售楼潜规则

教你1招，避开售楼处里的坑！

近期不少粉丝咨询买新房时有什么要避免的坑。说实话买新房的流程比较简单，但不等于里面没有坑，今天就聊聊售楼处的潜规则之一：先卖差的后卖好的。

当你去一些热门楼盘看房的时候，销售可能会告诉你我们的房子很受欢迎，现在只有低楼层或者顶层的了，或者就是靠马路的楼栋了，反正好的房子没有了，就这些了。

那这个时候你该怎么办？如果听销售的，矬子里面拔将军，那有可能你就变成了冤大头了。

开发商们有一个惯例，就是会把不太好的楼层楼幢先卖掉。然后再拿出好的房源卖，我们应该搞清楚，是不是真的只有这些楼幢和楼层了再做决定。

其实方法很简单，各个城市都会有商品房网上销售系统登录这个系统进入到可售楼盘界面查询楼盘。点击你想了解的楼幢，绿色的是可售房源，也就是还没有卖掉的，灰色是已售房源，黄色是正在网签的，也就是无法销售的。这个楼盘到底卖了多少，还有多少房源可以卖，你就一清二楚了。

当然还要提醒大家的是，有些楼盘网签会延时。所以虽然某套房显示绿色，但实际已草签合同，只是还没有网签。这个时候你可以盯住这条房源，如果一段时间仍然没有网签，说明销售在忽悠，你在这个网站上除了看房源有没有被卖掉，实际上在这里还能够找到很多售楼处不会告诉你的信息，进入到可售房源界面查询具体楼盘会出现楼盘每套可售房源的具体信息，包括备案价格、房型面积，还有比如分摊面积、实际使用面积，这就可以算出得房率了。层高是多少，采光是否符合国家标准。这些可是买房顶顶重要的信息，很多城市都有这套系统。比如北京住建委网站的商品房预售销售管理板块，上海的是房管局的房产交易板块。名字不太一样，功能是差不多的。

关于买房卖房的潜规则有很多，关注我，教你更多买房知识，让你买房不踩坑。#房产# #买房# #买好房找王冠# #北京头条#

#曝售楼处遍布人脸识别摄像头#你知道杀伤力惊人的售楼处人脸识别系统吗？

1、将客户归类为售楼处客户，取消渠道额外优惠。

那些通过中介渠道购房的客户，有可能获得一定程度的额外优惠，这是售楼处不希望的一种潜规则。由于一般来说只有御用中介才能给予额外优惠，而购房者与御用中介受时间限制又不能处处同时看房，购房者经常自己到售楼处，人脸识别这时候就派上了用处，将客户自动识别，日后购房者无法通过御用中介的渠道购房，也就是了没有额外优惠。

2、“用大数据给售楼处插上翅膀”，解锁购房者资料，实现差异化定价

在一个售楼处的人脸识别企划书上这样写道：售楼处来了2名客户，一个红色衣服，一个白色衣服。售楼处摄像头通过人脸识别对客户进行了智能识别，并通过大数据检索和分析后，直接将2名客户的相关数据传递到销售人员的手机上。销售人员在手机上不仅可以看到客户的基本情况（银行账户资金情况、收入情况、征信情况、限购等），还有客户的购房需求，其他楼盘的访谈情况等。

智能AI给予算法匹配预测，会计算出这2名客户本次到达售楼处的核心诉求，并推送到销售人员手中。

也就是说，购房者所有指标都量化了。比如穿红色衣服的客户，目前不限购，账户资金充足，收入可以覆盖月供，该访问本楼盘次数停留时间均在本市所有楼盘中排首位，具有较强的签约倾向。然后智能AI根据穿红色衣服的客户偏好（楼层、朝向、户型）给出建议，销售人员以（AI的建议最高）报价报给该购房者，智能AI在后台通知销售经理，建议实行何种逼单策略，促使签单成功。

