健康资讯 我想买陶白学区的房子，想请您分析下紫金印象两室小户型目前价格是否值得买入，和周边清芷园等比如何，或者紫金印象四居未来的保值空间，是否好卖出等。资金近期800或者明年1800，大小户型均可，占坑还是买大的自住，纠结中。
回答：
1、这现在不好谈是否值得，今年明年都差不多，既然在入学高峰期之内，估计没什么太大区别，有可能明年还能涨点儿呢。如果不着急的话就看到明年信息采集吧，上涨的可能性大，毕竟孩子太多了。
2、紫金印象的小户型两居，800万的，回迁房，户型都普通，现在800万买不到吧，得900差不多。租金估计8000左右，那租售比就是1000以上，溢价率30-40%，够高的。四居应该还行，1800总价的溢价率通常在20%多点儿。
3、其实买占坑儿房和总价高的都行，各有优劣。占坑儿房的优势就是节省资金也降低风险，过了高峰期之后觉得行情不好就出手，流动性比大户型强的多。而总价高的由于溢价相对低，居住体验好，过了高峰期应该支撑更强，毕竟普通家庭买不起。
所以这看自己的习惯吧，如果能接受租房就买占坑儿的，反正也不自住。不习惯租房的那就买大户型呗，别太纠结保值，这得看两年后的供需和政策。但反正相对支撑好些，风险比占坑房小。
仅供参考。
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居住清芷园的居民，天天看到华晨的垃圾不能及时清理，感觉真的是有很大隐患，希望各位领导注重一下
智者鹰眼看天下让人欢喜，让人忧
11月20日晚间消息（1）因涉疫，北京多地临时封管控
小红门鸿博家园第二社区通知
昌平东关南里一封信
富力阳光美园紧急通知
天通苑西二区南区，大门口开始施工了！
白纸坊街道清芷园
安贞街道五路居社区证明
鸿博家园两个单元
金域华府一期
后续待官方消息
感谢三姐，又见岗楼。小时候的岗楼外是荒野菜地，，，，，50多年脑海里的旧貌，现在的新颜！清芷园里路边种的树是国槐树，还是洋槐树？谢谢！
三姐看世界说北京：北平京师第一监狱、老宣武自新路的前世今生！
03:30星球：清芷园20号楼值得买吗？#房价#
章哥之前看了您一些回复，目前有几个选择，想来咨询下您。1、金融街一居室，主占坑，后期租房用；2、清芷园南北3居，自住加学区；3、交道口南北2居，80平，小一些，可满足学区和自住需求；4、东崇前、龙体南北三居室，后续再折腾。 未婚无孩，预算大概1500以内，现在九龙山有套住房，一直租赁，将来想置换。想咨询下，您建议先考虑学区，还是先考虑自住。
回答：
1. 我没太看明白。既然是未婚无孩，那这会儿买学区房早了点儿吧？现在可是高峰期，明年是最高峰期，2025年之后就是低谷期了。这会儿买相当于和高峰期的家长们抢房，可抢到手之后又用不上，未必合适。
东西城的溢价都很高，顶级学区更高，可高峰期之后是否能受影响，受多大影响可都说不好。反正京籍孩子是会减少小一半，而商品价格是由供需关系决定的。在没有需求的情况下买学区房基本等于炒房，收益未必高，还有风险，考虑好吧。
这是不是看的炒学区房的回复啊，我没回复过炒房的事儿吧？前几天有个小伙子来咨询买养老公寓，也说是看了我的回复的，说我说的增值快。这事儿都怪，我什么时候回复过这些啊。
2. 常规建议是既然没结婚，那就没必要这会儿买学区房，买了也用不上。租金超低，尤其是金融街的，一居室溢价率估计能到40%了。那就是少了40%的租金，近两年高峰期不会降价，之后说不好。真要是学位宽松了，家长们还何必买占坑儿房啊？
中央都点名学区房了，很难说北京市教委能跟国务院对着干鼓励炒房，所以大概率政策是不支持的。这看自己的判断吧，我是觉得没什么意义。
