健康资讯 章哥，最近考虑买房，因为第一套房在山西太原买的投资失误，导致现在二套首付提高迟迟不敢下决定，希望您能百忙之中给指点迷津一下，万分感谢。非京籍，孩子今年上幼儿园，首付大概230万左右，想买个小两居或者小三居，兼顾自住和投资，至于学区不敢想，本身非京籍也没任何优势参加不了高考，打算孩子初中以后就去天津读书。
也不知道买哪里合适，目前在东坝租房住，最近看了一套金隅悦和园的一楼小三居，还有最近东坝这边有个共有产权房，41000/平，70%的产权不知道值不值得购买。或者您给建议去其他地方买也可以。再次感谢
回答：
1、
悦和园是两限房，当年售价9000吧。我也没怎么去过，不熟。保障房小区都差不太多，没什么特殊的。适合自住，价格相对低。投资的话排序靠后，毕竟是保障房，品质一般，没有炒房客会来炒作这种房。
2、 是否买共产房看自己的需求，如果是确定为自住，不考虑投资保值什么的，那当然可以买。这种房产本来就是政府为了打击炒房，遏制房价上涨才推出的，从制度上设计的非常严谨，完全体现了“房住不炒”的中央精神。
这没有什么值不值得的，想少花钱住新房就买，有投资的想法就再考虑考虑。我没有明确建议，被买了共产房的业主们骂怕了，还是自己决定吧。
3、 首付230，那月供是多少啊，也就是总预算多少。二套资格可以不用商贷，抵押贷能做到60%，利率也低于首贷商贷。这就看你们的月供能力了。
也不好建议什么，东坝我挺看好，但只限于奥园和常青藤等商品房，保障房和安置房相对一般吧，不太熟。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：历史成交价一直偏低？慎重！
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：京爷好！最近看了珠江绿洲和远洋一方的小三居户型，珠江绿洲房屋内会更宽敞，离地铁站比较近。远洋一方南侧会临铁路，但小区环境和管理很好，而且学区相对好一些。不知道这两个房源要怎么选？
回答：可以去感受一下远洋一方南面铁路的噪音大不大，特别是开窗户后，然后看一下历史成交中，这个户型的升值情况，综合分析一下，如果一直卖得低，那就是慎重考虑了。详见星球资料《北京n大不能买的房产》
2、提问：请问京爷，金雅园商品房您觉得怎样，可以入手吗
回答：你好，金雅园商品房，在海淀有一定稀缺性，因为勉强算次新房。小区品质倒是一般，交通受限。不过总体来看，小区地段还可以，未来也有地铁站规划，所以还是有一定的性价比的。有合适的房源的话，可以考虑入手。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
3、提问：京爷您好，想请教下，二手房要是前房主户口没有迁走的话，这种房子能买吗？
回答：你好，因为是上上家的户口，几乎是迁不走，这种房子现在还可以考虑，可以把户口迁到公共户，当然别忘了要户口保证金。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
4、提问：京爷您好，我和男朋友计划买婚房，不着急生孩子，男朋友工作在北五环，我工作在西南四环。想请教一下：
1.居住刚需，结合目前许多学校九年一贯制的要求，有必要提前占坑一套学区房吗？占坑学区房可能就要另租一套来自住。
2.目前首付计划150-200，可以满贷，有推荐哪个小区比较适合我们俩自住加保值的吗？（目前看了丰台青塔三环新城，朝阳松榆里、潘家园附近）
回答：1、如果是海淀的话，比较顶级的学区还是有一定的风险的，当然咱们的预算能买的不多，所以一般也安全，毕竟你们小孩没有出生，早买也是好事儿。
2、从保值的角度看，三环新城倒还可以，性价比高，有一定的热度，丽泽给其带来一些潜力。而朝阳松榆里、潘家园附近，常年洼地，并不是太好的选择，而且你们上班也不方便。我建议还可以看看皂君庙西里、明光北里、月季园之类的小区，有一定的学校，虽然不强，但也可进可退，升值性和保值性还可以。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
5、提问：京爷好！目前公司集体户，sfsd ，首付预算280左右，男友工作青年路，我在永丰，工作性质原因主要考虑他通勤方便的地方。大一居和小两居都有关注，刚开始看房有点纠结，明年结婚您觉得现在是否需要考虑学区？毕竟时间还早政策也总在变。目前看了利泽西园，亚运村和呼家楼，这几个板块哪个好些？月供2w以内，有什么预算适合的小区推荐吗？