然后，穿蓝衣服购房者本次是初次到访，根据预测为第一次探盘，AI建议以介绍楼盘基本情况为主，不用浪费过多精力，派一个新手以打探消息为主。

在这种情况下，购房者应该怎么办

人脸识别后，购房者在被人脸识别后，犹如一下子手里底牌都被开发商看到了，那该怎么办呢？在这里我给出几条建议：

第一，首先联系御用中介看房，落实为渠道客户。另外，非常负责的渠道中介，会提供该售楼处的几个摄像头位置。

第二，采用遮盖措施，购房者（特别是签合同的购房者）可以通过帽子、假发、化妆、口罩、纱巾、墨镜、脸上小饰物等多种方式，降低人脸识别成功率。

第三，尽量低头。相信我，售楼处没有任何值得你抬头看的东西。通过电视节目可知，帽子+低头，是最有效的对付人脸识别的武器。

第四，在人群多的地方不要停留，目前开发商摄像头一般倾向于安装在人流密集的售楼处出入口、楼盘模型、电梯等处。

第五，一次尽可能多地搜集售楼处信息，最多两次，第三次去就是谈价格。在售楼处、样板间等多录像（并随身携带录音笔），留资料和证据（为将来验房甚至打官司）。

第六，如果想和售楼处销售联系咨询信息，用另外一个新的手机号，不要暴露自己身份。

第七，十拿九稳确定要买，这时去售楼处，必须带着家人（方便演双簧），掌握谈判技巧。比如，明明看中了某套户型楼层，也要漫不经心的，多问4/5个相关相近的底价。这时，家人可以表现出冲动型消费者特征，声称再降2个点，咱就不想再多跑了，就买这套，反过来逼迫售楼处签单，打乱售楼处的销售策略。

地产行业最大潜规则，每次售楼部开盘都要造势，黄牛排号，雇人充场，150一天，200包夜，服装道具自理，认筹1000人，他卖800套，认筹500人，他卖200套，总是营造让人抢的场面，感觉错过一套房，白混一辈子，更有捂盘惜售，开盘不卖，事后加价转手，让人痛心疾首。

这次我们不说开盘，说说目下，我们不看中介置业发的朋友圈宣传视频，看看群里真正的购房者刚从售楼部回来怎么说“买房的还是多”，“今天人真多，我去了都没地坐”（这托过分了，把真实顾客的坐都占了。）

是托也好，不是托也罢，我现在就想问问，地铁2号线旁，105平小三居，精装，好楼层，可以商贷，可以公积金，小参把他搞到9000出头，你们会不会动心？会不会成为这人头攒动的一员？

讲真，抛开那些托与不托的理论，目下，是今年第二好的买房时机，还有一周多，自行把握。

#小参说房# #太原头条#

有人问售楼部的小姐姐会被客户潜规则吗？

——那不叫潜规则，那叫因为爱情。这很正常呀，特别是卖豪宅的比较多。因为买豪宅的客户都是非富即贵的，这些成功企业家的绅士风度一般的小女孩都扛不住呀！女未嫁男未娶的檫出点火花那不太正常了吗？最近就有一个业主看上了一个售楼小姐姐，那小姐姐直接就辞职了。别问我这个月业主有没有老婆，自己猜[大笑]

售楼部的小姐姐会被客户潜规则吗？#青岛楼市# #地产人#

作为曾在开发商工作的我今天告诉你，大部分不是，这叫因为爱情，这很正常啊，很多置业顾问的老公都是自己的客户，女未嫁，男未娶，擦点火花那不太正常了吗？当然卖豪宅的楼盘更多了，那些小姐姐直接辞职啦，像这种，至于对方有老婆吗？你猜呢

“你刚才进来的时候，已经被我们的人脸识别系统记录下来了”，售楼处告诉客户小陈，如果是中介带来的可以有优惠返点，但是他是自己来的，所以优惠就没有了，下次再和中介一起来也没有用，因为售楼处的人脸识别已经记录了他的来访信息。

