健康资讯 家里两个孩子，老大刚出国留学，老二在西城月坛（去年刚购置用于转学的老破小）上小学五年级；房山万科长阳半岛13年购置一套三居，15年购置万科长阳新天地公寓；16年购置的国誉府自住。请教章哥如下：1、老大有可能读研回国，月坛的老破小是否长期持有？2、基于目前的经济形势及房地产政策，长阳万科的两套（商品房+公寓）是持有还是卖掉？3、如果卖掉，目前家庭理财重点在固收和基金，去年回报率尚可，今年截至目前还略微有一定浮亏，您建议在别的区再购置吗？其中一套商品房在孩子名下。
回答：
1. 读研回国，月坛的房子在很多年是用不上学位的。既然二宝已经转学成功，那再留着学区房就没什么意义了。长期持有图的无非是两条，租金和升值。那学区房的租金收益肯定比北京平均值低30%以上，老破小有可能达到40%，不划算。
升值的话主要看政策了，除非是再出台鼓励炒学区房的，否则在现在这种持续打压的情况下说不好。另外就是2023年高峰期之后，入学人口大幅减少，也或许会影响到走势，商品价格是由供需关系决定的。
所以这看自己的判断吧，我一般是不建议长期持有的，哪条都不占优势，犯不上。
2. 长阳的商品房没什么劣势，升值情况都挺好，几乎没有落后的。持有呗，这没什么可纠结的，很难说换到别的地方能超过这里。租金或许略低于市区，但也很少，可以忽略不计，反正都是以升值为主。
长阳新天地，这指的哪儿啊？长阳天地吧。这就看自己期望值了，一般建议都是要么就甭买，买了也就别卖了。留着收租金挺好的，比住宅高的多。或者这么说吧，注重租金收益就留着，注重升值什么的再考虑置换。没有标准方案，看自己图什么了。
3. 是否买房我没有建议，如果有能稳妥的抗通胀的工具，那流动性弱的房子就不是最好选择了。商品房在孩子名下，既然已经如此那就这样呗，别动了。
仅供参考。
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我一直看好房山长阳，但问了问当地买房的同事，有的说涨的好有的说涨的不好，弄得我有点儿懵，都是早期买的，您知道具体情况吗？另外如果是纯投资的话，是选长阳地铁附近还是之后的几站，到大学城？还有就是稻田您怎么看，有几个小区确实价格低，算不算洼地？现在看过五矿铭品，金地朗悦，广阳郡，长阳半岛，熙悦山等等，还有大宁山庄。
回答：
1. 都是早期买的，那估计是买长阳半岛的说涨的不好吧？如果是当时买的9层板楼那就价格偏高了，贵出好几千呢，3000多吧，而且到年底逆势上涨到小2万了。就这一段时间贵，之后基本正常，买在高价位自然就算不上多好了。但也说的过去吧，现在9层的应该能卖5万多，还行，买的时机不对能怨谁啊？
具体情况我也记不住了，那会儿我很少去长阳，因为曾经看走眼了，总觉得去着别扭。最开始老板让我去长阳看地，我觉得这地段儿不怎么样，和丰科园离的太远，所以没当回事儿给糊弄过去了。结果没想到后来这里发展这么好，那一阵子我很怕老板想起来骂我，索性也懒得去。
2. 能买在长阳当然是首选，任何板块都有个标杆，未必升值最高，但相对是最稳妥的。
3. 稻田，算价格洼地，算不上价值洼地。主要是这地方相对封闭，水库、公园、河道、公路给半包围了，很难说会在这种地方建什么大型配套。所以这里应该自住合适，但未必能很快发展什么。
4. 小区就按个人喜好选吧，都挺好的，同板块内没必要强行排序。或者问当地中介，哪个物业维护的好就选哪个。仅供参考。
