健康资讯 计划全款400万（税费另算）买一套能保值的房子，因为今年退休不想贷款，不想有压力，也贷不了多少。没有通勤和学区的要求，只要求保值，能跟随大盘。不知道这么少的资金能否做到？近期关注了朝阳常营，房山长阳半岛，昌平回龙观，越看思路越乱。想请您给指点或推荐一下。
回答：
1、只要求跟随大盘，那租金还有要求吗？流动性考虑吗？也就是过几年是否会套现和置换？
2、这仨地方都不错，如果房子没硬伤的话都能跟上大盘。所不同是长阳的租金应该低点儿，郊区新区多数都这种情况，低10%是正常，再低也不会太多。常营的应该相对最高，朝阳的租金普遍偏高。回龙观的中等，平均值。
流动性来说常营房价较新的商品房最好；回龙观中等，基本都是老经适房；长阳的说不太好，新区看热度，近几年不太强，传导排序也在北部东部之后。
3、保值最稳妥的就是回龙观呗，这么多年一直是跟随大盘，没占便宜也肯定不吃亏。将来大概率也这样儿，都是老房了，走不出独立行情。其次是常营的，多数都不落后，超出的话也不容易，看配套了。长阳的我也说不好，也能说大概率不落后，但新区热起来快降下来也快。
所以如果追求稳定就回龙观，省的老惦记，尤其如果是长期持有的，那就跟退休金似的，拿个平均值得了，犯不上冒险。具体房源我推荐不了，找中介吧。
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我年初把十里堡城市广场的房子卖了想换个房子自住并能保值增值（想住个8、9或10年后房子还能好卖出去并能有所增值），目前手中能凑出来580。因在五棵松上班（但孩子正在清朝上高二租住在清朝附近），目前看过：
1.西四环外青塔、梅市口那一带多个小区（建邦枫景、西府景园、兆丰园、京汉旭城、重聚园、金通阳光苑等。金通阳光苑是是2020年的房，新一些但是经适房交通也不太好，有些犹豫）；
2.看过南二环开阳里附近老小区；
3.看过南四环外的橡树湾（因为是期房觉得不合适）、以及柏林郡；
4.看过东五环常营附近的新天地、万象新天、柏林爱乐。
5.看过通州的武夷融御期房。
现在我很困惑，又感觉北京房价在缓慢上涨着急中，不知道买哪里合适了。买在哪里的板块、或有可推荐的具体小区比较合适。
回答：
1.都看了这么多了，除了北边，东西南三个方向都看了，那就别添乱的推荐了。
2.金通阳光苑，首钢二通厂的回迁房，也有一部分西城丰台的安置房。优势就是房龄新，自住为主吧，增值什么的看大盘。这种小区一般不会升值太好，毕竟谁都是图经济实惠来的，没人愿意在回迁房小区上出高价。所以不太可能超过平均值，否则就失去经济实惠的优势了。其他的京汉旭城什么的保值挺好，看自己是否喜欢吧。
3.开阳里，南城也是自住为主，优势就是地段交通好，劣势就是受南三环沿线的影响，升值略慢，所以才有了南三北五的说法。
4.橡树湾，这倒跟期房没什么关系，也是自住为主呗，其他的期望值别太高。如果认可李嘉诚的话“房产的价值由地段体现”，那就看看这地段儿好不好吧？我是觉得两区交界，配套什么的未必能发展有多快。柏林郡也差不多，三区交界，自住觉得合适就行，其他赌一把的事儿。反正之前的是都输了点儿，看以后的发展吧。现在价格多少啊，是7.5万吗？旁边的江南山水也就5/6万吧，差得多了点儿，有钱就是任性。
5.融御不懂，不点评，犯不上再惹麻烦。
6.反正我觉得是就剩了常营了，要是我就在这儿选了，未必占什么便宜，但也肯定不吃亏。之前这些年是多数都没落后的，别选带硬伤的就行。或者就是京汉旭城，但有金通阳光苑比着，合适吗？看自己的喜好吧。
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我们是新婚夫妻，老人在丰台卢沟桥有一套三居一套两居，现在我俩想买一套房子自己住。预算550万左右，希望生活方便，学区不是特别差（比卢沟桥强点儿就行）。最近看了常营柏林爱乐的一套全南向塔楼559万，还有路北万象天地一套2层临街送20平米阳光房的（底商上面）。请问这两套房怎么样？能否跑赢大盘为以后置换留有可能性～ 还有北京房价年底会涨是真的么？
回答：
1. 这两套房，中等吧，自住为主，肯定赢不了大盘。
2. 柏林爱乐的是二期的吧，其他的都是板楼。既然是价值投资，那只有更宜居的才会保值更好。塔楼从18年前，也就是2003年就过时了，现在都几乎没人盖了，除非是没辙。所以如果能买板楼就尽量，塔楼就算是朝南也算不上多好，得房率也相对低。
二层临街算硬伤，而且是两个硬伤，一个低楼层，一个临街。将来置换的时候挂牌期肯定长，就算低价也未必能很快卖出去，有可能错过时机。阳光房没有赠送一说，所有附属品的价值都体现在房价里了，买车送个备胎而已。这阳光房肯定是违建，有被拆除的可能，从现在的执行力度来看，早晚的事儿。
3. 年底房价是否上涨我不知道，没人敢预测，看政策了。如果放宽贷款，那有可能，但这谁也不敢预测，年底银行额度不足，大概率还是这么横着。
4. 总之吧，常营的板块挺好，学校也还不错，但最好选择板楼户型好没硬伤的。价值投资不是价格投资，感觉占到便宜的房子弄不好倒会吃亏。