买房的小陈因此而损失了几万元的购房优惠，他越想越不对劲，售楼处怎么能在他不知情的情况下就随便收集人脸信息呢，万一他们泄露这些信息或者拿去做非法的交易，对他来说有很大的风险，于是小陈就向相关部门进行了举报，并向当地检查机关反映了此事。

当地的检察机进行了调查后发现，售楼处安装人脸识别系统已成了行业的潜规则，他们安装人脸识别系统目的是为了区分客户来源渠道，比如本案中的小陈是自己来到售楼处看房买房，售楼处的人脸识别系统就会记录他的来访信息，标注他是非中介介绍来的，如果他买房了，那就没有渠道的优惠和返点了，这样房产公司就可以节约一大笔佣金费用，说白了就是为了节约成本，纯粹是为了自己的商业目的。

检察机关调查结果认为，售楼处在没有告知消费者，也没有经过消费者同意的情况下，擅自收集消费者人脸信息用于商业目的，侵犯了公民个人信息受保护的权力，同时也侵犯了消费者的知情权、肖像权、隐私权。经过检查机关和售楼处上级主管部门的介入，各个售楼处已经拆除了相关人脸识别系统，删除了已经收集的人脸信息。

那么有人会说了，如果售楼处在明显位置告知消费者，这里有人脸识别，那么售楼处是否就可以收集客户的人脸信息呢？

其实，这也是不允许的，这仅仅是告知了消费者，并没有征得消费者个人的单独同意，人脸信息属于敏感个人生物信息，2021年11月1日开始实施的《个人信息保护法》第二节第二十九条规定： 处理敏感个人信息应当取得个人的单独同意；法律、行政法规规定处理敏感个人信息应当取得书面同意的，从其规定。

由于人脸识别具有无感抓拍（何时何地采集你不知道），非接触性（有摄像头据可以抓取）、隐蔽性（普通摄像头就可以改装）、缺乏有效监管的特点，所以大家对于涉及个人敏感信息时需要睁大眼睛。未经同意，擅自收集他人的指纹、人脸信息用于商业目的，都是违法行为，必要时我们可以运用手中的法律武器，维护自己的合法权益。

昨天朋友聚餐，一个房产销售的朋友，告诉了我这几个买房“潜规则”

1、千万别买公寓楼

现在很多售楼部都有售公寓楼，而公寓楼装修风格都偏简约，而且价格也比较便宜。现在的年轻人又不喜欢和长辈住在一起，手里也没有多少的积蓄。因此这种售楼部非常受年轻人的欢迎。但是这种公寓楼很难升值，而且跌涨幅度也比较大。所以有居住刚需的都不愿意买这种房子。

像我一个大学同学，当初结婚买房子手里资金不够，女方说买个公寓楼先住着，同学没同意问周围朋友借了点，咬咬牙买了个三室一厅的电梯房。现在还做副业淘宝，主营服装类的，两个人一起经营，生意也还不错，现在每个月淘宝店铺都有大几万的收入，房贷的压力也减轻不少。同学说要是以后有点闲钱，买个公寓租出去赚点房租还行，要是住，那是真没必要。

2、没有楼盘是完完全全零首付的

不知道你们有没有遇到过这样的情况，你去看房，手里没多少资金，只是想看看。结果销售员跟你说现在有了零首付的房子，想要的话，即使没钱也是没关系的，可以先帮你垫付，你每个月慢慢还，然后你就动心了。其实楼盘售房也是个买卖，你见过哪个卖东西是不要钱的呢？说是零首付，帮你垫付，其实都是给你找一个小额贷款公司，每个月你还贷款，利息也在里面。

3、新开盘的好房子少

很多买房刚需的人买房都会选在开发商开盘的时候买，觉得在开盘的时候，房价相对来说会便宜一些，就像有些超市一样，开店之初都会做宣传，买东西都很便宜。但是买房可不是这样。