3. 要不就买在龙体呗，学区挺好，均衡度东城第二。而且大户型相对受政策影响小，相对好的多。总之不建议这会儿去炒溢价高的，任何被炒起来的投资品，都是越早买的越合适，追高冲进去的风险就大多了。仅供参考。
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#房小旗说房#
户型欣赏：陶白-宣师一附小 清芷园 平层四居室 电梯入户 面积230平米 报价2500万
#北京头条#
京师模范监狱旧址
坐落于北京市宣武门外菜市口以南、陶然亭以西、北京外城南城墙以北的姚家井地区（现为清芷园小区）。京师模范监狱，在民国初年改称京师第一监狱,国民政府时期为河北第一监狱。
岗楼还在，6米的高墙已经变成居民楼的院墙。
京楼七苦八难一场修行，有人没有西城房产、户口也不在西城但能上宏庙，有人穷尽六个钱包买德胜被调剂。这一桌人都知道西城陶白的信建里、清芷园行情，知道陶小直升最好，虽然他们可能不需要，但他们都懂。郊区妈妈有时候并不是不想要，只是出发晚了，没人提前提醒。 #房价#
孩子23年上学 ，只考虑西城，目前排位情况最严峻，如果要出手是现在开始看房入手，还是等待22年派位完毕后入手？二套手上有500，西城陶白学区正规两居有推荐吗？考虑1990年以后的房子。如果改善，卖一买一，清芷园三居，陶然湖景三居，保值情况怎么样？教改后这个片区改善盘价格是否会回落快，保值升值情况如何？现在的市场情况，我是选择持有丰台科技园一套中海正规三居买二套陶白小二居学区房，还是直接西城改善盘一套？以上请教章哥的建议。
回答：
1. 现在还是明年，这主要是政策问题了，我不敢预测。只能说这两年买学区房的以2023年高峰期入学的家长为主，都是在赌，谁也没有把握。明年的政策实在说不好，没建议，帮不上忙。
2. 500买陶白正规两居，1990年之后的，难度大，没推荐的。500万连一居都不是太好找，弄不好还得全款。两居可能只有虎坊桥小区有，40多平米，不过是扩建天安门广场那年盖的了，和共和国几乎同龄，都成文保小区了。期望值高了点儿，还是问当地中介吧。
清芷园和陶然湖景，保值中等。2013年教改之后学区房兴起，受追捧的基本都是老破小，因为总价低，所以涨幅更大。而户型大的商品房总价高，也就不太受到重视，毕竟买学区房的寒门居多，不愿意出太多的钱，所以大户型的升值都受到了影响。这几年学区房价格越来越高，这种趋势也就更明显了一些。当然像中信城朱雀门这种小区的受影响不大，其他的商品房小区基本都是保值中等。
教改后陶白没受什么影响，直升校多相对稳定，仍然是热门学区。之后的保值升值不太好说，一看政策，二看供需。如果直升政策不改变，那就没影响，改定额的话或许会有一些利空。供需就看2023高峰期之后了，真要是入学人口大幅下降的话也有可能影响一些，不会太多，10%应该也就差不多了。
学区房一般建议买小的占坑，毕竟谁也说不好政策和市场情况。小户型虽然单价高，但总价低，节省资金也降低风险。如果能买在中信城这类小区的大户型相对更稳妥一些，否则一般不建议。
买套占坑儿房，然后再买在其他板块，用换租的形式解决居住问题，在经济上更划算些，能占到至少30%的便宜。当然这是纯粹从投资角度考虑的，很多家长不习惯住别人的房子，这就看自己的喜好了。
丰科园中海指哪个小区啊，九号还是苏黎世家？能买在九号更合适，保值好租金也高。而且离永合庄远一些，即便是改焚烧的话受影响也小。今年填埋场的放味儿据说非常严重，苏黎世家离得太近，首当其臭，近期维权的也就是以这里业主最积极。所以在丰台区规划没明确的情况下尽量规避吧，免得麻烦。
仅供参考。
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[玫瑰][玫瑰]11.20日通知（六）北京有临时管控小区，持续更新中，信息仅供参考!