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我有一套长阳半岛2016年交房的三居，103平。想向您咨询一下，以目前的经济发展形势，我是今年卖了套现合适，还是可以再继续抱两年？由于工作变动，我在四年内必须卖这套房子。期待章哥的回复，感激不尽！
回答：
1. 这得看自己的判断，经济就这现状，好不好的不便评价。去年全国所有省级行政区里，只有上海一座城市是财政有盈余的，也就是没赔钱。但今年就让疫情给弄得的这种情况了，一个上海就能影响整个长三角，反正经济不能说太好吧。
2. 常规建议是经济形势越不好越持有能保值的资产。中国乃至全世界的国家经济体都一样，只要一发生经济危机就放水刺激，这两年中国算放的少的，欧美等国搜搜新闻就知道放了多少吧。咱们央行前几天也又降准了，还是往市场上投钱，有多少会流入房地产就等着看呗。
现在是每隔两天就有一座城市放松限购，房产税试点也停了，连上海这浓眉大眼的也放宽了限购政策。北京是否会跟进不知道，但看这样子是很难再加码了。
3. 套现完了买什么啊？是存银行还是其他理财股票什么的。反正欧美日等国早就是零利率了，钱不值钱，投资什么都风险大。中国前央行行长也说过：中国会尽量避免快速进入负利率时代。所以我觉得在这种时候，找到个能稳妥保值的不容易。
4. 是否套现看自己，我也就是给个角度而已，仅供参考。
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章哥，刚需买房，首付100，最近看了卢沟桥晓月苑一里的老破小98年的公房，还有房山长阳国际城，熙悦山还有大兴的西红门，枣园。石景山这首付基本上得到门头沟了没敢多看。主要考虑通勤方便和后面置换，老破小担心后面没人要。宛平站地铁22年就开了，离晓月苑一公里，国际城离地铁也是一公里，貌似国际城是限价房。章哥给个建议呗，万分感激！——你的铁杆粉丝
回答：
1. 如果能买在长阳，那就没必要买在晓月苑。
2. 卢沟桥板块自住合适，但却属于房产投资不太合适的种类之一，也就是城市孤岛。看看地图就能明白，这里四面都被公路高速铁道河道等阻隔，很难说能引进什么大的配套，所以只能是走出去。就算有了地铁也帮助不大，这只是必须的配套之一。而其他的商业医院和产业的可能性不大，至少距离不会近，东部的地铁规划就已经刻意绕开了。总之在之前这十多年卢沟桥的升值都很一般，略弱于大盘，也远不如长阳。
3. 国际城不是限价房，而是北京第一个限竞房的试点，所以算不上保障房，性质相对好一些。经过当年业主们的争取，也取得了和长阳半岛同样的学区权利，对国际城来说算是很合适的。这些年的升值虽然略弱于周边的商品房，但也差不太多，说得过去，之后也不会差。
4. 总之吧，如果能买在长阳地铁沿线的商品房最好，但这预算比较难，够呛能买到吧。能买在国际城也不错，其他的也可以看看康泽佳苑，这是经适房，但户型还不错。到现在为止的升值挺好，之后短时间内不会有什么落后。算好预算吧，看能否买到了，不太容易。仅供参考。
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今天的粉丝大概的问题：自己住六里桥，工作丽泽，给爹妈买养老房，现房马上能住的两居，不买期房，400W以内能全下来（含中介费税费），次新+好物业，不求增值多好，但医疗商业公园得齐全。#房价# 给他推荐的长阳半岛，乐高乐园马上也要建设了，周末带娃回去也可以各种玩儿。#乐高乐园选址长阳#
章哥，有个问题一直搞不懂，四合欣园这种房子为何比周边便宜不少呢，还想耽误章哥一点时间帮忙解惑，四合欣园和长阳半岛相比，您更推荐哪里呢？
回答：