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我家是郊区平谷的，平谷的房子有一些公积金贷款，所以在买房就是二套了，因为周边亲戚和朋友很多都是朝阳的，也在朝阳上班，所以这边比较熟，只看朝阳的房子。
目前资金只有180左右，除去税费和中介费，所以只能看大概270以内的老房子。诉求希望能跟上北京大盘，也是为了以后孩子可以来朝阳上学来上车（至少要5年以后了，不太考虑学区，朝阳的学校至少比平谷强）。
现在在看常营的一居，比如金隅丽景、住欣家园，楼龄相对新一些，大概10年的，但是都要有土地出纳金，价格也不低。定福庄和垡头的84年的能买小两居，以及自己父母的思想是买潘家园小区的一居，反正都是老房子，那就尽量往靠市里买。对象父母更倾向于垡头或定福庄小两居觉得以后住着相对宽敞点。但是看了很多文章感觉常营综合更能兼顾跟上大盘些。所以想问问章哥给些建议。我个人的想法就是想先上车，怕以后房价继续上涨，所以就是这几个地方比较纠结。
回答：
1. 能买在常营草房的就尽量呗，从保值到学区都算是相对合适的。这地段儿本来一般，两区交界还有垃圾场，否则也不会规划为保障房性质。但现实中开发得还都不错，规模大年轻人多，又有北京像素这么个神盘助阵，所以导致这里算是小型配套最全的板块了，弥补了先天不足。学校也不错，北京保障房中级别最高的。具体成绩我不知道，但应该是在陈经纶系统内比较靠前，仅次于几个头部校，很好了，也没学区溢价，性价比划算。但这综合地价款怎么办呢，看看业主是否配合吧，让中介算算账。
2. 买不到合适的就看定福庄的老小区，保值也不落后，就是流动性弱点儿，1984年的快影响贷款了，出手的时候挂牌期长。
其他的就是自住为主了，都是地段儿原因，朝阳区不是太重视南部，所以略弱点儿，传导的排序也靠后。潘家园的优势那就是交通方便呗，经济实惠，自住为主。
仅供参考。
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章哥，目前我在通州租房子，每月3300。在老家有一套房子每月贷款3400。现在想出手老家房子。能有140万现金。想在北京买个老破小或者北京像素可以考虑吗。有个一岁的小孩需要考虑上幼儿园。
回答：
1、 140万现金，能买到300万出头的二手房。
2、 老破小可以买，但这种老房适合长期持有，过几年还要换的话不太合适。因为毕竟房龄长了，卖的时候因为贷款等原因不太好出手。尤其在着急换房的时候，挺影响心态的，弄不好就会因此而受些损失。所以如果是以后几年还想置换，尽量买房龄在1990年之后的，出手时基本不受影响。
3、 北京像素就算了，商住公寓，自住没问题，收租金的话也挺好，但就是涨幅慢。从2010年至今这10年间。北京像素从2万涨到了4万，翻番了，似乎是涨幅不小。但北京整体均价从2.2涨到了6万出头，比公寓高多了。
而且当时的商住是能够进行50%十年贷款的，好歹能用上杠杆。现在必须全款支付，那过些年之后，这两者的收益率可就差的太远了。
假定你这140万，减去税费能买到130万的公寓吧，住宅能买到300万的。还按照这近年来的走势，十年后，公寓价值260，住宅价值850，减去贷款也剩700万。或许以后房价不可能在长得这么快，但这两种产品的升值差率是不会变的，30年来一直如此。
4、 总之，我建议是买普通二手房，别太老，300万在常营管庄一带有不少选择。北京像素是最好别买，除非是真的不在乎投资保值。十年前房价不算高，买住宅的很多刚需现在都算得上中产了，至少换房没问题。而同时期买北京像素的刚需们呢，十年过去了，这些人还是刚需，换房的资本少的太多了。仅供参考。
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预算500w以内的房子。首套，主要考虑之后出租（以后要回南方）和增值保值用。希望位置一定要好，70年住宅，20年以内楼龄。不考虑学区，燃气有更好，没有问题也不是很大，最好是小两居，偏向朝阳区。这样的需求能找什么样的房子呢？有没有推荐的小区呢？
回答：
1. 70年住宅没有燃气的那就是公寓性质了，图什么呢？估计要租金高，是这意思吧。那就是地段好、租金高、房龄新，500万两居的意思就是房价不能贵，这要求够高的，十全十美。
2. 地段好的凭什么价格低啊？500万两居，五环内的好地段儿就甭想了，这么傻的业主不太好找，还不如聊聊世界和平呢。朝阳区五环外合适的地方只有常营一带，地段算不错，谈不上多好，能买到小两居，不落后大盘的，算符合要求吗？
3. 不好找，这要求甭说朝阳地段儿好的了，丰台都没戏，亦庄也没可能。其他的看看郊区吧，但租金又高不了。帮不上忙，有这房子我自己就买了，凭什么告诉你啊。
提醒一下吧，以这种要求去找房，大概率会掉坑里。就这不在乎燃气一条就够了，中介肯定会推荐公寓的。话不好听，仅供参考吧。
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