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喜鹊登枝，一大早就发现了，无锡一件非常有趣的事，[大笑][大笑][大笑]
万万没想到，评估价为108万的房子居然3.9万起拍[我想静静][我想静静][我想静静]
它就是位于天鹅湖花园B区171-2116的房子，起拍价39000元
原本以为会被大家疯抢，谁知才只有1人报名，预定6月10日早上10点开拍。
好奇就估算了一下起拍单价，没想到才915元/平米，相比评估价2.37万/㎡，居然打了一个0.4折
话说这要是真没有人参与竞拍，那报名的人不就是大赚特赚了一把[大笑][大笑]
朋友们怎么看？
另外这套房子还是精装修，虽说有租赁合同至2024年3月14日，但竞拍后自领证之日后当月15日起结算租金拍卖成交后，可随时解除租赁合同呀！[大笑]
月租金人民币1650元，租金交付至2022年6月14日。
上次说可能年前不会再来天鹅湖带看了，今天又来了，还有了约谈。
下午2点看到6点共7套两房，客户没走直接约了房东7点谈，中间时间和客户讲解了交易流程，税费和贷款政策，店长去铺垫房东。
经开区天鹅湖花园A区218万的大两房，满五年，中间楼层，缺点装修有点年头了。客户出213万，见面聊了一会儿房东降了2万216万，又过了一会儿房东太太带着房本过来了，客户看了下房本加到了215万，然后双方分开我们又单独给他们做沟通。今天没有成功签约，客户明天上午来我带他们拉一下征信，要是征信没问题我们就再约房东见面，房东也同意了。估计明天再见面房东还会让点，让客户回去再考虑一下吧。[呆无辜]#无锡头条# #无锡# #无锡房产#
上个月下旬，门店接待了一对小情侣。女方在无锡职院老师。男方在其他区高中教体育，男方比女方大两届，女方刚毕业。
进门店就说买房，考虑200万的房子，让我给介绍介绍。当时库存里只有一套天鹅湖花园A区的93平中间套，报价205万，不满五，学区用过，装修一般，房东自住中。
我刚想给他们讲解一下周边和房屋交易流程以及贷款税费等情况，客户直接说可以房看就去看看。我赶紧打电话给房东约看房，房东在家，就过去了。
路上男方走路很快，好像有急事似的，我只能给女方介绍了，小区环境，交通配套，商业配套，学区等等。女方听的仔细。然后看了房子，楼层中偏上，但是靠近高浪路，采光视野不错。看过房子出来后，男方问了一下大概需要准备多少钱，我询问了他们的资质，可以做三成，报了一个80万首付。男方听了就说房子有点贵了，又问我有没有性价比再高一点的，最好是捡漏房。我心里大概就明白怎么回事儿了。回到了店里，我上电脑给他们看房子，价格由低到高排序，B区和融创都贵，万科一区二区有东西朝向的大概200万以内，男方想看看，女方不太喜欢，我就附和着说看看没关系的，小区环境比A区好一点。然后我开车带他们去了。
路上也聊了，客户想买房结婚，应该是必须买房才可以结婚，现在男方只能出最多70万做首付。因为我们这儿离女方单位近，就来看看房子。看了万科，男方心里挺开心，离职院更近一点，房子满五年价格也低点。女方没说话，但我也能猜到什么想法，然后我留了男方联系方式，就送他们回去了。后来和客户微信聊了聊，又推荐了溪湾雅苑和观山名筑，一个总价低且是三房，一个满五年有潜力，客户说有空来看看。
后来，我在带看周新苑的时候碰巧遇到了他们。[捂脸]
情况可能看客都知道了。虽然不愿意跟我看房了，我也会问候一下。
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一周前常州楼面地价刷新，20348的楼面地价超越无锡。
要说现如今的楼市价格确实有些令人看不懂，就那常州这块地王地块来说吧，似乎找不出什么优势来。
而且更神奇的是，马路对面现有小区——天鹅湖花园，二手房才卖1.5~1.6。这边楼面地价直接破2万了。
其实又有什么好奇怪的呢。
几十公里外的宜兴作为苏南第二梯队的县级城市，楼面地价都19000+了。
无锡要不是有最高限价压着，估计楼面价可能奔3万去了~
市场就是这样。