一般来说，新楼盘开盘时，新房价格往往都会低于市场价，开发商的目的就是为了引起购房者的哄抢，为以后上调房价做铺垫，新楼盘未来的房价高低先不谈，但如果你以为开盘的新房具有高性价比，那可就是大错特错了。在新盘开盘时，开发商一般是不会拿出好房子的，而是会先推出一些有瑕疵的房源，然后，每个月都会慢慢推出几套好房子，但单价上涨会比较快，除非你有关系，才能买到好房子！#我要上头条#

几天前有一位将近70岁的老奶奶穿着朴素而且一头白发骑着共享单车来到了我们售楼部，保安看到后不让老奶奶进去，谁知道老奶奶直接后面惊呆了我们所以的人。

我們的房屋銷售行業有一個潛規則。每當新樓盤開盤，就會讓一些客戶冒充買房客戶，製造買家多的假象，讓人覺得這個樓盤很受歡迎，製造稀缺效應。當然，他們也不是白來的，他們會得到一些錢或者一些實用的物品。

前天，我們公司又一棟新樓開張了。

早上八点多，人来了很多我们都可以分别买房的主力，一般都是30-50岁之间只有他们买房的人群是最多的。

一直持續到下午三點，他們帶著禮物陸續離開。現在剩下的都是真正來看房的人。今天的銷量也不錯。30多套陸續賣出去了，但是一套都沒賣出去，感覺有點郁悶。

到了五点，我看人越来越少。我觉得自己的业绩堪忧，

就在这是我看到一位将近70岁的老奶奶穿着朴素而且一头白发骑着共享单车来到了我们售楼部，保安看到后不让老奶奶进去。

老奶奶说，小伙子我是来买房的。保安看了看老奶奶的衣服和交通工具，不屑的说老人家你别逗我了。看您这样子也不像是来买房的啊。保安狗眼看人低。我连忙过去说。老人家我带着你去看房子吧。

保安看到我這麽說，就不再為難奶奶了。

我带老奶奶参观了我们这所有的楼盘，一路上也聊了很多关于房子的事情。我同事看到后说，你怎么领一个老太婆看房啊，你觉得她会买吗？我看到同事这么说我也就微微一笑。

我陪老奶奶看房的时候老奶奶说”现在的年轻人都是只看名牌衣服和首饰。眼界太低了。万一哪个买房的喜欢朴素呢？

我陪奶奶看了所有的樓盤，詳細給她講解了各種戶型。我看了看時間，一個多小時過去了，我想她看完應該準備回家了。

但奶奶看著我說:“小夥子，你是個好人，老實。”你姓什麽？我說:“你可以叫我小李”。

奶奶說:“小李，我只要一套兩室一廳和一套四室兩廳。”別人說的話讓我很震驚，我又問奶奶:“你確定要買這兩套嗎？”這兩套房價值400多萬。如果不回去，可以和家人商量。"

奶奶說，其實我關註你家很久了，很喜歡你的風格。現在我只想確定公寓類型。給自己買了兩室一廳，給我兒子買了四室兩廳。

老奶奶直接吧她的银行卡递给了我。我直接傻眼了，心想这么好的事情居然让我碰到了。我连忙带着老奶奶去付款，老奶奶还说就要这两天，而且还付全款，过几天还会介绍老朋友来我这买房，我连忙致谢。

直到這時，我才反應過來。我奶奶太強勢了，這讓我刮目相看。不僅買了兩套房，還直接付了全款。

旁邊的同事看到這一幕都傻眼了，後悔自己當時的行為。我真的沒有想到，我用真心服務客戶，居然得到了這麽大的回報。回想起他說要給我介紹幾個客戶，我覺得自己的努力沒有白費。

當我把奶奶送出售樓部時，阻止她進入的保安說:“老太太終於走了，沒錢來看熱鬧了。”

我盯著他說:“老太太足足買了兩套房。”說完，我沒有看他們驚訝的臉，走開了。我認為，我們不能戴有色眼鏡看別人，我們應該真誠地為客戶服務。

@多多0TLc，有話要說:

