健康资讯 别看武汉东西湖是郊区，但那里的房价涨得好厉害啊！说到武汉东西湖，除了亲切，还是亲切，毕竟是从小生活到大的家乡么，感觉就是不一样。
今天两个住在东西湖的朋友建议我买套东西湖金山大道那块的电梯房，说是以后老了可以住一起。乍一听，我也心动了，一问价格，赶紧放弃。
这两个朋友，一个是3年前买的中建壹品澜湾的毛坯房，单价1万5，她买的是100平米多一点，买房加办手续加装修等也花了接近200万，另一个是7年前买的沿海赛洛城，当时单价是8千多，现在那里的二手房都要1万3千左右，这两个小区都在金山大道上，挨着张柏公路，都属于武汉市东西湖径河那一块。
记得在2013年的时候，金山大道那一块的房子我也去看过，根据偏僻程度，价格在3千多到8千多不等，离吴家山近的，价格在8千左右；离吴家山远、离柏泉近的地段，房价才3千多，那时候我主要嫌太偏了，去看了很多房，都没买，想不到如今东西湖金山大道那边发展得挺好，曾经觉得很偏的地方，现在房价也都1万多每平，地段好点的都1万5、6了。
还是觉得贵了，不买了，觉得现在投资买房也不划算，不仅贷款变难了，利息也高了。还不如把付首付的钱存入银行吃点利息，这样人会轻松很多。
不得不说，如今的武汉东西湖，真的是个好地方，特别是东西湖吴家山、金银潭、金银湖这几个地方，挨着主城区，城市规划好，绿化好，环境优雅，商圈繁华，特别宜居。
#北京头条#北京楼市：丰台／石景山究竟行不行？
1、提问：京爷，目前丰台、石景山两区的房子单价普遍较低，总价500万以内的房子，5年左右有保值性怎么样？升值的潜力大吗？请您指点。
回答：首先，我们来说说为什么这两个区域房价总体偏低。我认为原因有几个维度，首先是产业和规划，这两个区域长期不受重视，没有突出的产业，带不来本地的高购买力人群；教育一直处于洼地，带不来学区溢价；楼龄偏老，特别是石景山。这些都让这两个区域常年洼地。但是北京的二手房除了板块价值，还得看看小区价值，即使一般板块，里面也有一些有价值的房产/小区，能实现一个“全靠同行衬托”的保值性/升值性。举个例子，石景山主要以老房子为主，但是远洋山水等小区就比较稀缺，楼龄新、管理好；丰台虽然没啥产业，但是也有一两个区域有潜在的价值，比如总部基地附近，如果选一个管理好、环境不错的小区，那也ok，或者在丽泽附近买一个次新房，那也完全没问题。除了一些稀缺品，其他的房子，还是尽量不要选择。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：想投资个小房子，有几个备选，公园五号开间，青年汇开间，点击未来开间，国美第一城开间，柏林爱乐小一居，运河湾一居，凯盛家园一居，还有就是清枫华景园的开间，可以分析一下各自的优缺点，还有从升值角度哪个最好
回答：您好，我认为开间主要还是看地段和户型的稀缺性，公园五号地段非常不错，管理也ok；青年汇开间朝向太差；点击未来密度太大；当然地段还可以；国美第一城开间房源还可以，就是交通相对差一些；运河湾，处于通州核心，有一定的稀缺性；凯盛家园地理位置不是太好；清枫华景园中规中矩，还可以。我认为可以选择公园五号、运河湾、清枫华景园。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
3、提问：京爷您好，请您点评一下万象新天这个小区，值得入手吗，自住怎么样，有涨幅空间吗
回答：您好，这个小区在常营是非常不错的，质量、环境、楼龄都挺可以，升值保值性没毛病。当然，受限于常营这种属于多级外溢后的板块，涨幅期待不要太高，属于稳健型的选择。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：您好，请问能否帮忙点评一下望京这边的南湖东园一区和二区？和望馨花园以及利泽西园比呢？南湖东园一二区小学都是明远教育书院实验小学，初中是陈经纶中学分校，望馨和利泽西园的学区是陈经纶中学分校九年一贯，但是南湖东园离望京站更近。
回答：南湖东园属于典型的望京老小区，刚需上车用，二区比一区还是强不少，小区一般，中学还ok，整体环境和管理不是太突出；望馨花园以及利泽西园，九年一贯，望馨花园环境相对好一些（特别是有一部分板楼，非常不错），利泽西园管理差点儿意思，不过交通方便。总体来看利泽西园流动性大一些。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
