健康资讯 一条钱江路，半壁杭州顶豪住宅区。
纵览南星桥板块的界地，钱江路处于中心地带。二手房挂牌价从7万+/㎡到18万+/㎡不等。10万＋的小区比比皆是。真的看得人有点恍惚，还以为是看北京或者上海的房价呢！[捂脸][捂脸][捂脸]
《杭州涨幅最快的二手房小区有什么共同的特点 》
杭州微博房产的总结：
1. 学区
2.红盘导致五年限售，于是现有的二手房涨幅快
3. 预期和新增人口
于是2020年据说涨幅超过50%的板块就是这些区域
南星桥，蒋村，申花和未来科技城
钱塘江南岸、城东板块 一个都没有#杭州头条#
杭州与南京的最大差距，就是房价。
4万，8万、14万，杭州不断突破房价天花板，连涨5年房价倍倍翻的杭州，正在用凶猛的房价碾压南京。
房价天花板7万的南京，刚走到杭州的半山腰。
比市中心的豪宅，
杭州南星桥的住宅，钱江新城、奥体的商业大平层，二手房成交价都要干到十万+，像ONE53这样写字楼卖不动偷偷改成商业大平层的奇葩，单价14万居然还卖秃噜了。
而南京河西、河西南、奥体的豪宅们长期保持在6-7万的平稳区间。比如豪宅标杆仁恒江湾城四期，前两个月成交价刚刚突破7万。
曾卖出1亿元豪宅！杭州钱江新城神盘再现法拍房！评估价超13万/㎡
顶级豪宅
最近，南星桥滨江阳光海岸一套486㎡跃层法拍房挂牌，评估价高达6534万元，起拍价13.44万/㎡。
滨江阳光海岸，杭州楼市的一个传奇。
有着“杭州最贵的一平方公里”称号的南星桥，阳光海岸是这里的第一代豪宅。
2008年，阳光海岸首开就卖到3.6万/㎡。
整个楼盘最小户型380㎡！几乎全是一线家电家装品牌！
主打英式皇家园林景观，甚至还引进了不少热带植物！
50亩土地只有2幢楼，仅198户，是杭州唯一的一线全江景住宅。
2018年，一套阳光海岸法拍房1.13亿元成交，创下杭州最贵法拍房纪录！
今天这套法拍房，是近2年来阳光海岸唯一一套挂牌的法拍房。
二手房网站上，阳光海岸仅1套房挂牌，单价11.8万/㎡。
手上的投资房，要不要“直降到底”卖掉？
很多二手房卖不出去。就我一朋友，除了自己2套自住房，手上还有4套房子想要出货，其中2套是奥体房。行情终于让他认清了现实，准备降价了。
但想不好，是一点点往下降，还是“直降到底”，降到小区里最便宜的，或降到“被开除奥体、被开除申花”这样的程度？
杭州的次新房，经历过疯狂的价格冲高，确实像未科、奥体、南星桥、江河汇以及申花，都有很多高价成交。现在回头看看，太不可思议了。
今年开始，次新房就上涨势头就被拉住，眼看着热度一点点往下掉，还来不及出货的投资性房源，就一整个懵住。绝大多数房东都以“最高成交价、最高网传最高价”作为目标，把价格咬得很死。
我讲两个案例：
一是未来天空之城。刚交付时，铺天盖地的6万、7万的房源挂出来，甚至有人号召业主们绝对不贱卖。但事实上，他自己的房源在掩护之下，第一时间低价抢跑了，一堆邻居愣在原地发抖。
二是申花某次新盘。刚交付时，中介APP挂牌价都在9万上下，当时有套房源，有一位买家很想买，意向价格八万四五。但房东被挂牌价迷惑了，犹豫了一下不卖，申花现在8万以上，谁还敢轻易接盘？
事实上，已经有点来不及了。但二手市场上，还是有些接盘侠在观望犹豫。我想说的是，如果你真想卖，就只能“直降到底”，但就算“直降到底”，也不见得卖得掉。
杭州新房价格天花板！精装6.98万/㎡都要抢着买
御品，位于望江新城。