看了你的分享，印證了一句老話:人不公平，海不可量。

社會上很多年輕人喜歡以貌取人。如果你穿著時髦，看起來又帥又漂亮，你會對它評價很高嗎？在這些人中，也有很多的寶藏和失敗。而且還有很多低調的人，他們不註重外表，註重內心，人雖高貴但衣服不貴。

在服務行業，我們應該以一顆謙卑、真誠、尊重的心去服務客戶，這可能會帶來意想不到的驚喜。#情感##情感事务所#

#青岛头条#买房时被忽悠的茶水费，能要回来么？

收茶水费曾是房产销售的行业潜规则。有这么个海南海口市的姚先生，把青岛仁洲观海售楼处的售楼中介曹小姐个人给告了，要她退还五万块的茶水费。

按照姚先生的说法，他是在2019年5月18日的时候通过房天下app联系到了置业顾问曹小姐。当时曹小姐告诉他黄岛区的仁洲观海项目的销售火爆，交5万块钱的茶水费可以选择更好的位置。于是，姚先生给曹小姐个人账户转了5万元茶水费，并于当月向开发商山东省粤海惠鲁房地产开发有限公司转款212万余元购房款，向销售代理公司青岛金源泉房地产营销策划有限公司转款3万元的团购服务费。综合看起来，除了购房款之外，姚先生还多付了8万块的茶水费、服务费。

姚先生认为，根据有关规定，曹小姐虚构了房源紧张的事实。自己因售楼人员利用信息不对称，产生了错误认识，直到38个月后的今天，上青岛网上房地产网查询，这个楼盘还有大量的待售房源。曹小姐是明知收取茶水费是违规的，依然收取，因此构成不当得利。姚先生要求曹小姐退还这茶水费。

曹小姐则提出，自己并非仁洲观海的员工，而是个中介。当时姚先生看好的房子已经被其他人认购了。这五万块钱并非茶水费，而认购的房主要求加价的五万元，并非自己的盈利。

一审黄岛法院认为，这个案件不符合不当得利的要件，姚先生给曹小姐的转款是基于选房的委托，所以是有法律上的原因的。黄岛法院驳回了姚先生的诉讼请求。

姚先生不服一审判决上诉到青岛中院。中院维持了一审判决。

以案说法：

从这个案情上看，姚先生购买一手房还交了茶水费、网络服务费，也说明当时房地产交易的火爆，导致了一些乱象。这一类的违规行为，也被行业主管部门禁止了。

法院认为基于选房之委托，因此不构成不当得利，没有错误。姚先生更合适的是要打掉这个委托。按照姚先生单方描述的情况，这个委托关系中存在欺诈的情况。姚先生可以以遭受欺诈行使撤销权，撤销掉这个委托关系。这样，就可以以不当得利要求返还了。

但因欺诈而定立的合同的撤销权行使有除斥期间限制，是从知道或者应当知道被欺诈之日起的一年内，最长五年。所以姚先生的举证，还是要围绕着被欺诈，诉讼请求也应该增加撤销委托关系。同时，也要证明为什么自己三年多前买的房子，如今才起诉受到欺诈而撤销，是在最长五年的除斥期间内。