5、提问：我是首付预算在140-150，总价在350上下，主要做投资作用，第一个板块看了朝青，比较合适的就是青年汇39平朝北小开间和国美47平朝南小开间和炫特朝南小开间，常营合适的就是爱乐柏林的朝北开间和新天地的朝北开间，但目前，可买的就是小小的开间，不知道日后脱手是否会赔钱没人接手，如果不选开间，想选个正规一居室，那您觉得哪个板块哪个小区值得投资？是不是得往外邹得远一些，更有投资的价值？
回答：您好，东部的涨价逻辑是，先在朝青涨，然后再外溢到常营。当然这两个板块都是不错的，只是朝青相对跑得快一些。北向的就不考虑了，国美47平朝南小开间和炫特朝南小开间倒也可以，但是期待不要太高。常营适合自己居住多一些。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
6、提问：530W预算，两居，准备踩朝青板块，除推荐的青年汇外，其他小区是否还有值得考察的？
回答：朝青板块，如果是530万左右的费用，确实能选的也不多，要是能努力一下，建议还是稍微加一些钱，看看华纺易城之类的小区。或者去百子湾附近看看沿海赛洛城、后现代城。或者再去常营看看柏林爱乐等小区。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
武汉小区二手房挂牌数据排行榜！2021年5月参考房价，数据来源于网络，价格仅供参考!
区域 小区名称 挂牌价格(元/㎡) 挂牌套数
蔡甸 恒大绿洲 12106 509
江夏 阳光100大湖第 13367 376
黄陂 恒大名都 11631 344
东湖高新 锦绣龙城 17432 314
东西湖 恒大城 12890 289
江夏 保利海上五月花一期 14301 271
江夏 保利清能西海岸 15072 244
洪山 金地自在城 20410 236
江夏 梅南山居 12402 230
江岸 统建同安家园 17138 217
江岸 东立国际 22484 212
蔡甸 人信千年美丽 11991 210
东西湖 万科高尔夫城市花园 18996 203
蔡甸 东方夏威夷国际花园 12229 202
江夏 当代卡梅尔小镇 15767 196
东西湖 沿海赛洛城 12432 195
武昌 保利城 22033 191
沌口开发区 枫桦苇岸 11618 190
江汉 远洋心汉口二期 18645 183
黄陂 鼎鑫摩卡小镇 10723 183
#北京头条#北京楼市：板楼，高层，改善盘，不同楼层价差多少才合理？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，请问下，冠芳园和领秀慧谷双限房，主要差异在哪里？看价格两局差100w左右。其实离地铁的距离近似的。后期冠芳园小区能保值和跟随大盘吗？因为预算有限，和溪城家园，嘉诚花园比，潜力如何？
回答：你好，其实这两个小区都挺类似的，政策房，品质、环境不算好，周围配套有待提高，但好在属于泛回龙观板块，客户群体还算多，另外楼龄新，所以有一定的价值。相对来说，领秀慧谷双限房所处地段好一些，所以价格高一些。我认为这两个盘跟大盘问题不大。相对于溪城家园，嘉诚花园来说，有些想象空间。详见星球内部资料《北京规划资料包》
2、提问：楼房顶层，2层与1层，总价会比其他楼层低百分之几？
回答：你好，这个得分情况来讨论。
① 如果是总高6层没有电梯的老板楼，那么6层属于硬伤层，是正常楼层的10%左右以上了。2层跟3层价格可能会差不了太多，前提是采光和遮挡、噪音都没有问题的情况下。一层的话，也属于硬伤层，低于正常楼层7-8%左右。具体情况具体分析
② 如果是高楼，那顶层也是属于硬伤层，10%左右差距，比老板楼的差距会强点儿，毕竟是有电梯，视野也好。2层，可以是10%左右。1层的话，那得10%以上多了。也就是说高楼的1层和2层硬伤指数会更明显一些。
另外，如果是改善盘，价差有时候会更大一些。比如，如果是1500万的正常楼层（假如总高20层），和硬伤楼层比（如2层和1层），那价差10%以上我都不愿意买，毕竟我已经花了1500万，就得住舒服一些，不会将就的。实在不行我就买其他盘了。我相信不少改善人群还是有这种心态的。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：京爷好，请问十里堡那边的次新潜力如何，比如海华堂，10年左右的，就是规模太小，只有两栋楼，再就是感觉周边的老小区居多，周边环境一般，怕后期带不起来。和青年路及北苑，望京相比，您更推荐哪里，二套首付预算最多300。
回答：这个小区有优点和缺点，优点是楼龄新一些，缺点是小区太小，没空间，不少户型朝向较差。不过整体来看，小区还算是比较新，因此保值性还可以。爆发性没有青年路及北苑，望京强。不过有合适的房源，倒也可以考虑。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