1. 四合欣园是回迁房，那当然得价格低了，否则谁买啊？户型什么的还算可以，但这质量是肯定不如商品房的。当年交房时数四合庄闹的凶，还被抓了几个过度维权的呢。是否判刑我忘了，反正闹了挺长时间。
这么说吧，近十年来，四环这几个村子的回迁房，除了葆台的质量好（没上市），其他的都一般，包括白盆窑和郭公庄的。当然主体工程都是没问题的，主要都是细节，不影响居住。再加上有综合地价款，那价格肯定比商品房要低，否则没人买账。
2. 四合欣园和长阳半岛，那肯定是半岛啊。无论是自住还是升值都不好和回迁房比。四合庄的优势就是离市区近，又在丰科园之内，交通配套什么的都齐全。劣势就是产品性质，就算产业区有发展，那轮到这种产品也要靠后很多。哪家公司的员工挣钱之后也是先考虑品质高的商品房，没有立志赚钱之后要买套回迁房享受人生的。
所以从投资讲，回迁房最好的成绩就是跟上大盘，不可能超出，否则就失去价廉的优势了，也就没人买了，价格自然回落。
长阳半岛是板块标杆，最早的开盘价很高，毕竟打着学区的名头。但即便如此，按以后几期的价格计算，也同样是跑赢了大盘的。就算以后不会再有什么大幅度，那也至少是不输
3. 这看自己吧，不是一种产品，不太好相比较，看自己重视什么了。仅供参考。
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首都京西南的一颗闪耀明珠-长阳
因为工作的原因，2011年秋，我来到了位于首都西南脚的长阳一待就是五年。以那时候看来还是个不见经传的小镇子，一晃已经过去有11个年头，而这里已经是今非昔比。虽然后来去了别的地方，偶尔也会回来看看，每一次回来都有惊艳的感觉，扑面而来满满的现代感、科技感和活力感，这已然蜕变成为一个融合商业与绿色生态涵养的现代化城市。
一个城市的发展变迁、环境的变化离不开党的正确领导，离不开扎根在这里辛苦付出的人民群众，而我也算是这个城市发展的见证者和亲历者。正如，蔡奇书记在市第十三次党代会报告中晒出的五年“成绩单”中提到，目前“区域发展趋于均衡，城市南部地区发展提速，京西地区加快转型，生态涵养区绿色发展之路越走越宽。”长阳首都京西南的一颗明珠，在这条绿色发展之路的道路上，正迅速地崛起，以它的发展让大家熟知。
最耳熟能详让大家津津乐道的首创奥特莱斯商业圈，目前是全市10几个奥特莱斯中发展最成熟，也可是说是最大的奥特莱斯购物中心。它从最初的一期，发展到现在二期的落成，集购物、餐饮、休闲娱乐于一体，愈发成熟，周边便利的地上地下免费停车场，长阳湿地公园、金域公园等超大型生态公园，让大家购物的同时，挪动几步也能体会落霞与孤鹜齐飞，商业与生态涵养公园的完美结合体既视感。除此之外，CSD综合办公区、包含长阳半岛广场、FCC中央城、京投港等好几个商业广场汇集而成的商业区域，也紧随而来。
而未来，长阳的发展前景更是不可限量。就在今年确定了国际乐高主题公园坐落长阳的消息，目前正在规划选址，相信在不久的将来，将会成为与通州环球影城主题乐园交相辉映的两个国际型主题乐园，必然促进当地经济和旅游业的高质量发展。作为目前北京市唯一没有“三级甲”医院的房山区，引入一个“三级甲”医院势在必行，而这个承接地基本确定在长阳。教育方面皇城根小学长阳分校、北京四中长阳分校、首师大实验学校、北京十二中已经建成，清北两所名校附中的引入也会给当地的教育成色添上浓墨重彩的一笔，长阳正在形成有优质学校、有高端住宅、有三级甲医院、有地铁的“四有”现代化城市。长阳，也必将成为首都京西南的那颗闪耀的明珠。