紧邻着预计明年开盘的望江未来社区和已经清盘的御潮府，与城站隔河相望。
项目北边不远就是投资230亿元，建筑面积74万㎡的超大型商业综合体——新世界K11。
同时，区域内不仅有勇进实验学校，还有去年刚开学的钱学森学校。
另外，崇文旗下的第一所公办小学——崇文未来也已经落户望江新城。
2019年6月，御品首开，精装均价6.98万/㎡，户型116-191㎡，总价在千万级。
2019年12月，御品最后一次开盘222套房769组报名，中签率28.87%！
对于一个2019年的千万豪宅来说，这个中签率很低了！
2019年9月御品加推实景
2
白色外立面颜值爆表！小区景观亮点十足
御品外立面为全部为白色铝板覆盖，同时使用灰色铝板作为间隔装饰条，同时搭配大面积玻璃。
不同于之前豪宅中常用的高级灰色调，这次御品的白色铝板在目前杭州已交付的项目还不多见。
至少从御品的交付效果来看，颜值不低。
景观，也是满满的“滨江味”。
最少不了的，就是滨江标志性的蓝宝石泳池。
儿童游乐区也必不可少。
既有西式那种“完美对称”的标准景观轴，又有传统中式园林中不规则的曲径通幽。
园区中还有不少亮点的金色喷泉景观。
此外，不少楼栋下也有供居民休息聊天的场所。
御品自带业主会所，健身房，恒温泳池等等都是标配。
入户大厅也有大面积石材覆盖。
御品精装标准6000元/㎡！
天花板有玫瑰金不锈钢线条，大理石地面，中央空调、新风、地暖三件套，博世厨电3件套，博世嵌入式冰箱，贝克巴斯水槽和龙头，净水器、垃圾处理器…
3
拿房刚4天就卖房！挂牌14万/㎡！
每一个神盘的交付，都少不了信心十足的业主。
12月4日，御品开始交付。
12月8日，中介透露，已经有二手房挂牌！仅相隔4天！
我在不少中介的朋友圈都看到这套房，191㎡边户，挂牌价14万/㎡，总价超2674万元！
对比下新房价格。
我在透明售房网查到，相似楼栋，同样191㎡户型，2019年9月时新房销许价约1470万，精装单价约7.68万/㎡！
买房2年，收房4天，价格翻一倍！
不过，或许是由于刚刚交付，目前在房管局的二手房监管系统中，还查不到正式挂牌的房源。
即使是南星桥，14万/㎡的价格也非常高了！
保利滨江上品，目前仅有1套挂牌，单价12万/㎡。
上品最近二手房成交价在12万/㎡，不过交付至今也仅2套成交，成交量非常少。
滨江保利翡翠海岸，目前挂牌价也是在11万-12万/㎡。
今年3月份曾有过一套13.4万/㎡的成交。
融创侯潮府，目前挂牌价基本也是在12万/㎡。
上个月，侯潮府还有一套二手房11.5万/㎡成交。
总结一下：
收房后立刻挂牌卖房，似乎已经成了杭州楼盘的惯例。
如果哪家楼盘交付了，隔几天还没有二手房挂牌，恐怕那才叫奇怪。
前两天，我们也报道了2023年才交付的中杭府，已经有业主8.5万/㎡卖房的消息。
这样的火速，不免让人产生一种是不是「炒房客套现离场」的疑问。
在市场日趋冷静的当下，会不会有人愿意接盘，恐怕也需要打一个大大的问号。
高价次新房几乎零成交，房东仍不肯低头降价
一张“沁园洋房高价下定”截图，房东挣扎努力。
这个申花第一阵营的改善红盘，从交付之时就备受关注。许多申花业主翘首以盼，沁园二手成交能带领申花再上一个高度。但事实上，交付100多天，挂牌价高高在上，网签量仍为零。
随着杭州二手房不断降温，包括沁园在内的很多网红流量次新房，都下调了挂牌价。但问题是，即便下调了单价2万每平方，依然没能卖出去。当下二手房市场就是这样：房东觉得“贱卖”了，买家还不“上钩”。