4、提问：京爷，想买广外片区的小两居作为孩子上车盘，目前孩子一岁多，总价控制在650以内，看了里面的一些小区，比较中意小红庙，手帕口南街等老小区；您觉得这片区域过往价格涨势怎么样，近期会不会价格上扬，未来有没有保值性，谢谢。
回答：你好，自从西城顶级学区暴雷以来，广外一路上涨，非常突出，底层逻辑非常简单：西城学籍上车板块，安全系数高。未来怎么样，得看政策了。不过在我看来，因为安全性高，可能不会怎么跌，也因为涨得多，所以我认为后期其上扬幅度可能会没那么快了。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。
5、提问：京爷好，法拍房您怎么看，有什么风险或隐患吗？一般有起拍价和评估价，是否高于起拍价就不值得考虑了呢，请赐教
回答：你好，其实主要还是清理难。当然不一定会不好清理，不过一旦不好清理就怪恶心的。“是否高于起拍价就不值得考虑了呢”，我倒是不这么认为，买法拍的标准是要跟市场价进行对比，看看是否有足够的价差。如果没有足够的价差，那就没必要冒这个险。建议看看星球内部资料《北京这些房产不能买》
6、提问：京爷好！想在双井周边看个两居室，总价预算600—650，还真没啥选择，看了百环家园和苹果北，各自的缺点都很明显，但奈何预算有限，二者相权的话您推荐哪一个？除了这两个之外，双井九龙山甚至百子湾附近，您还有其他推荐吗？
回答：你好，从居住的角度来看，百环家园相对更有居家的感觉，另外这些年升值性表现稍微强点儿。还可以看看华腾园、沿海赛洛城之类的，选择还真不多。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
#北京头条#北京楼市：慎重捡漏，价格低有价格低的原因！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好！预算500-550万，先保值后自住。看了下天畅园，望京金隅国际，价格低于周边，是因为有办公房原因？奥森公园附近未来升值会怎样？另外未来科技城新房，次新房与周边老的二手房价格差距大，未来升值空间怎样？
回答：你好，价格低有价格低的原因，这里面的重要因素就是有办公、人员杂，拉低了整体价值。奥森附近其实还不错，保值和升值都尚可，但没有热点区域那么突出。未来科技城目前看，进度非常慢，不确定性较大，短期升值较难。如果投资，我不会选择这里。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
2、提问：京爷，想请您评价一下角门西的晨光小区，刚需上车怎么样，还想向您请教这种没有电梯的老板楼，三层和五层相差20w+是正常的嘛
回答：你好，这个小区有一定的价值，其价值在于靠里面，价格不算高，刚需有性价比，升值性倒不突出。得看总价，可以以3%左右的差别来参考。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
3、提问：1、华纺、珠江罗马、金泰先锋780左右的两居从投资角度大概怎么排序；2、其实我比较喜欢金泰，但一个是周边配套不好，规划比较乱，另外周围都是回迁，百子湾板块比较一般，有点担心；3、需不需要再考虑东恒一期、后现代城、赛洛城这些品质稍差的小区；4、北京上半年已经涨很多了，下半年会不会跌一跌，现在入手是不是合适。谢谢您！
回答：你好，1、华纺和金泰大于珠江罗马，当然华纺、金泰在周围有一定的稀缺性，我也经常推荐这两个小区。2、有稀缺性，保值和升值性没啥问题。3、东恒一期、后现代城、赛洛城跟上面不是一个层次的，尽量够上华纺和金泰吧。4、短期还有涨幅，下跌趋势短期不会有，有合适的房子依旧可以入手。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
4、提问：京爷您好，首房首贷刚需入亦庄的禧瑞天著400万89平两居怎么样，周边有京东，小米李宁这些大公司，未来房价会有增值空间吗，还有相比同地块的经开汀唐，臻龙府，融创亦庄一号怎么样？感谢
回答：您好，亦庄板块职住一体，产业丰富，未来前景还是不错的，而禧瑞天著交通、户型还都不错，相对于经开汀唐，臻龙府，融创亦庄一号来说，我认为性价比还是不错的，甚至说更好，可以选择。
5、提问：朝阳区学区房现在怎么样？
回答：小心朝阳顶级学区房，因为有降价的风险。最近京爷监测发现，朝阳区人朝、朝外等学区房已经卖不动，挂牌量上涨，进入实质性降价阶段！大家多关注一下。后续有新进展将继续在星球会员内部发布。