当然，如果有足够证据，还可以走行政投诉和刑事报案。广州等地就有以诈骗罪和非国家机关工作人员受贿罪处理茶水费的先例。

#跟着判决学法律# #青岛#

西区又现排队抢商铺？演的哪一出？？？

近两日，流出一组小视频，

来自西区热门组团的双福新区某售楼部，

从视频得知，这是某楼盘在卖商铺（#商铺投资#），

现场来看，人很多，可以用人山人海来形容。

有置业顾问透露，这是双福某个楼的商铺销售。

行业内的潜规则，在楼市淡季，开盘的时候，

一般售楼部或通过中间商，组织一些“购房者”充场子，

据说有100块钱一天的，也有200块钱一天的。

有专车，包接包送，

中午还要包一盒盒饭。

而且还是日结。

不过，目前行情比较热情，

住宅（#住宅#）销售，这种玩法应该已经被雪藏了。

至于商铺销售目前还用不用这种玩法，就不得而知了。

不过，房观君要提醒一下，

买商铺，是门技术活，

如果自己懂，千万别跟风，商铺不是“想玩就能玩”。

如果你家里有矿，权当我没说。

记得前年，中迪广场跳楼价甩卖商铺，

我实地打探一番之后，回来写了文章，提醒购房者不要跟风，小心被套，

最后证明，好些人真的入套了。

当然，市场上也有好的商铺，但比较少，非专业人士，很难拿捏。

有鉴于此，我建议买铺之前，要请教专业人士。

最后说一点，双福新区年底通车地铁（#地铁#）5号线，

又享科学城、高新区、成渝双城经济圈多重红利叠加，

许多人看好，我建议，首选住宅，其次考虑商铺。

（重庆买房请关注公众号：大重庆房产观察）

从事房地产销售8年了，看到无数买房者的顾虑和纠结，今天我根据我八年售楼经验，总结了10条买房避坑建议，有用您就借鉴吧，我总结的这些建议，肯定会遭到同行和开发商的辱骂和攻击，但为了消费者，值得。

买房十大建议：

建议一：千万别买一楼！噪音非常大，各种干扰因素很多，潮湿，蚊虫多！

建议二：千万别买二楼，二楼采光不好，隐私性差！

建议三：千万别买4、14，18，24层，因为数字不吉利！今后如果想出售将非常困难！

建议四：千万别买顶楼！！！冬冷夏热！别为了便宜一点点钱买了顶楼，这点优惠都不够你的空调电费钱！漏水也是一个因素！

建议五：千万别买精装修的房子！里面的东西不能明说，但你懂就行。

建议六：千万别买县城的房子用于投资，除非自己住！县城的房子大部分都已经饱和了。

建议七：千万别买绿化少的小区，居住环境很重要！

建议八：千万别买电梯少住户多的房子！每天等电梯将是非常浪费时间的事情！

建议九：千万别买20层以上的高层，楼层越高，水压越低，难等电梯，消防隐患也是问题。

最后一点：千万别买凶宅！二手房里，有一部分是因为死过人的。尤其是非常死亡的房子，阴气太重了，风水不太好，购买要慎重，一定要提前打听清楚，再购买。

从事房地产销售8年了，我知道的潜规则很多，目前能透露的只有这些，您买房遇到什么疑惑也可以留言咨询我，有问必答。

最近碰到一件烦心事，就是在江西省高安市老家买一套房子，当初老家的购房潜规则就是你要先买车库才会卖给你房子，因为老家的售楼风气是这样，我走了几个楼盘，基本都是这样的捆绑销售模式，所以就默认了这种购房方式，付了22万买了个车位才买了现在这套房子。结果到交房时候得到的消息是我们的车库是租的，租期是70年，车位的性质还是那种人防车位！然后还了解到，像我们这种人防车位江西有规定，只能一次性租五年，那么现在的开发商就让我们把之前的车库使用权转让改为车库出租，五年一租，到期后自动免费续期五年，一直到70年，请问这种情况合法吗？我可以通过法律途径让开发商退回我的车位款吗？或者我五年一租，把多余的款子退回我，后期我租我再续费！求助有懂这方面法律的专业人士指导一下[作揖][作揖][作揖][作揖]

房价为什么这么高，老百姓买房为什么那么贵？我不是很懂，只是大致明白，建房成本里一般的包括高昂的地皮费，图纸设计费，人工费，材料费，各种税费、售房者的报酬等等，除此之外，还有这样几笔费用是不是也都算在成本里，被购房者买单了。我不知道。

一是预售房广告费。设计、印刷广告单要钱，发放广告单也要钱，这应该是一笔不小的费用，售房者是不会自掏腰包的。二是房托费。预售房开盘时顾请房托，这几乎是所有房企的一个潜规则。一个托两小时发给其300元，每次少说有百来十人，甚至更多，算起来这钱也不会太少。一栋楼房里，这两笔费用耗费了多少