架斗殴，曾经我在杭州的时候，很多做房地产中介的人，老乡也多，经常把不是自己人给赶走，男女老少的性格都差不多，都是一样的霸道。我就是被这些人欺负过，把我打了一顿，还经常发话威胁，我觉得没安全感，就想到网络求助，得到几个基督徒的响应。他们立即联系到了杭州的基督徒，给了我一点钱，我只好离开杭州再次去了帝都，如果不是这些流氓暗算，也许现在我还在杭州吧。
任何中介都是暴利，抽你几十块钱的算是很仗义了，一些人抽的更多，甚至抽了一半。就说保安，现在到处搞外包，物业也觉得轻松，实际上也是物业经理私底下和外包公司分赃。比如一些中介，故意招六十岁的人给个两千多块钱，不包吃，物业一个人给四千多块钱，想想这些中介赚的会少吗。一些中介经常在朋友圈里面发一些花天酒地的视频，这些消费怎么也得几百上千，这些利润就是做中介赚的。抽了很多也没办法，毕竟资源被他们控制了，社会一直也都是人吃人，我不反对他们抽多抽少，及时给钱就行，不要慢吞吞的。一些中介真的没有良心，工资会拖欠了快半个月，一些则是逃之夭夭，把兼职的微信拉黑。
章哥，我们的情况是，准备领证，我有东城集体户口，男朋友马上工作满五年，首房首贷，俩人首付可以凑190，准备买不到400万的房子，这样房贷15-20年，工资可以负担月供。
我工作主要在东北三环，他不固定。摇了几次共有产权房，位置都太偏，价格也不算低，所以主要考虑二手房。看了旧宫和天通苑东区，80多平的两居室，看中的是旧宫新苑离地铁近，2012年房子新，但是是经济适用房，而且在南边；天通苑东区离马上开通的17号线近，但是房子老，综合社区人员有些杂。顾虑主要是：
1. 这样选择是否有什么硬伤，请您指导下。
2. 如果不打算换房，一直住，生了小孩凑合上周边小学，这样选大概可以，如果万一学校不好或者想换房，这两处的房子还好出手吗？
3. 第一套房有必要买这么大吗？如果买小一点，比如60平左右，应该可以更靠内？选哪个区域又没了方向，能否给下推荐？
谢谢章哥~~
回答：
1、 相对建议是天通苑吧。
2、 像共产房这类保障房就是纯粹的享受居住体验，按现在的政策是几乎没有投资性的，也没什么保值性。以后政策是否会转变说不好，不建议赌。
3、 旧宫属于普通板块，多数小区都是跟随大盘，没什么风险。但不太建议旧宫新苑，这不是经适房小区，是回迁房，只是按照经适房管理而已，二类经适。这种小区大多都会有些通病，比如租户多、物业一般、品质不好保持什么的。虽然从理论上说，只要和周边的价格差率一旦形成就很难改变。但这不敢保证，持续拉大的也有，尤其是较新的小区，反倒不好保持。所以不建议冒险，排序靠后。
4、 天通苑也是经适房，第一批经适房中的特殊项目，现在已经无所谓其出身了。回天计划实施到现在，应该已经改善了很多，但这老底子也不太好改变。优势就是价格低，升值幅度基本是跟随大盘，走不出什么独立行情。天通苑没什么不好出手的，一直是北京最活跃的板块之一。80平的两居挺好，比大一居好出手多了。
其他板块可以看看朝青，大悦城附近。比如青年汇和华纺，这是升值方面相对好的。还有炫特和第一城，属于拉平的。这里是年轻人居多的板块，没投资风险，房子也好租好卖。仅供参考。
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北辰区有未来城这个盘存在，整个北辰的价格就不可能起得来，只要未来城价格有变动，北辰区所有板块的价格都会跟着变动，目前未来城价格在16000左右，而且两个地铁站口，80W平米的商业体量，计划引进北京的一所学校，这可涵盖了目前购房人的要求，学、铁、商，都具备了！而且性价比也很高，自从未来城入市之后，北辰区所有板块都受到直接的冲击，尤其是铁东路板块，但是，这个盘也有很大的缺点，体量太大，居住的人口太多，户型基本上都一样，所以自己住的话倒是还行，投资的话，后期二手房存量太大，别想着能挣钱，有点类似于还迁房的意思，而且都是刚需购房客群，跟北京的天通苑特别像，大型的居住小区！
章哥您好，本人需求为海淀或昌平改善型住房，预算700万。一家四口2大2小，住中关村老破小学区房，老大小学生，老二明年入学。婆婆在清河有套1居，她因为帮我们看孩子，平时都在中关村和我们一起住，周末才回清河。目前想法是，卖掉清河1居，购买三室两厅两卫和婆婆一起住，且未来几年俩孩子都会在中关村附近上学（小学初中），考虑到通勤及接送孩子方便，所以想置换到海淀或昌平。