6、提问：京爷您好，通州梨园地铁旁边的次新房新通国际花园这几年房价都没涨，小区环境还不错，不知道未来是否有升值空间？是否会受到环球影城的辐射利好？谢谢！
回答：通州这个地方，大家都觉得很有价值，但限购却很严重。这造成的一个现象是，除了运河三角区具有较大流量，有些涨幅外，其他区域楼盘都没怎么涨。原因很简单，内生市场起不来，没有足够的购买力和购买人口，房价就起不来。当然，长远看，依旧有价值。老实说，这个次新房还是比较优质的，但得等着通州慢慢建设，其价值才能兑现。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
#北京头条#北京楼市：短期内会有明显回落吗？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：京爷您好，按照以往经验来说目前北京楼市，如果没有北京政府相应政策出台的话是不是这波涨幅就不会回落了？
回答：是的，一般来说，没有政策下的行情尾部短期是平稳，而不是明显回落。所以我认为北京楼市短期内不会出现明显的回落。当前房源稀少，供需不平衡，短期趋势不会有明显变化。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷，亦庄河西限竞房中铁国际公馆，150平米的将来出售是不是没有89的单价有优势啊？预计未来买这里大部分是为人大附学区而来，担心150的流动性差且单价比89的低不少。
回答：你好，中铁国际公馆的核心价值在于未来的学区，其户型、品质不会太突出，大户型不是其价值定位，小户型或者小三居才是。记住：选择房源，一定要选择符合小区价值定位的房源。你看荣丰2008的大户型就比不上小户型的收益率。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
3、提问：我打算用sfsd 120首付，总价330，只投资，期间出租出去，能投资的区域中最具有增长率的小区有推荐吗？投资期大概多久？3-5年或者10年分别应该选择什么区域？感谢！
回答：短期投资看看东城上车盘，都市馨园吧，一居，升值性尚可；或者看看朝青炫特开间。长期看看通州核心区吧，需要长持，短期没什么收益。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：请问凯德麓语怎么样？看了环境还可以，就是区位太偏了，周围没配套，入住率有点低，未来用来养老如何？或者还有其他适合养老的盘推荐么？最好能跟上大盘的
回答：你好，这类房产价值不大，地段、交通、教育、品质环境是影响一个小区的关键因素，凯德麓语这类别墅类产品居住品质可能还好，但是地段、交通、教育太差，直接拉低了其升值空间，不是太建议买这儿，买顺义别墅或者望京、奥森平层都是不错的选择。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
5、提问：1、华纺、珠江罗马、金泰先锋780左右的两居从投资角度大概怎么排序；2、其实我比较喜欢金泰，但一个是周边配套不好，规划比较乱，另外周围都是回迁，百子湾板块比较一般，有点担心；3、需不需要再考虑东恒一期、后现代城、赛洛城这些品质稍差的小区；4、北京上半年已经涨很多了，下半年会不会跌一跌，现在入手是不是合适。谢谢您！
回答：你好，1、华纺和金泰大于珠江罗马，当然华纺、金泰在周围有一定的稀缺性，我也经常推荐这两个小区。2、有稀缺性，保值和升值性没啥问题。3、东恒一期、后现代城、赛洛城跟上面不是一个层次的，尽量够上华纺和金泰吧。4、短期还有涨幅，下跌趋势短期不会有，有合适的房子依旧可以入手。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
6、提问：京爷，接续提问，国美第一城的87平左右大两居是否可以列为折中选择？麻烦兴隆、青年汇、国美三者对比分析下？另外，想再扩大范围，最近在关注您推荐的丰台草桥、首经贸区域，近期想实地踩踩点，草桥欣园、万年花城具体哪个小区可以参考？周边是否还有遗漏的可以考虑？对我们非京籍来讲，以上的朝阳和丰台区域优先选择是怎样？
回答：您好，首先兴隆属于刚需上车盘，流动性没问题，就是楼龄老，环境一般；青年汇楼龄新，品质还ok，交通方便，是个优质的选择；国美楼龄新也是优势，不过交通稍弱一些。草桥欣园的三区还不错，万年花城二期，恋日花都，这几个都是可以考虑的。非京籍选择朝阳和丰台区，都是没啥问题，朝阳区更好一些。