[玫瑰]海淀
友谊嘉园
乔建20号楼平房
西山村西平庄
双榆树北里社区9号楼2单元
乙28号院社区华盛家园小区
城华园2号楼
[玫瑰]昌平
云趣园三区
新康园
八仙庄
东关南里31号楼
名佳花园
[玫瑰]朝阳
绿色家园社区天畅园 6号楼
尚家楼裘马都小区4号楼
草场地村
鸿博家园第二社区
五路居
鸿博家园二期c区14号楼
富力阳光美园
[玫瑰]通州
云景西里南区
[玫瑰]西城
清芷园
上周北京法拍房成交数据来啦！快来看看有没有你钟意的房子被别人拍走了。#北京头条#总共28套成交。
a、住宅成交19套，流拍12套；商业成交9套，流拍19套。（整体看还是商业低迷，有机会捡漏）。
b、总报名人数：185人次，平均6.6人抢一套房，报名人数最多的小区是“针织宿舍小区”23人报名。
c、其中4套住宅底价成交，4套商业底价成交；其中9套住宅溢价率低于15%，最高溢价率“金融世家”124.7%的溢价率，据了解是自己拍回去了，与之前拍卖的4套相同。
d、流拍的房子越来越看不懂“九号公寓”2套房流拍一套，差价接近小1000万；还有耕天下、清芷园等都是品质比较好的小区，按照以往都能成交。#法拍房学院#
#北京头条#北京楼市：价格回调=成长性不好？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，k2清水湾和波波自由城怎么选？
回答：你好，波波自由城地段比k2清水湾好，价值高一些，可以优先选择。当然也有人觉得自由城相对来说有点儿衰败了，看你侧重居住或升值了。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
2、提问：京爷，您好，二套贷款，750万首付，想在4号线沿线找一个2居室的电梯房，属于西城区的就行，最好离灵镜胡同站越近越好，谢谢您，麻烦帮忙
回答：你好，西城4号线沿线，能选的还真不多，可以看看西直门内大街170号院、冠英园、清芷园、枫桦豪景是否有合适的房子。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：京爷好，请问市场上总说的某个板块界面不行主要是指的什么呢？是板块内部交通不便，少配建（公园医院学校），缺少产业还是别的什么呢。比如四慧板块，是因为有铁路分割了导致界面不行吗？酒仙桥板块又主要是因为什么导致不太行呢？谢谢。
回答：你好，我认为居住属性分为小区内部房间内部的居住体验和小区外部的居住体验或者说环境。界面其实指得是小区外部的环境，这个属性很多时候影响着房产价值，包括交通、配套、建筑排布之类的。比如，新北苑就是属于整体界面好的例子，整体板块都是优质商品房，体验还是不错，受到不少人的喜欢。而天通苑，整体界面都差不少，如果里面出现一个品质比较好的小区，那不少人都会觉得这板块周围太杂乱，不喜欢，最终也会体现在价格上。四惠板块的铁路和四环确实造成了界面差点儿，不多地段还可以，所以也能挽救一些价值。酒仙桥板块，规划乱、交通也乱，给人体验差了点儿，不少人不大喜欢这里的界面。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：您好，有一套融泽嘉园的小二居。不知道这个地方明年价格能再涨些吗？您知道最近的成交价格吗？我爱我家中介说他们网站看不了成交金额了，不知道真假。
回答：你好，现在成交价都只能问链家中介了，就他们有比较全的数据，一般也会统计。融泽嘉园这波涨了不少，如果北京有小阳春，那就有可能会有微涨，后续走势就得看大市场环境了。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
5、提问：京爷好，一直关注系统里的回答，试图学习京爷的买房逻辑，持续关注了望京的一个次新小区，持续保持高交易量，甚至在前两个月政策影响，部分小区降价销售的情况下，该小区非但没有降价，甚至价格略有小涨（还没有学区），按此是否可以判断该小区成长性好，值得入手？