关注过海淀昌平次新，比如海淀的领袖新硅谷、昌平金域华府、紫金新干线、融泽嘉园，最近都看涨价格虚高，三室两厅两卫800+，超预算了买不起。二手房户型100平左右一般做不到三室两厅两卫，至少得120平往上，总价也就高上去了。有首套首贷资格，不是刚得掉渣的刚需，不着急住，时间承受范围大，资金有限但又看重品质（好矛盾），所以对新盘更有好感。
看过奥森、奥海东小口两盘，容积率胜似天通苑、规划地铁站位不乐观，主要是关注的时候89三居已经没有了。翡翠公园有点远，118都被锁完了也不排卡了，140的够不上。海淀幸福里太远，本人对产业诉求一般，主要还是想接送孩子上学方便。京投岚山地铁上盖不喜欢。金宸府楼间距太近带连廊没看上。看一圈下来发现有未开盘的紫金书院，三室两厅两卫的105平，位置能接受、地铁看的见、现状有支撑，但户型价格迟迟没消息……据说6.2-6.5不会到7w。反正超过6.5就买不起了…还担心开发商又跟紫金新干线一样捂盘惜售。
有考虑过现在先不折腾，等老二上学后有了海淀学籍再把中关村卖掉，再置换个大房子住，原因是学区属性会逐渐弱化，但我担心买了新房若是搬到北五环外孩子上学辛苦，孩子还小，估计还得在中关村周转上几年。而且总担心新盘位置远，适合的越来越少…
5月8号土拍也在关注，树村不错，据说售价12w起？要按圆明天颂那架势必然买不起。马连店那块地不知如何，您看值得等吗？这30块地最快入市开卖得明年了吧？还有共有产权、公共租赁属性等诸多因素，不知是否值得等待？
想请问：
1. 目前是否值得置换？现在开始操作卖清河，还是继续持有清河观望？
2. 自住兼顾流通，紫金书院值得入吗？04年的地，房本产权还剩50年？开发商宣传金茂科技系统，13大科技各种高大上，总感觉这种房子建好是小事，物业维护是大事，所以担心买科技系统的房子交了智商税，担心日后物业维护不好会影响流通、影响房价，您看这盘未来能否保值增值跟上主流？
3. 除了紫金书院您看还有价位比较适合的新盘或次新推荐吗？
4. 是否应该卖中关村学区房？何时卖合适？
想把情况都介绍清楚，描述有些啰嗦，请见谅，求指点，感谢章哥！
回答：
1、 是否值得换，这看买房后增加的资金量吧。如果是平级置换，那这种时期不太合适，谁也不敢保证市场肯定平稳，卖旧买新有拿着钱踏空的风险。不如等到明年市场平稳了再换，怎么都不吃亏。如果是卖房后增加较多的资金（包括贷款），那就尽快换，相当于将现金换成房子以规避通胀风险。
置换的话也要做到先锁定房源再买房，宁可晚卖也要避免风险。
2、 紫金书院的土地年限倒那么回事儿，住宅用地无所谓，跟工商用地两码事儿。科技住宅都折腾20年了，从我入行儿那会儿就是时尚。我不觉得怎么着，设备维护从技术上不是难题，难的是谁组织、谁负责、谁出钱，怎么分摊？电梯还没这些系统复杂呢，那些老公房也净是麻烦的，都影响价值。这看自己吧，前期都无所谓，怎么也得十年之后才会出现问题。
紫金新干线之前是肯定跟上了大盘的，还可以说略有超出。这新盘得看价格了，如果不超过6.5万就说得过去。之前这里一直比北京大盘低10-15%，比如一期均价8400，当时北京大盘接近1万。二期均价2万，北京大盘2.2万。现在北京大盘6.5万，这里接近6万。紫金书院是花园洋房，可以把价格略提高，但超过就不合适了。总之看开盘价吧，6万出头最好，我也等着看呢。
3、 没什么推荐的，尤其我对新盘不熟，也犯不上当房托儿。
其他的新盘也甭等着了，大概率没老带新的合适。像紫金新干线这种，当年的土地成本低，财务成本再高也不亏本，那在品质上就不至于扣扣索索的太过分。而新盘说不好，资金压力太大，换了谁也未必做好人好事。
4、 中关村学区房，常理来讲现在已经是阶段高点了，小阳春过去，都在等着新政策。之后从理论上说不会超过北京大盘，毕竟自从能上市到今天，这里也只是引领，从未超过。但这次行情有些不同，2023年入学的孩子太多了，如果政策不压制，或许还会上涨。所以等等看吧，反正也快到日子了，不必急在一时。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：郊区买房升值第一原则是什么？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：京爷，您好，请问长阳的禾香雅园，加州水郡四期，碧桂园三期，原乡小镇一区，这几个小区有什么缺陷，价格比长阳半岛低很多。