正如前面所提到的，这一切的发展，得益于党的正确领导和科学的规划，得益于扎根在此艰苦奋斗的房山人民。而提到房山，这是一块有着红色基因的热土，传承红色基因、赓续红色血脉是每一代房山人的使命与责任，衷心祝福这片热土发展得越来越好。
我们主要活动区域在西北三环至五环，准备买一个大一居或小两居给父母住，看了三环新城，西山枫林，草房和长阳，希望章哥从保值和居住体验的角度分析一下这些小区。
回答：
1. 居住体验我不好说什么，那是个人的感受，没标准。另外这草房是打错了还是认真的，是指的常营草房吗，和通州交界的，东五环外？还是指的南三环的草桥啊？还有预算是多少？长阳指的哪个小区啊？
2. 三环新城和西山枫林都是经适房，自住为主的保障房小区，品质普通，经济实惠。保值的话最好成绩就是跟随板块大盘，看板块的发展情况了。到现在来说是首经贸更强一些，所以当年两个同等价格的小区，三环新城价格更高了点儿。以后大概率也是这趋势，八大处的环境更好，但产业规划好像没什么，我不太清楚。
3. 草房也都是保障房，还不错，房龄更新，学校也挺好，从保值上都没落后。这看通勤吧，距离太远了，东五环外和西五环外，交通时间差不少呢吧。如果是草桥那就看预算了，保值好的小区都比三环新城贵，同等预算的话买不到什么合适的。
4. 长阳那就选地铁站周边的呗，半岛和熙悦山等商品房小区。近些年的升值比市区强，是郊区新区中很不错的。如果是我的话就买这里了，同等价格能买到更宜居的，升值至少不落后。仅供参考。
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【创城记】以梦为马 不负韶华 做创建文明城区的奋进者、搏击者、践行者
创建全国文明城区，是一项系统工程、民心工程，需要凝聚历经数年的奋斗和追求。对标《全国文明城市测评体系》要求，房山区还存在一些诸如城乡结合部、背街小巷、老旧小区等短板问题。志不求易者成，事不避难者进，这些难啃的“硬骨头”，是需要我们广大党员干部勠力同心，攻坚克难，带着感情、带着责任、带着使命高质量去完成的任务。我们要始终牢记自身职责使命，将守初心转化为勇于担当、甘于奉献的实际行动，争做文明城区创建工作的奋进者、搏击者、践行者，向房山区百姓交出一份合格答卷。
做立足实干的奋进者
近年来，房山区委精准把脉规划方向，分析研判发展定位，奥特莱斯、长阳半岛、龙湖天街等一大批商务楼宇如雨后春笋般拔地而起。北京理工大学、北京中医药大学等知名高校引进房山；京东方、石墨烯、乐高主题乐园等产业签约落地；房山线、燕房线轨道交通如期通车。教育医疗、文化旅游、美丽乡村建设、环境综合整治等社会发展的各个方面都在不断地健全完善，房山正逐渐地摆脱北京郊区的影子，向着首都高端制造新区、现代化休闲新城迈进。我们清晰地感受到身边的变化，厚积薄发的房山，也正等着我们继续为之共同建设。年初的文明城区创建动员大会上，要求我们不断强化“开局即是决战、起跑就要冲刺”的意识，拿出必胜的信心，拿出拼搏的勇气，全面行动、深耕细作。所以，我们要坚持发扬“三牛精神”，时刻保持为创建文明城区想干事、真干事的高度自觉，立足本职岗位，真抓实干，掌握会干事、干成事的本领，做立足实干的奋进者，为“创文明城区 建幸福房山”贡献力量。
做勇于担当的搏击者