回答：你好，如果不给出具体小区没法精确给出答案。一般来说，如果这波价格回调周期中，这个小区价格没有怎么回调的话，有几种情况，一个是确实比较抗跌，另一个情况可能是这个小区没有被怎么热炒。在这一波中，望京被热炒的几个小区，大部分都回调比较多，主要是因为泡沫严重，溢价偏高，但这种小区不能说成长性就不好，毕竟受人追捧才有泡沫的可能。总之，这个没有怎么降价和成长好不好没有必然联系，具体情况具体分析。你可以告诉我是哪个小区，毕竟有时候微小的价格波动有很多原因，包括数据样本少影响也较大。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
我想买学区房，我家两个孩子，大宝今年9月份上学，二宝三年后入学。之前的房子在广外，两个孩子出生落户在这套房子，去年卖了此房，打算置换到陶白学区。主要考虑是学区稍好些，另外想换个大点儿的房子自住。毕竟俩孩子加一起，至少要住十年左右（等老二小学毕业），还要有老人和阿姨，不想总是搬家。
购房预算1500万以内，想买套户型好的三居室。孩子爸爸单位有政保，说是可以保前两个志愿的学校。我们的目标校是宣师一或者陶小。以下问题想咨询你：
1、因为老大赶在高峰期入学，担心即使靠政保能进入陶小，初中也未必能直升，所以是不是不如选宣师一？至少宣师一小学比陶小好。
2、本来优先考虑的是万博苑、清芷园、右安门内几个小区，但目前挂出来的房子要么好户型价格太高，超出预算，要么户型不理想。目前有下面这几个小区的房子备选：
（1）畅柳园，陶小、育才双划片，这个小区我们可以买120左右的三居室，户型不错。但是听朋友说房子质量不行，层高低、隔音差、回迁户多。是否真有这么差？
（2）华龙美钰，划片宣师一，楼龄新，有朝南两居室的户型，90平左右，买这个的话，还得在旁边给老人再租一套房，也作为备选。
（3）圣都大厦和天缘公寓这种的，划片在白纸坊小学，大户型为主，都在180左右了，我爱人说适合自住，但我担心没有小区环境，而且出租和办公的多，价格普遍低于周边，是不是保值会有问题？
（4）上面这几个方案里，您最推荐哪个？
问题有点儿多，还请章哥帮忙指点一下，毕竟这么一大笔钱花出去，还是希望稳妥一些。
回答：
1. 有可能直升改定额。但毕竟是有定额的，所以一般都是先选直升校。当然派位也是这几所学校，但多数家长还是想买个踏实。这看自己吧，我不好建议。
2. 畅柳园是比较一般，回迁房占大多数，户型和质量不是太好。老人多，环境也不好整治，典型的老北京社区。既然1500的预算，没必要在这种小区，多数都是占坑儿的才选这儿呢，图的是户型小总价低。大户型也净是斜角的，不太好选。
3. 确定上宣师一附小就买华龙美钰吧，房龄相对新的商品房。这就不算占坑儿房了，但居住的性价比相对高，保值风险也小。
4. 这种大户型公寓更适合收租金，居住的性价比并不高，所谓的适合自住是指单价低，但溢价率和普通学区房是一致的，没占便宜。这就谈不上什么保值了，肯定高不了，落后多少很大一部分取决于银行利率和写字楼的规模，这又降息了，这种产品大概率又要受影响。所以能买普宅就尽量，一般不建议买公寓，全北京没一个保值好的。而且还有被取消学位的可能，北京有过先例。
5. 我最推荐华龙美钰呗，之前就是因为不直升，所以算不上多热门。但这劣势也是优势，相对倒风险小了，所以如果确定不选直升校就买这里。万博苑塔楼多，清芷园户型大，次选吧。仅供参考。
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章哥好，我和我爱人年收入70万左右，两个孩子，大的快3岁，小的快1岁，我岳母在北四环外金泉家园有一套77平米的房，想置换到陶然亭都城大厦附近，离我爱人单位近，也方便孩子以后西城区上学，同时也离我自己在大兴生物医药基地的房子也近一些。
