健康资讯 北京粉丝投稿：
1.北京东城双放贷中年夫妇，每年100多些。
2.无子女5套房，一套自主，一套父母，一套岳母，一套出租，一套期房为到手。
3.一共三辆车（一辆10年老车父母用，一辆smart城里开，一辆威霆七座出游玩用）
4.平时父母和岳母都没事，一个星期或半个月看望一次。
5.平时不用上班偶尔打电话催收利息和本金，夫妻生活一个月3次左右。
真实但没有什么烟火气
我们有一套东城区国瑞城的一居室，现在孩子已经上小学了，当年贷款100万，现在还有80万没还。由于有俩孩子，未来可能还有老人需要照顾（老人现在住南四环），所以现在小区内租了个三居，一居室出租给了别人。这样能实现离学校近一些。
现在手头有了200来万，不知道应该是：1. 先卖了一居，换一个自己的三居（当然买不到这个地段，只能往方庄或者劲松考虑了）。还是2. 应该先在劲松或者方庄买个小一居（远期为孩子结婚准备，以及近期老人需要贴身照顾时，有个近一些的独立空间）。还是3. 应该什么都不干，以后再说。
经济账算过了，无论是换三居，还是买一居，手头都会比较紧。但什么都不干的话，又解决不了。1. 近期老人贴身照顾。2. 房价会不会稳定上涨，导致攒钱的速度跟不上房价涨速的现实。
回答：
1. 是否买房得看自己的判断。反正从疫情开始到现在，市区的房价多数都上涨了一些，北部和学区房涨的多，南部涨的少，除了远郊房产没有下跌的。只能说在这种央行动不动就放水的情况下，北京这种大城市的房子，相对比现金保值。
但这看自己的判断，如果有其他更稳妥的投资手段就更好了，房子的保值性强但流动性不如现金，租金收益也低，考虑好。
2. 如果置换，常规建议是一步到位换成自住用房。要不然就算是买了小房子也还是没有适合自住的，过几年大概率还是置换，那又是一次税费的花销。一次就5%左右，算上装修和时间精力等成本更多，不如一次到位。
3. 换的话要么在双井，要么在方庄都行。双井是朝阳，房子的流动性更好些，升值也大多不会落后，就是贵点儿，保值好的基本都单价10万。方庄也挺好，就是塔楼多，不太好挑户型，升值有可能比双井略低，尽量选户型好的吧。
用非学区房和国瑞城这种学区房进行换租更划算些。假定同样700万的房，在朝阳一般能收到1万的租金，拿着这笔钱能租到国瑞城价值千万的房子，占点儿便宜。当然公寓的租不到，这说的都是普宅。
4. 这看自己判断吧，我不认为房价还能大涨什么。北京的房价挺稳定，就是当个保值的工具而已，买不买的看自己。仅供参考。
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老公家里有两套挨着的东城豆瓣胡同学区房，去年结婚装修完我们自住一套，另外一套一直在出租。因为小区环境，物业，整体素质问题住的很闹心，没有停车位，楼上扰民沟通无果。所以我们希望卖掉一套（13w均价，去年大概10w）置换一套东四环环境好些的大三居。
以当下市场看，卖一套的金额加上我和老公（名下无房无贷）的贷款可以够得着1200w左右的大三居，已看上华侨城（有地铁，通勤方便）。老人觉得现在卖房亏，不太同意。想听听您的专业解读。
回答：
1. 豆瓣小区，去年没这么低，年初最低点也在12万左右呢。
2. 房子是用来住的，我当然是建议置换了。华侨城前些年走势不太好，但近几年已经平稳，大概率不会落后大盘。自住和保值都可以。
3. 豆瓣胡同的溢价率在30%，也就是价值1000万的房子，实际得到的是700万的居住体验，那300万的价值等于闲置。出租的话也一样，有300万是收不到租金的，没人会为用不上的学位掏钱。
另外就是风险问题。老人觉得现在卖房亏，也对，有可能因为前几年性价比更高的时候没卖，现在卖就显的亏了。之前豆瓣的价格是比肩中关村的，现在中关村科育小区15万左右，豆瓣落后了一点儿了。这主要是东城的教改导致，没什么办法，导致东城的房价不少都落后了大盘一些，也不算多。
这几年是北京入学的高峰期，2023年达到顶点，在此之前学区房应该不会降什么。但高峰期之后说不好，京籍儿童从17万降到10万，今年有可能又创新低了。反正现在是预测跟孩子相关的产业都会受到打击，学区房的溢价部分也有可能受到些影响。
当然，东城这些年已经落后了，那或许受到的影响会小点儿。这到时候看情况吧，也未必影响太大，毕竟学区质量高。
4. 老人不同意置换能怎样啊，没什么办法。我家的学区房也留着呢，也是老人不让卖，连租都不让，就那么放破烂儿用。讲不通道理，人家也不听。
5. 我能解读也就是这些。常规建议是没必要留两套学区房，从政策上就不太可能再得到鼓励了，连中央政治局会议都点名学区房了，哪个教委领导敢和中央对着干？可能性不大。出生人口下降也很难扭转，这就更是事实了，就看老人是否承认了。仅供参考。
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