回答：你好，郊区买房或者房产升值的第一原则就是交通，无它。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
2、提问：京爷你好，首付150左右，总价想控制在380以内，sfsd，七八年左右想转手，想有租金收入和有点升值空间，天通苑这边的两居如何？还有其他推荐吗？（不一定是两居）
回答：您的预算，刚需自住可以考虑天通苑，毕竟能买个两居，但是如果需要考虑升值，其实并不是一个很好的选择，天通苑顶多跟着北京大盘，很难比较突出。而热点板块的一居或者上车学区房都表现得更好很多，比如望京一居、荣丰2008等属性房源。
3、提问：最近关注你回答的问题中很多提到目前不适合投资 想了解下原因 最近确实看着好的房子一套套被签 有点坐不住了
回答：你好，我提出这种论断在于：1、我认为只有优质板块才有价值，但是优质板块已经涨了20%多，在我的理念里，这次北京房价上涨是有天花板的，不会超过30-40%，所以我认为当前来说投资不是太适合；2、当前房源太少，优质房源太少，没啥好的投资机会。当然，投资的流派很多，你要是真的想持有个10年左右以上这种价值投资，也不用太考虑短期的涨跌，有合适的房源也可以入手。
4、提问：京爷，你好，在北京投资房产，得看重租售比嘛，我看很多区域的租售比不行，是不是很危险？！租售比越高的房子是不是越值得投资？
回答：租售比是一个房产投资中经常用到的名词。简单地说就是房子租金收益比上销售价格。特别是在欧美，人们经常用这个数来衡量房产的收益和健康程度。租售比越高，说明投资收益越好，房产越健康。因此国内也有不少租售比的分析文章，很多人也经常引用这些数据来做投资。但是我可以很负责人地告诉大家，租售比在我国房产投资中只能作为一种参考，而不能成为一种标准。原因很简单，就是中国的房价金融属性、泡沫属性太强了，很多时候已经脱离了居住属性。我们往往可以看到，租金很高但是升值性却很差的房产，比如朝阳建外soho，租售比很高，但是升值性却非常差，常年洼地。这类现象也经常出现在很多商住或者70年产权的公寓类住宅上，房价就是起不来。另外一个例子就是没有学区的好地段老破小，租售比不少次新房要高，但房产升值性也不行。而租售比较差但是升值性很好的房产却非常常见，比如学区房、稀缺次新房，租售比很差，但每次都是涨价领头羊。其实，咱们还可以从另外一个角度来看待这个问题：接盘者。简单地说就是，租房者和买房者是两拨人，他们考虑的点完全不一样。
所以用租售比来投资房产是非常大的误区，而应该从大众“接盘者”的角度来投资房产。不过有几个点是肯定的：租金高的板块，说明有产业，板块比较健康；租金低的板块，产业和人气较弱，需要慎重。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
5、提问：京爷您好，我和老公目前想买海淀西三四环学区房（因为离工作单位近），之前看的车道沟南里，但是价格涨太多，我们近一年没有备孕计划，想问一下，我们是继续观望之前那个学区呢？还是转换目标学区尽快入手呢？如果转换目标的话京爷有推荐的学区吗？（比较看重学区，保值性，总价700左右）
回答：我认为长远看，车道沟南里及附近长远价值还是可以的，如果目前没有小孩，建议还是可以再观望的，我们市场一线的感觉是，海淀学区很多人已经在观望了。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找
6、提问：京爷您好，本人在五道口学院路附近上班，刚需，尚未结婚，请问华润万橡悦府值得购入吗？还有其他区域推荐吗？谢谢
回答：华润万橡悦府还是未来有一定潜力的盘，是可以考虑的，也可以看看回龙观的几个次新房，未来在市场中会持续火热，居住属性和升值属性都是比较不错的。
#北京头条#北京楼市：重锤打击下，西城价值不如朝阳？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷好！总价700，sfsd，想买一个2000年之后南北的电梯两居。之前和您咨询过区位问题，最后重点关注在首经贸和草桥区域，比较喜欢万年花城和未来上层。但关注了三个月左右发现这附近两居南北出房率不高，而且相比去年这个时候的成交价，现在的价格已经涨了超过10%，并且业主很强势。想问下现在这两个小区包括这两个区域会不会溢价有点高，感觉这个价格在丰台已经很贵了，甚至和北边比也不算便宜了，如果现在出手会高位站岗吗？但如果等等又怕后面没有好房或者价格反弹，想听听您的意见。