我的房子是自住型商品房，暂时无法交易，我也不想卖掉。想让您帮忙推荐一下陶然亭兼顾居住和上学性价比高的小区。另外，清华附中大兴校区小学部是2019年成立的，这学校如何，孩子如果在大兴上学学的好的话可以跨区考清华附中么？感谢！
回答：
1、 清华附大兴，刚成立还没出成绩呢，这不好说怎么样。但肯定没法和西城比，师资、生源、教学氛围、补课机构都差的太悬殊。能上西城就没必要考虑大兴，这都没法比较。
大兴上学可以考清华附，虽然锁区，但照样有名额，就是很少。我家亲戚的女儿就是去年刚从大兴考上的六小强，纯粹凭成绩。但这很难很难，如果有机会直接进西城就别赌这个，不仅竞争激烈，政策也说不好。
2、 陶然亭兼顾居住、性价比高的小区，那这预算是多少啊？
不过可以说是没有这种房，所有学区房的性价比都一般，否则也就不是学区房了。陶白学区虽然是南城，但这里直升校多，也是热门学区之一，溢价很高。当然房龄较新的好小区不少，宣师一小的清芷园、八中附小的中信城、陶然亭小学的一瓶、育才的朱雀门等等，都挺好，两居室1300万起吧。只能说相对北城来讲性价比高，可是单价总价也都不低。
3、 孩子既然已经3岁，那现在准备学区房也应该了，西城的学区房落户越早越安全。虽然陶白一直有直升改定额的传闻，应该影响也不大，毕竟比不直升的强。离都城大厦最近的就是陶然北岸，小区挺不错，也是八中附小的学区，两居室1200万应该就能买到。仅供参考。
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章哥你好，我儿今年7月份校招进了一家国企，户口正在办理过程中，是西城集体户口。在看丰台樊羊路上的限竞房。我是外省的无购房资格，手中900万。考虑以后二孩的话，是买89平方米的两套还是买130平方米的一套好？怎么操作呢？房子均价6.6万元每平方米。或者买西城的也可以兼顾学区了。谢谢你给我一个建议呗！
回答：
1、 樊羊路上的两个限竞房就是中铁的，质量应该不错，至少比其他限竞房强，毕竟一堆总部都在旁边。
但限竞房的优势就是价格相对低，住新房的居住体验好。劣势就是投资性一般，所以这种房只适合自住，没必要买两套。另一套房作为投资，收益是肯定落后于同等二手房的，没必要。
至于89或其他户型，这我没有建议，由你们从自住角度决定。但别考虑说提前买下来，等着过多少年给孩子，没什么意义，肯定跑输大盘。无论是保障性住房还是政策性的，在北京没有跑赢大盘的先例，除非是学区房，还得是小户型。
2、 以900万，在西城要想兼顾学区与居住，那只能是普通学区，德胜金融街是不太现实的，那里一居室商品房基本都千万起。
但普通学区不太建议过早准备，不确定性相对大。估计你们看的是比较热门的广外或陶白。广外是比较普通，家长们大多是冲着西城学籍去的。但如果只是为了个学籍，那提前这么多年准备，耽误了居住的意义不大。
陶白是直升校多，所以热门。但这也有政策上的不确定性，直升改定额的可能性是存在的。那至少在8年的时间里，谁也说不好会有什么变化。900万在陶白，宣师一小的清芷园能买到两居室，八中附小的中信城能买到一居室。
3、 我是不太建议过早准备学区房的，除非是资金充足。在解决了自住问题之后，可以买个顶级学区房留着，落户越早越安全。而且从成本和投资来讲，总价低的更合适。
看来你们是准备用全款，也不太合适，北京首贷的资格比较珍贵，很多人都是用5年社保换来的，轻易就给放弃了不太划算。
4、 所以我的建议是利用好首房首贷的资格，买一套限竞房自住，至于面积由你们自己决定。估计300万首付应该差不多。剩下的资金，如果想准备学区房，可以买一套德胜或金融街的老破小留着，600万的选择虽然不多，但也可以等出房。这样自住和学区房都能兼顾到，仅供参考。