无锡经开区2021年2月学区房挂牌价出来了！最贵的已经突破4万/㎡了！
经开区是无锡市全力打造的新城，近年来，拥有大量优质的教育资源。现在经开区2021年2月部分学区房挂牌价出来了，请参考：
无锡师范附属太湖新城小学
玉兰花园东二区： 40576元/㎡
苏宁悦城： 32584元/㎡
朗诗新郡： 33597元/㎡
和畅实验小学
尚锦城： 24398元/㎡
观山名筑： 23610元/㎡
太湖绿郡： 33597元/㎡
海悦花园： 26759元/㎡
中海凤凰： 25538元/㎡
无锡融成实验小学
玉兰西花园： 33427元/㎡
海岸城： 27883元/㎡
融科玖玖世家： 26800元/㎡
富力十号： 27430元/㎡
太湖华府： 33692元/㎡
尚贤万科小学
万科城市花园： 24484元/㎡
万科酩悦： 30462元/㎡
万科新酩悦： 31093元/㎡
尚贤融创小学
融创熙园一期： 29709元/㎡
融创熙园二期： 26545元/㎡
融创熙园三期： 27396元/㎡
天鹅湖花园： 22456元/㎡
注：个别小区一期，二期价格都不同，以上价格仅作参考。
明天继续讲无锡别的区的学区房挂牌价，想看哪个区可以留言。
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经开区的二手房也扛不住了？
降到比安置房还便宜了，也无人问津？
天鹅湖一个二手房从挂牌到现在都降了70W了，还是没人买！
天鹅湖小区年代稍微久了一点，但居住还是不错的，小区外配套也齐全！
无锡的二手房很难卖了吗？连经开区都不行了？#无锡头条# #无锡# #无锡房产#
央视对话——一城一湖
合肥：天鹅湖
厦门：大明湖
无锡：蠡湖
苏州：金鸡湖
这样看起来合肥天鹅湖还蛮不错[捂脸][捂脸][捂脸]
虽说我们CBD不多
但我们搞宣传工作还是可以的
相对来讲厦门要差一些，背景只是一个亭子。
无锡让人刮目相看。
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昨天下午去经开区的融创熙园带看，路过看到天鹅湖的别墅在装修，
啧啧啧，一个字，吊[酷拽]#无锡头条# #无锡# #无锡房产#
#无锡头条# 经开壹号院东地块被新力摇到了，锡东无锡学院西地块被华润摇到了，刚刚客户打了个电话过来，投资的，雅居乐一套，天鹅湖一套，信成道一套，手上全款资金，等朗诗三期等不了了，客户自己找到人说已经被内定了，意料之外，可能还有的人在等朗诗三期吧，然后我跟他提了锡东，还有一个连元街惠山分校，他给我的原话就是锡东不熟悉，不熟悉的地方不买，可能这就是更多人不去买锡东的原因吧，然后说连元街惠山分校他说他看过了，然后说那个地段以后生不了值，客户每个人都有自己的想法，跟之前一个客户一样就是要买锡师学区，给他找房子去～
最近接待的客户都是200万出头的预算，新房的角度新吴区的楼盘觉得太远，滨湖区经开区楼盘买不起，也就经开滨湖二手两房能买得起了。其实我想对他说，经开区满五年的二手才几个呀，你确定经开区满五年的(观山名筑，尚锦城，天鹅湖花园)他们能看得上？更不用说滨湖区一些了。经开区好一些的楼盘也就融科玖玖城和融创熙园满五年了。这两个小区才多少房子呀，明年三四月份，分分钟卖涨价了#无锡头条# #无锡#
下午去踩了个银城翡丽和风，鉴于这两天太多人发了，就简单说点吧。滨湖区的，6号线地铁口，出门就是。周边厂都要拆，周边也都要拍，西北角1.9多新力地块，再旁边点融创壹号院。销售和我说首开3.3-3.4，也是再三问的。这个价格滨湖区对比盘，宸风云庐，山水城铂悦溪上，信义山水嘉庭，新力那些，新体景瑞湖滨天誉，金领蠡洲台，甚至荣巷三盛督府天承，但说实话，同区除了宸风云庐外没啥好对比的。和经开区对比，也就三个盘能比比，华发中央首府，金科玖珑悦，愉樾天成，应该没啥人把它和铂宸府对比吧，不是一个概念的产品。缺点是没性价比，优点是和横向几个盘比便宜。小户型105比华发中央首府109便宜，比宸风云庐116便宜，比玖珑悦105多一个地铁。同理它128的，比华发129便宜，比宸风云庐138便宜，比玖珑悦115和138多一个地铁。至于为什么愉樾天成没拿出来比，大家也都知道原因的。适合周边安置房或者之前没来得及上车的熙园天鹅湖等一些府西商品房业主，府东业主估计很少会参考这个楼盘(其实我觉得府西业主也很少会有看中的)。是个小盘，月底开盘，估计年底就卖的差不多了，不缺中介推，不缺地缘性客户买。#无锡头条#
