健康资讯 章哥，我想在南城永外附近换房，换一个大三居，看了几个楼盘，包括时代芳群，新奥洋房，珠江骏景，建邦华府，其实比较中意时代芳群，但是小区紧邻一个加油站，不知道影响会怎么样，如果您选择这几个楼盘，不考虑学区，就是自住，也考虑一下未来的升值，您推荐哪一个？谢谢
回答：
1、 这不好选。从居住讲凭个人喜好选择就行，从升值我能都不选吗？
2、 新奥洋房是学区房，虽然是天永学区但溢价也不算低，20%吧，居住的性价比不算高。这跟时代芳群的租金收益一对比就能知道，学区房基本都这种情况。
以后如果升值，那只能是寄予学区质量的提升。不过南城比较难，92中从20多年前就努力，我家长辈作为50中的教师还去上了好几年的课，也没太大改观。但这也说不好，看东城的扶持力度了。
不过提醒一下，学区越好，越利好老破小，毕竟总价低才是家长们的首选，商品房反倒受拖累。这在所有好学区都出现这种情况，商品房自住合适，升值反倒弱了。
3、 珠江骏景确实是好小区，珠江进京的第一个项目。操盘人也是文人下海，带着一种干事业的情怀来进行开发。当年我还经常过来学习呢，可以说是当时南城最好的小区之一。只不过后来让周边商户把小区弄得挺乱，耽误了升值，三环的价格还不如四环。这地段已经整改8年多了，希望以后能赶回来吧。
4、 建邦华府，2007年2月的盘，南三环楼王，一期12000，三期就达到14800，这价格和大望路珠江帝景持平，大幅超越当时的望京，橄榄城那会儿才敢卖12000。那到今天后两个都奔10万了，建邦华府6万左右。不能说小区不好，只是这南城的板块确实支撑力弱了点儿。
5、 时代芳群，2001年就卖到6660，我记得非常清楚。房展会上和南四环外丰科园富锦嘉园的展台挨着，那个是3360，正好是芳群公寓的一半。当时西边的世纪城6200，北边亚运村嘉铭园5500。东边的富力城到2003年才敢卖到6700。现在再对比一下这东西南北，能看出差距的变化吧。
6、 总之吧，我一般不畅想未来，只看历史趋势。买只股票还得看看K线图呢，几百万的房子光靠想象不太靠谱儿。南三环一带这些年相对一般，所以才有南三北五的说法。以后或许能追回来，只是说不好周期。这些小区自住都很合适。仅供参考。
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章哥，我是北京人，目前北京有两套住房，其中一套是亦庄中信新城西区145平，自住。另一套在城区孩子婚房。还有一套在沈阳130平，位置、学区佳。问题1、想趁现在房价低点，用孩子的stsd，出了中信房换一套离孩子近一点、房子大一点的四居自住。
最近看了建邦华府的四居，紫芳园二区的复式和大三居（据说旁边拆迁建公园），还看了大望路一带的房子，觉得紫芳园和建邦更合适一些，紫芳园和建邦华府比较哪个楼盘更保值？中信的房子有保值属性吗？现在出合适吗？这种置换要加一倍的价格是不是不划算？您有推荐的楼盘吗？
2、沈阳的房子有升值潜力吗？新房刚满二，现在出已有回报。
3、我去年在海南陵水雅居乐订了一套房（未付全款，可退）想问您这的房子有保值升值属性吗？望您不吝赐，谢谢。
回答：
1、 紫芳园和建邦华府，从投资讲当然是紫芳园了。
建邦华府本身没什么毛病，除了户型稍微大点儿，其他的还都算好。最早开盘2007年，正是房价上涨的时候，从1.2万很快就涨到了1.8万。之后又赶上楼市低迷期，又降回1.4万，惹得不少业主闹事。后来到2009年又是楼市暴涨，建邦华府我印象中涨到过3万左右。
但从今天看了，这里远远跑输了大盘。北京2008年时均价才1万，现在是6万出头。而建邦华府现在也就是6万左右。只能说是被周边的板块环境给拖累了升值。
2、 紫芳园二区没什么问题，本来方庄就是中国第一个整体规划的居住区。古城群芳是塔楼居多，那个时代的特色。但紫芳园从二区开始就已经是新一代产品了，基本都是板楼，从理念到建筑形式上都和老小区不同了。
从2000年公房上市开始，方庄开始没落，从富人区成了平民区，房价也就逐渐回归正常。从2006年之后吧，这里一直就是平均大盘走势。既没什么特殊的，也没被甩下。紫芳园也一样，升值幅度一直跟随大盘。
就拿五区璞瑅公馆来说吧，2010年开盘，均价3.6万。当时北京的均价是2.2，现在6.2。那6.2/2.2*3.6=10.15万，现在璞瑅公馆的均价就是10万左右，和大盘走势完全一致。
3、 中信新城西区，靠近南海子，那当然会很保值，现在出手不算合适。但这也看情况，如果是为了自住升级，那就无所谓，毕竟房子是用来住的，先解决自住问题之后再谈投资保值。
加一倍的价格？是指说卖出100万，然后买200万的房？如果是这样做那挺合适啊。置换房产，从投资角度说之所以要增加30%的资金量才算合适，能基本对冲掉5%的置换成本。增加资金只有下限的标准，上限则随便，越多才越好呢。
4、 沈阳我不熟了，好几年没去了。原来我在那儿有点儿房，后来嫌打理着麻烦给卖了。现在不熟悉市场了，不好说，应该是不如北京吧。
5、 海南我就更不熟了，陵水我都没去过，不敢瞎说。
6、 不过让我说的话，外地的房子不太建议。原来我也是买了好几个地方，后来越来越觉得麻烦，老有小事儿烦心，去一趟还挺不容易的。所以从前几年起就陆续处理，大部分都卖掉了。从房产投资讲，还是北京这种一线城市最稳定。外地的房子加一块儿也没多少钱，涨的不多，事儿还不少，有些犯不上。但这只是我个人的想法。仅供参考。
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