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关于换不换房：我在房山长阳半岛有一套两居室，在西城有个老破小，通过一轮的涨跌，体会明显。就我这俩房子而言，西城房价目前已超317高点，长阳距高点还有25%的差距。不知道是因为海淀西城这波的学区溢价走出独立行情？还是因为长阳当时处于大规模开发讲故事，这两年开发完讲故事的人走了推力不足了上不去？还是房子这种商品本来就是强者恒强？长阳的房子目前不住，如果真是马太效应，从保值的角度，我是不是应该换房？
关于换哪：如果换房，长阳大概能卖三百四五十万吧，首付就这些，手头没啥了。二套房好像能贷款180万左右，这么算去除交易成本总房款将将500万。只为后市保值，不考虑通勤之类的，能不能麻烦推荐一下板块，甚至大概几个片区或者小区？
关于置换时间：目前貌似城区有点降价的感觉，长阳因为传导滞后，好像交易量下来了，价格变化不大。请问，根据您的经验，我是现在换房？还是等下次成交旺盛？还是一买一卖任何时间点都行？
以前换房稀里糊涂，好在那时候市场容忍稀里糊涂，自己也年轻，经折腾。现在一来市场环境已不像从前，二来自己人到中年，也没啥存款，有老有小如履薄冰，没冲劲儿瞎折腾了。因此特来烦扰请教，不当之处请见谅。盼赐教。
回答：
1. 次轮行情有学区房独立走高的原因，多数家长都是为高峰期入学的孩子准备的。但这也不是全部，朝阳多数都没什么学区房概念，望京新北苑朝青等板块都超过317高点。北京任何一次行情都是从市区启动，然后逐步向其他板块传导，热门板块之后才会传导到南城和郊区。但这次特殊的慢，几次被阻断，这俩月又被限贷给停了，只能是等着。
2. 如果说是讲故事那就不是长阳的事儿了，而是多半个北京城，大概占比70%以上吧，都在讲故事。通州也没被传导到，更是故事了。
这没什么可纠结的，前几年长阳涨幅超过西城的时候怎么解释？超过中关村的时候怎么解释？没什么可解释的，板块轮动，早晚的事儿。
20年前篱笆房碧桂园的房价才1900，同时期金融街的丰汇园13000，官园公寓更是15000。到今天碧桂园3万，丰汇园18万，官园公寓16万，那这是谁在讲故事？
再列几个，同时期陶白的清芷园8800，今天11万；国英园14000，现在14万；立恒名苑7000，现在7万。这还更不如碧桂园呢，怎么解释，谁在讲故事？
房子是强者恒强的，但跟股票不一样，看长期别非得纠结三五个月，那就真成了炒房了。十年前北京均价2.2万，现在6.6，整三倍。长阳半岛十年前均价不到14000，现在4.5万吧，说的过去了。非得要求永远涨，还得排第一比较难，炒房心态不适合长期投资。
3. 500万置换，不太好换。望京新北苑太阳宫清河西二旗等地的很多小区都是升值超过半岛的，但比较贵，基本买不到合适的。其他的朝青四惠东坝西北旺等地和长阳差不多，扣去5%的置换成本，未必合适。
4. 我好多年不炒房了，都不关注短期的行情，没什么经验。愿意换就这会儿换呗，银行限贷，算是平稳期，除了置换成本不算吃亏。万一明年放开贷款出现小阳春，那没准儿还踏空呢，更不合适。
5. 我也建议年纪大了就别轻易折腾。这20多年我不算炒房都折腾过不少套，去年一算账没多赚什么，还不如踏踏实实持有呢，还省了不少心。2008年经济危机，望京韩国人撤离，房价一度暴跌，我差点儿都给清空了，那会儿也是大骂讲故事的。幸亏出差没工夫卖，第二年又创了个涨幅领先。那当年看空望京的算正确还是错误啊？
2017年317至年底，全北京跌幅最猛的是通州，其次就是西城，当时要遵循马太效应是不是就亏了？
6. 总之如果是我的话，资金多就换到更强势板块，强者恒强。资金不是很多就先这样了，比上不足比下有余，长阳也并不弱，在新区中算挺不错的。追涨杀跌，未必能多赚什么钱，置换成本就能吃掉大部分利润。
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