昨天的头条推文中，我们列举了申花和南星桥次新房8月和9月的成交量。单月要么零成交，要么仅1套。甚至南星桥叫价最贵的那个次新房，已经连续三个月零成交。
与上半年相比，二手房市场，尤其网红次新盘，都想问一问：接盘侠都去哪里了？
政府、开发商和银行，炒房客和时间，房东与买家.....楼市里，每天都在激烈博弈。自住刚需改善买家，越来越不敢接盘，房东也不肯轻易低头降价。杭州二手房成交量继续下跌，还会是意料之中的事情。
易涨难跌，这是楼市的通则。自住房东或投资客，一定能抗就抗、能抗多久就抗多久。所以目前看，二手房会有局部下跌，但全面下跌，我还没看到这样的迹象。
我认识一个人，提前准备了500万现金，“楼市下跌两年，我能抗得住”。这一届投资客，真是不得了。
上海楼市有可能要起来了！
杭州的楼市非常简单，新房就不说了，都是明牌，剩下的板块规划不确定性研究了也是白研究，要看ZF执行力。
二手房基本只要跟各个板块中介经常联系，让他们把板块真实成交量和成交价格告诉你就可以了，再结合每个日、周、月成交，基本就有数了。
中央大的政策现在媒体都会解读，信息都是秒推送，信贷、利率这些都是很明显的趋势。
最麻烦的可能就是盯其他一二线城市的行情，所以我们重点盯一线和强二线，看看哪些城市有异动，城市之间是有轮动的，就像板块之间有轮动，资金会溢出，情绪会传导。
我的办法是先观察重点城市的月成交量，然后看到有异动以后再去问中介和那边朋友，比如这次的上海。
上海8月份的二手房成交量18500套左右，7月20000套，6月15600套。
上海疫情之后并没有看到媒体说的楼市暴跌，每个月成交量都超过15000套。
而15000套是上海楼市基准线，超过15000套代表楼市开始企稳，连续4-5个月超过15000套说明很有可能上海楼市要量价齐升。
7-8月天气比较热，还有1.8-2万的成交量，基本上今年上海金九银十不会缺席了，那么很有可能上海这波楼市要起。
我一个杭州楼市博主去聊上海，也没什么权威性，愿意听我哔几句的就听，不愿意就算了。
我问了几个懂的上海本地粉丝，之前来杭州打新投资认识的，以及结合上海几个老中介给我的信息，大差不差。
最近楼市带看量明显增加，出来看房的人毕竟多，明显比以前多了不少，就是马路上，小区里面啊，一到周末看房的人就多了起来。
性价比高的房子，成交周期很短，房子没有太大缺陷，价格合适基本很快就能卖掉。
价格方面，买卖双方还是博弈状态，并不是纯卖方市场一边倒，非常诚心卖且还不错的房子，成交价是挂牌价降幅5%以内，空间非常小。
然后三价合一在实际操作中，确实有所提高，而且完全与交易中心的价格脱钩，比如原本三价合一的价格是2万出头，现在变成了3万左右。
三价合一类似于二手房指导价，控客户贷款杠杆的，这个政策会导致，很多原本预算有限的客户，预算一下子就提高了不少，尤其是两三百万的这种小房子。
所以这段时间，上海低总价的房子成交量比较活跃，就像杭州517新政后的新街，量涨价格也有小幅上周。
上海8月成交的总价范围： 2000万以上的是131套， 1000万到2000万的465套， 500万到1000万的是1800多套， 300万到500万的是3800多套， 300万以下的是11000套左右。
这个数据总价要乘以1.2-1.5倍基本就是上海真实的成交。