回答：你好, 溢价不算高, 这个涨幅在北京不算突出. 不过整体市场在下行, 这些业主估计过段时间就没有这么强势了. 北京板块是有轮动效应的, 涨价从学区, 北部热点板块涨起来,然后轮动到南面. 楼市冷却趋势也是这样的, 从热点板块开始凉下来. 详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷好个人需求是，居住体验好一些，地铁边，有点发展跟得上通胀即可，在看天通苑东二东三，预算450左右。发现东二的房子貌似业主还在往高要，调研了数据，新上房源的要比近期成交还高20万到30万，绿中介说这是合理价格…这种情况我是等着房东自己降价，还是去直接谈谈价？也求评价一下东二东三
回答：选择东二东三没什么问题, 当前北京市场虽然整体在下行, 但也出现一些分化, 每个区域表现也不一样. 比如望京, 朝青出现明显的凉, 但有个别性价比房源也被抢. 而有一些区域趋势也没变, 比如新北苑最近成交也还可以. 不过整体趋势是: 未来房源应该会变多, 价格肯定不会明显上涨, 有性价比高的, 也可以入手. 怎么来看某个区域的市场呢, 我认为可以看看链家[必看好房]下架的速度, 带看量, 卖家的心态等来评判. 可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
3、提问：京爷您好，有个问题想请教您。目前手头300+，刚需，有两个想法：一是全款买套300+的，考虑未来换改善房或者学区房时，卖出去后可以保留首套优势；二是再贷200+，买一套地段稍好一点新一点的房子，但是日后换房压力可能会比较大。您更推荐哪种方式呢？
回答：你好, 如果住的人少, 过度一下用的话, 其实第一种方案好一些, 毕竟首套贷资格很重要, 把这个资格留给后面置换. 可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
4、提问：京爷好，请问现在展览路片区溢价高吗，是否在回调。看到现在挂出来的均价也要13万，中介说目前如果能到12万就还算合理。不知这种说法靠谱吗？现在上车还是可以再观望观望。
回答：你好, 最近在这里面买的人不少, 所以估计短期要怎么降难. 这是整体趋势, 不过我认为再快速涨下去也难. 这边一居上车和德胜的也就相差小几十万, 我还不如去德胜捡漏. 可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
5、提问：京爷，请教您。我家情况：二套，预算总价600~700w，俩娃，大的23年上学（赶上了高峰）。目前在考虑西城或朝阳房子，主要为了上学，兼顾居住及保值，小学初中学校差不多就可。
现在看到有的说法是，西城房子以后没有保值的价值了，加上政策打压，更多的人推荐朝阳。但是朝阳高中出路目前来看不如西城，有点迷茫。问题：
1.关于选西城或朝阳的建议，及您考虑的原因。
2基于我家情况，您推荐的小区。
回答：你好, 我认为西城依旧有价值, 一个学校要从普通学校成为好学校是漫长的过程, 而一个好学校突然变差也难. 西城至少有很多传统好学校, 数量众多, 不会一下子就消失. 而且西城上升通道多, 而朝阳好学校就那么几个, 政策风险也大. 目前西城被政策一弄反而是好事, 至少价格下来了, 追风现象没那么严重了. 简单地来说就是西城均衡且上限和下限都高, 而朝阳不均衡, 上限和下限都低. 我建议可以考虑新街口, 展览路。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找
6、提问：永安里的丽晶苑怎么样？未来有升值空间吗。想考虑燕莎的福景苑，或者永安里的丽晶苑。这两个小区的交易价值怎么样？如果是投资，哪个更适合？
回答：丽晶苑，地段、交通都还可以，但小区临街、比较小、没小区空间，不是一个太好的产品，未来升值性不突出。福景苑也是这个问题。我建议还是选择其他区域其他标的投资，可以把预算提提。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