创城永远在路上。近年来，房山整体环境正在慢慢地进行蜕变。原本用来存放无害化工业废水的牛口峪水库，经过改造升级后，如今已变身为湿地公园。原本河道中乱石杂草丛生的大石河，摇身一变成为了水景公园。夏天河岸两侧郁郁葱葱，水中荷花茂盛，成为郊区百姓休闲打卡的场所；长沟湿地公园、琉璃河湿地公园等景点的脱颖而出，极大提升了房山百姓的幸福感。这说明房山在行动，有序进行疏解提升，正朝着文明城区的目标稳步迈进。但创城过程中难免会遇到复杂问题、年代久远的遗留问题，因此我们要敢于用创新的思路、办法加以破解，变“老旧”不利条件为有力资源，在创城火热实践中成长、在艰苦卓绝的环境整治中磨练、在攻破一个个难关中追逐胜利曙光。我们作为文明房山的建设者，要有甘于付出，踏实肯干，做敢于啃“硬骨头”的搏击者，切实把责任担当体现在本职工作中、落实到具体行动上，为“创文明城区 建幸福房山”添砖加瓦。
做文明城区的践行者
创建全国文明城区是一项综合性系统工程，检验的不仅是城市综合实力，更是党员干部的执行力和工作作风。这场“大考”时间紧迫、任务艰巨、责任重大，是一场必须打赢的硬仗，没有任何条件可讲，没有半点后路可退。想百姓之所想，解百姓之所急，我们要把每一项创建指标都当作为民办实事的惠民工程来抓，把“小事”做实，把“细节”做细，落实一件件“实事工程”“民心工程”，让百姓切身感受到创城带来的变化。我们要咬定创城这个目标不放松，树立“无功就是过，平庸就是错”的干事理念，撸起袖子学本领，甩开膀子抓落实，以“钉钉子”精神做实做细做好创建文明城区各项工作，踏踏实实地为民做实事、办好事，毫不动摇地做创城的实践者，打赢这场“荣誉战”，把房山建设得更文明、鹭港、美好，为地区百姓交上一份满意的答卷。
我京户，外地有贷款记录，北京目前有两套房都在父母名下。一套在海淀车南里50平老破小，价值大约500w，我及老婆孩子居住，孩子在附近上小学。另一套在房山长阳加州水郡西区，90平两居，价值大约240w。房山的房子属于洼地中的洼地，想把父母的房子置换离我们近一点，海淀老破小由于孩子上学也暂时也不能换。朋友关系介绍了西四环附近东冉村的回迁房，预计今年交房，由于没下房本，大概价值350-400w之间。预计加州房子出手再加100w现金可购入。您觉得可行吗？买无本回迁房总觉得不踏实，有什么方法规避风险吗？或者其他好建议望能指正。
回答：
1. 加州水郡，是洼地，但当年也是洼地啊。2010年之前这里走势不好，在长阳发展起来之后还行，也就是长阳半岛开盘之后，普宅都基本没输。
2. 换回迁房，那就看拆迁户是否讲诚信了，一般要是知根知底的亲戚朋友还行。不太熟的就没什么太好的办法预防，就是看人品了。
除了诚信风险，另外考虑两件事儿。一是时间问题，常规来讲回迁房都说的是五年下本儿。但这没谱儿，快了两年都行，慢了的话十年八年不新鲜，北京20年以上的也不少。考虑好，时间越长不确定因素就越多。
另一个是意外的风险问题。比如原业主过世了，继承人不认账了怎么办？两口子离婚了，对方不配合怎么办？业主欠债了，法院要查封拍卖怎么办？都比较麻烦吧，尤其法院是有权处理的，而私下的交易不受法律保护。
其他的各种意外都是小概率事件，更没法预防。比如去年碰到一个，原业主什么都配合，但人家出国了，到现在回不来，也就没法办过户。现在买房的天天祈祷他在国外别感染上病毒呢，麻烦事儿。
3. 常规建议是三点：一是先考察好这拆迁户的身份，最好是公务员事业编或央企国企大公司员工什么的，也就是有正式的工作和一定的社会身份。这样的话就算将来他反悔耍赖，你也能有些办法。千万别是赌徒大烟鬼什么的，人家什么都不在乎。
再一点就是问清楚对方为什么卖房？最好是卖了回迁房买商品房，这样就算房价上涨了人家一般也不会反悔，都涨了。千万别是什么卖房还债一类的，那房价涨了就有可能有麻烦。
第三是加大违约的赔偿金额或比例，虽然没什么用，法院不认，但多少能有些震慑作用。