上海是一个以置换为主的城市市场成交，具有传导性，就是很多业主把房子卖掉之后，会买别更贵的房子改善。
比如说卖掉300万的房子加点钱买500万，卖掉500万的房子加点钱买800万的房子，如果这段时间低总价的房子成交多，那过一段时间，高总价的房子就会相对成交多一点。
之前文章里，网络上都在讲上海豪宅价格已经上天。
举个例子，2019年的时候，上海的天花板翠湖天地，类似于杭州南星桥，新一点的二期三期，当时大概15万，2020年疫情以后，一下子涨到了20万，今年22年，两年时间又涨50%多，现在基本要30出头，很多房源都40万以上。
而且房东非常牛，看房要给看房费，因为中介卖一套房有1%的佣金，那边基本要5000万到一个亿，差不多50-100万，所以看一次房房东收中介500到1000的看房费，牛逼吧！
总之，上海最近三个月二手成交量破1.5万套，金九银十大概率还会延续，再加上中央大的定调有很大松动，以及信贷政策的放松，这轮楼市除豪宅外还是极有可能上涨的。
回顾2015、2020两次楼市上涨都是深圳带头上涨，这一轮深圳明显不可能成为带头大哥，上海这轮是最有希望的。
但从2020年以后，大家也可以明显看到楼市的分化有多厉害，好的板块最近2-3年交付的次新价格暴涨，但是市场上70-80%的老旧小区缺纹丝不动。
目前连带头大哥也暂时无法判断趋势，小弟如果想涨，肯定是带头大哥主升之后出了一些政策，导致资金外溢，让更多投资客流入到第二第三梯队城市才有希望。
资金和情绪的传导至少需要半年到一年时间。
我们也先不纠结老旧房子涨不涨，再回顾下，2020年南星、申花、未科在年中左右上涨，一直到2021年的年中，一轮行情到头，老旧房也没有轮动到。
也就是说现在大哥上海自己都还没有十分确认上涨信号，目前只能说稳住，微涨，很有可能会起，即使真的会涨，到主升浪也要大半年以上的时间。
再传导到其他城市，比如杭州，杭州各个板块次新再传导，最后轮动老旧房，基本还要再一年以上。
#杭州头条#回望2021年，购房者都经历了什么？调控
今年1月27号，杭州发布楼市新政：
落户满5年限购1套、增值税2改5、中签率小于10%的楼盘取证后限售5年，等等…
由此，表示了2021年房住不炒的决心。
红盘潮
新政颁布后不久，就是那场“史诗级”的红盘潮：
江河鸣翠、丹枫四季、杭源里、滨江三品、紫璋台、融创城…
62张预售证，超万套房源，约10万组购房者参与其中。
即使很多售楼处闭门谢客，却依然抵挡不住楼市的“热情”。
房源“消失”
这份“热情”，从新房领域，成功传递到热门板块的二手房价格。
武林、钱江新城、南星桥、奥体等板块。
从每平米6万多，迅速涨至7万、8万，然后突破10万，一路上扬。
发展到后来，约有7890多套房源，在各大中介的网站上，因为价格原因，“集体消失”。
严查经营贷
2月底，受深圳、北京、上海等地的影响。
浙江也开始严查违规经营贷、消费贷购房。
到3月18号，浙江银保监会交出了一份答卷：共开出21张罚单，共计罚金842万元。
其中，温州8张、金华4张、台州9张。
分区
4月9号，杭州官宣分区。
有新余杭人留言说：终于甩开了临平这个“包袱”。
有新上城人留言问：九堡并入上城，房子会不会大涨？
对于第一个留言，我的回答是：本是同根生，相煎何太急？
对于第二个留言，我的看法是：周边配套没有蜕变之前，没戏！
土拍1178亿