去年接手格致学区的，是不是肠子要悔青了？
格致第一的传说被证伪，最倒霉的莫过于接手万科一区 二区 天鹅湖学区的了吧。
号称南部天一的格致初中神话破灭！
一中才给格致14个分配生，最后只录取了八个
被誉为菜中的乡镇中学的华庄初中表现亮眼！
1.房子老，最老的有2007年的，再过6年就不能长期贷款了，很难转手。
2.部分洋房竟然没电梯，又不能像老新村一样申请装电梯，得到政府补助。
3.人车不分流，居住体验差，万科街区式设计理念已被抛弃。
4.第一代住户逐步搬离，居民老龄化，一些老新村的特征凸显。
5.这三个里，天鹅湖最差，停车能让人怀疑人生。
#无锡# #初中#
今天8月2日，我们无锡的天气特别的闷热。在舞厅的门口遇上一个熟人，全副武装（遮阳）开着电瓶车去舞厅跳舞，一阵寒暄，几句话而已，热得我全身像从烤箱里出来，似乎要晕倒。逃似的往屋里跑去，凉爽的风赶走身上的热气，空调的威力，让我们安全舒适的度过这炎热的夏天。空调真好，有空调的地方，便是一片舒适。
欢迎探讨房子的事。扬州哪里买房最保值，哪个最增值？未来潜力最大？
讲讲个人对扬州房价的理解。以10年为基数，长远看，先讲结论，个人认为蜀冈附近，以南为佳，瘦西湖附近低密度住宅最保值。文昌路往江都方向，扬州东站附近，能观景的，平层，大平层最增值。
对于大多数人来讲首先房子属性，无非两点，居住属性和金融属性。由于扬州新增人口乏力，人口老龄化很严重，想在扬州炒房那就基本上不可能了。
买房基本进入买方市场，买方市场又特别看中客户需求。而从客户需求来讲，更多人喜欢的，需求的房子才是好房子。
那么需求是啥？无非关注居住属性房子用来住的，交通，绿化，噪音，采光通风，电梯，停车方便，房屋质量，户型，景观，周边生活配套，子女教育等。什么是最核心的资源？必然是地段和环境。大环境不好的地方，永远不要比较小环境。
中国人基本都是从刚需到改善，到终极改善，对房子有执念。一般年纪大点才会有钱改善，那么仔细想想，社会中坚阶层最后想买啥样好房子。
本地人手上其实很多人有2.3套房，他们要改善成啥样。外地人融入扬州，同时也改变扬州，给扬州带来活力和希望。没有那么多刚需接盘侠以后，什么才是对于美好生活的向往。所以个人不大看好没有景观的高层。
学区房未来会越来越淡化，就像现在留学一样会冷下来。很多家长没明白，大家都普通人，也许大多数孩子一辈子赚的钱，也不能买上那个学区房。
现在住扬州老城最有烟火气。住西区比较现代化，住南北现阶段发展快。扬州未来最现代的地段是扬州中心，廖家沟附近，高铁东站附近。如果东区能发展起来，扬州也就能兴旺了。如果举全市之力，发展10年东区，还不能繁华。那么扬州整个城市也就没落了。
我经常去的一些城市，哪里最贵最好，供大家参考。上海多商圈核心城市，最贵最好的地方也就是黄浦江两岸和老洋房。苏州也是金鸡湖附近和城区，无锡也是滨湖区和市中心。武汉看看东湖附近，郑州看看郑东新区，合肥看看天鹅湖，南京看看河西奥体和中山陵，最贵的还是环陵路。
最值钱的东西只有一个原则，稀缺。所以我得出开头结论。
有时候在自己现实角度看问题都有局限性，10多年前我买第一套刚需房时。京华城和市中心老小区价格没啥差别。为啥当时还是买的市区？因为那时候没车，兜里没钱，眼光就那么浅，看交通和配套。那时候知道京华城未来会好，可没钱做投资，为了现实生活必然选择方便的地方。比如现在想像下，10年以后，你有钱了，你想住哪？大多数有钱人想住哪？
因为不是一线城市，不会有那么多外地人来接盘的，城市化程度也70%了。所以，如果城市能发展得更好，人的眼界也更高。房子老了高层后会越来越不值钱。低密度，超级景观才是王道。