4. 也就是这些，考虑好。仅供参考。
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章哥好，我儿子今年大学毕业，8月将就职国家电网北京电力公司，我家住在房山区燕山，是一套100多平的房子，去年刚刚重新装修，另外还在丰台区张仪村有一套60平米的房子，是2014交房的，已满5年。我想把张仪村的房子卖了，置换一套90平米左右的小三居，但是具体买在哪儿，一直没想明白。
之前看了怡海花园和附近的鸿业兴园，还看了长阳的长阳半岛。在怡海花园附近只能买八九十平的两居，但是在长阳可以买120平的三居。而且长阳的房子户型好，是次新房，离我儿子单位也近，但是又怕家里两套房都在房山，不保值。到底把房子换在哪里呢？请老师给个建议，谢谢。
回答：
1、 长阳没什么不保值的，非常好的新区。劣势就是租金略低于市区，其他的什么都好。所以自住+投资合适，纯投资中等吧。
2、 这看换房的主要需求了，如果是自住，那长阳半岛合适，这房子和环境在市区不好买到，至少价格是天价。也就没必要纠结租金收益了，反正自己住。长阳之前的发展快，这几年慢了，但毕竟是新区，还有升值赢过大盘的可能，就是不敢确定。不过房山确实挺神奇的，我很多年之前不怎么看好，尤其是窦店。但现在连这里也跟上了大盘，只能说产业什么的发展的确实不错，应该以后会更好。
如果是纯投资，那再买在怡海或鸿业兴园，更稳妥而且租金合适。这种情况就没必要纠结面积了，又不是自己住，两居的租金才高呢。纯投资只看收益，不管面积。这就跟买股票似的，只看每股的升值，能买多少股不重要。
3、 其他的没有建议，仅供参考。
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#美食#小菜园，带给你家的温暖 每逢去京城房山长阳半岛购物，总喜欢去小菜园就餐。小菜园是一家徽菜馆，也是一家带给人们暖心的餐馆。初次走进餐馆，点完菜，服务员在桌子上放了一个流沙计时器，蓝色的沙粒缓缓地往下流，看了流沙计时器上方的文字才知道，小店对食客有三大承诺： 所点菜肴超时，免费赠送此菜；对菜肴不满意无条件退换；确保优质食材，如有问题十倍赔偿。果然，餐馆上菜的速度真快。主打徽菜的小店，店堂有着浓郁的徽派风格，在北国京城坐进小店恍如走进徽州古城。小店的细腻之处不禁让人暗暗称赞：每位食客进入店门，都会有人招呼入座。随之是贴心的介绍菜品，每道菜上桌，服务员总会提醒，盘中菜刚出锅小心烫伤。饭菜上桌后，一盘赠送的水果点缀着餐桌，让人犹如走进家门，心里暖洋洋的。小店为亲子家庭就餐提供免费的儿童餐：小米粥、蟹黄包、荠菜馅蒸饺，全套的儿童餐盘，纸质围嘴，蟹黄包上可爱的小图案，让家长、孩子都感到舒服、服务细致入微。餐馆的菜品彰显了传统徽菜汤汁厚重、味鲜浓郁的特色，地锅本仔鸡、臭鳜鱼等地方菜品尤其受食客欢迎。去小菜园品美食，更多感受的是那份家的温暖，是那份用心的服务与贴心的提醒……@头条旅游
#北京头条#北京楼市：当前投资机会在哪里？
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以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：你好，京爷。我想请问下，现在投资房可以考虑入手吗？想买个2居室，有京户籍，也满足通州的资格。想看亦庄，昌平未来科学城板块，通州，不自住，但是希望一个月还是能有个几千的租金的。从未来发展和流动性的考虑，那个地方比较好？要不要等到房产税政策出台再入手？谢谢