5月8日，杭州首批集中出让的57宗地块，全部成交。
总成交额约1178亿，其中，有41宗竞至自持！
消息出来后，有人开玩笑说：这可能是，杭州建城2200年以来，财政收入最高的一天。
疯狂
疯狂上涨的房价，让一部分人开始显露内心的疯狂：
亲戚、朋友间代持，最终闹得反目成仇、对簿公堂的，有之；
85岁老人，因为想买套亚奥城，要求政府给予照顾的，有之；
观品选房现场，有人遗憾过号，无数人欢呼倒计时的，有之…
为了套房，如痴如醉，如癫如狂。
市场转向
随着亚运村这波“红盘潮”的消退，市场风向突然开始转向。
不可否认，这其中，有8.5新政的功劳。
据不完全统计，一夜之间，有约30%的房票被新政没收。
之后，房地产税、共有产权房等消息，接踵而来…
让一些原本挤都挤不进去的红盘，中签率越来越高。
新房变得好摇之后，二手房也不再抢手，成交量最低的一个月，仅成交2600多套。
开发商“躺平”
恒大爆雷之后，巨额欠款，把外界对地产行业的“信任感”彻底击碎。
也因此，很多地产公司的评级被机构下调。
融资出现困难之后，花样年首先发出公告：一笔本该在10月4日到期的美元债，还不上了。
花样年，带了一个不好的头。
在它之后，富力、阳光城、新力、佳兆业等房企，纷纷爆出问题，开启自救。
原定于10月13日出让的十宗“竞品质”地块，也因为开发商们纷纷“躺平”，而全部流拍。
限价上调
11月，几位来自金融业、银行业及房地产业的代表们，在深圳开了一场会。
带头的老大哥说：这次房地产行业陷入流动性危机，让部分地方政府的财政压力很大。
马上就有人附和：今年上、下半年，市场变化太快，几乎要把房企压垮。
最后，会议组织者表态：经济需要发展、行业需要稳定、还要考虑就业。
这个月，第三次集中土拍结果出来：
35宗地块全部成交，其中，24宗地块封顶摇号，房企参与数量为全国二批次以来最高。
杭州二手房成交量连续四个月下跌， 7月份可以说是腰斩了。
杭州一位资深经纪人说，就连杭州最火的奥体板块，最近二手房成交量都非常低迷，不少小区成交量直接为0
原因在于金融政策收紧，对二手房影响非常大。
杭州房贷利率现在首套已经涨到了6.02%套，二套6.1%，银行贷款额度紧张，放贷难，尤其是二手房更难，贷不到款只能全款，买房人压力太大，暂时先观望观望。
但今年依然还有楼盘多次涨价，比如未来科技城。不少新房已经卖到8万+，奥体卖到了10万+，南星桥甚至挂到18万/平，这种虚高的价格，买房人也不傻，根本不买单，一些急着出手的投资客已经坐不住了，开始降价抛房。
目前全国多个省市已出台二手房指导价，杭州也箭在玄上，毫无疑问，下半年可能更严峻，杭州二手房还将持续降温，这是大势所趋。
#杭州头条#
#杭州身边事# 转：至少浙江省内，几乎全部传来楼市火爆的消息，到处都在抢房，十一天拍出九宗地王，已经传导到二级市场了。
杭州更是夸张，96套房子，可能6000组客户参加摇号。以前摇不起来的楼盘，都被逼成了红盘，中签率动不动就10%以下。不管是两三百万，还是两三千万，不管是90方还是300方，全部抢。
限售五年，锁盘8年，怕个屌哦。2026年交付，再限售五年，一共拿盘10年都不在怕的，利益面前真是就差杀人放火了。
还有二手房市场，深圳上海北京炒房客携带大资本导入，接二连三推高局部二手房价格，然后市场焦虑情绪，大做ABC单。少数中介也是浑水摸鱼，能捞就捞。未科奥体南星桥，听说接下来要做局萧山市北了。