回答：你好，升值性角度来看，呼家楼附近的房子太老，亚运村的房子倒还可以，利泽西则学区+产业，升值性和流动性很强。我个人更推荐。也可以考虑海淀的老房子，带点儿学区的，比如我常说的月季园、明光北里、皂君庙西里之类的，升值性其实还可以。相关房源可以直接在咱们的小程序的学区查询中查找
6、提问：京爷好，首付180以内，总价440以内，东坝板块有什么推荐的小区吗，两居
回答：你好，东坝440万以内比较有品质的小区并不好找，比如东坝首推的是常青藤和奥林匹克，价格稍高。在这种情况下，建议可以看看金隅悦和园。
#北京头条#北京楼市：丽泽商务区购房硬核方案！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：请问六里桥到丽泽这一片区，想买总价400-500左右，需求是两口子带个孩子的房子，有没有好的小区推荐呀？
回答：您好，我认为如果有小孩的话，还是可以上车西城的，至少有个西城学籍，下限会比较高。400-500，如果需要两居以上的话，估计较难买好学区，不过也是没关系的，总比丰台强不少。可以考虑比如红莲南里、北里之类的老公房，朝向和户型都还ok，保值性也完全没问题。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
2、提问：丽泽商务区那边目前可以考虑上车吗？有没有比较推荐的小区呢
回答：丽泽商务区自然是值得考虑的，未来潜力不小。丽泽商务区买房思路可以如下：1、选择核心区域的领头羊，这类房产以次新商品房为主，如保利百合、金泰城丽湾、顺驰蓝调为代表，目前价格也比较贵。2、退而求其次，可以考虑丽泽雅园这类品质一般，但地段和交通都会不错的潜力股。3、考虑丽泽外溢，比如首经贸、草桥板块里的次新热点盘。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
3、提问：京爷好，求问望京区域，臻园、澳洲康都与宝星国际这三个小区升值潜力排序如何？
回答：臻园在其中是品质最好的一个，楼龄也新，学校中上，不过周围稍微乱一些，比较靠近未来阿里巴巴；澳洲康都品质和环境中等，不是特别突出，但是属于次新、陈经纶直升、周围中上车次新盘，所以相对热一些；宝星国际属于当下望京核心区，小区还可以，属于比较稳的选择。目前来看，臻园、澳洲康都潜力大一些，但当前都不着急入手，很多价格偏高。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》
4、提问：京爷你好，我们现在想从回龙观经济适用房搬到朝阳，唯一住房置换，想兼顾上学和保值，看了白家庄的富力爱丁堡公馆，陈经纶珠江帝景两居，大小都130平左右，价格都在1300w+，又看了朝阳实验小学学区锦绣园公寓，185平，价格1400w+，想问下京爷，仅从小区保值增值的角度，这三个小区哪个更值得一些？另外想再了解下目前是换房的好时机吗？是否可以再等等房价稳定一些，谢谢！
回答：你好，白家庄学区的富力爱丁堡公馆、珠江帝景都是属于次新+上学，热度还不错，比较稀缺，特别是珠江帝景容易受关注。锦绣园小区还是弱了一些，朝阳实验小学虽然非常不错，但近些年热度低，可能跟中学通路有关。长远看，还是得珠江帝景、富力爱丁堡公馆。不过当前泡沫也不少，可以观望一下。目前回龙观的房子可以先卖，然后再考虑买，这是当前市场置换比较合理的方式。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
5、提问：您好，400万以内的一居室，是考虑炫特嘉园、远洋一方还是东坝的金隅悦和园？
回答：你好，这里面炫特嘉园地段和板块还是好一些，流通性也强，可以优先考虑。如果选择金隅悦和园的话，还不如考虑金隅景和园，至少未来离地铁近，有些潜力。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
6、提问：您好，总价380以内的刚需盘，电梯或者板楼低层，尽量靠近中关村（地铁1小时之内），后续转手障碍不大（比如楼龄因素等），请问有哪些推荐的楼盘？ 谢谢
回答：你好，你这种预算，可以考虑回龙观的一居室，比如北京人家、天鑫家园。整体板块还不错，至少能跟着大盘涨，保值性不错。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
