健康资讯 #北京头条#北京楼市：亦庄核心区环境一般但价格合适的老小区可以买入吗？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，亦庄核心区环境一般但价格合适的老小区可以买入吗？
回答：你好，怎么说呢，如果预算有限，还是可以考虑的，毕竟亦庄板块还可以，有一定的支撑。但一有条件还是得尽快置换掉的，原因很简单：亦庄比较新，新房和次新房很多，未来对老房子挤压会比较严重。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
2、提问：京爷好，想再请教一下，同是五环外的次新小区，珠江绿洲和富力又一城哪个更推荐呢？国贸上班，首房首贷，预算500左右两居。
回答：你好，这两个盘都有共同特点：地铁次新盘。但也有一些不同，珠江绿洲周围界面太差，小区品质不算特别好，有些还有噪音；富力又一城，特别是C区，小区还不错，在周围最稀缺，热度也高。在一开始，这两个小区的均价其实差不多，后续价格就稍微拉开了一些。我比较建议考虑富力又一城C区。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
3、提问：京爷您好，买房二贷，首付有点高，差了50-60，这种垫底抵押的模式靠谱吗？或者京爷有其他渠道介绍没
回答：你好，这是属于去年很火爆的全款代购抵押经营贷买房，政策不允许，实际操作中还有人在偷偷干，你得多个心眼，里面还是有一定风险的。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
4、提问：京爷，您好！我名下有一套昌平保利罗兰/紫荆香谷的120平的三居和一套清河上林溪的44平开间。小孩在清河海淀实验二上学，但清河上林溪的房子较小。想问下您，保利的房子还有持有价值吗，我看保利附近有地铁的规划？如没有，我想，卖二换一，在清河想购入一套自住的次新房子，预算800-900，您有什么推荐吗？
回答：昌平保利罗兰，小区倒是还可以，但交通、配套、教育都一般，在升值角度来看，不是一个优质产品，建议可以考虑进行置换。预算900万左右的话，可以考虑莱圳家园，居住、升值都不错。
5、提问：京爷，远洋天地怎么样？
回答：您好，这个小区当年是比较受关注的盘，优点是地段好，交通方便，有一定的学校；缺点是略显老旧，管理相对欠缺，居住品质在变差，特别是二期。不过一期的大户型倒也是可以考虑的，其他的属于一般。
章哥，想咨询置换的事情。家里有双榆树学区2居老破小一套，考虑换个海淀三居或是再买个远一点的三居，如果不置换，买远一点的只能考虑买700万左右的房子。想听听章哥的建议。目前看了丰台玉泉营附近的。
回答：
1、 如果用不到学位了那就应该置换掉学区房，其他区的非学区房居住的性价比更高。海淀适合居住的房子主要集中在学院路、清河安宁庄至西三旗，以及田村等地，北太平庄花园路一带的都只能说一般。这不列举具体数字了，只是我凭数据和经验得出的结论而已，具体感受也得凭个人喜好。
2、 玉泉营附近合适的几乎只有万年花城，其他的优筑和理想家已经出现溢价，算不上太合适。所以从投资角度说，首选万年花城二期，能做到自住+保值共赢。丽泽板块对这里的支撑当然会有，但这周期说不好，短期内未必能有多大实际作用。所以如果是我，宁可选择溢价低的，也不去凑热闹。这算算租售比就知道，距离近的和小盘都被炒起来了，也就万年花城这种大盘还比较稳定。
3、如果在海淀居住习惯了，那还剩建议在附近。清河安宁庄和西二旗一带都没什么学区溢价，居住的性价比相对高。标杆小区是橡树湾，其他的如上林溪、莱圳家园、新硅谷等等也不错，都适合居住，保值方面不次于其他板块。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：丽泽和海淀北，哪个升值潜力大？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，买房思路有个困惑。我手里有300万首付，SFSD，在团结湖工作，2024年准备生孩子，想问一下是尽可能一步到位，买小二居甚至小三居(600万-700万，学区估计做不好)；还是买个500万的双井/朝青一居室或东西城最低价学区房出租占学位，自住租90~120平，剩余的首付做理财（年化可以达到6%以上），哪种思路更好一点？思路一担心以后再也买不起属于自己的大房子；思路二倒是兼顾了学区与自住的舒适
回答：你好，我倒是觉得你小孩上学时间还挺长时间的，买学区不确定性高一些，不妨先买个自住的，而且升值性好点儿的，这样未来置换也相对从容一些。选个次新一居，品质好点儿的，或者朝青次新两居，都是不错的选择。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷好！sfsd总价600左右，看了一阵房子了明显感觉货币政策宽松后年后涨了一波，目前主要考虑丽泽周边和海淀北，看了万年花城户型不错周边环境一般，感觉涨了不少，请教京爷丽泽和海淀北选哪边升值潜力大呢，有推荐的小区嘛，抱拳～
回答：你好，丽泽和海淀北都是比较优质的板块，都是没问题，如果非要选出个谁高谁低，还真有点儿难度。另外，这不仅要看板块，还要看具体小区，毕竟每个小区差距还是比较大的，丽泽有不怎么涨的小区，海淀也有涨得差的小区。不过海淀毕竟购买力强劲，还是更稳健一些。只是600万，在海淀北选择太少，永丰新房倒是可以看看。丽泽板块周边的话，也就看看万年花城，草桥欣园之类的了，选择也很少。不过从这个角度来看，选择少，也代表着有需求支撑。可以参见星球内部资料《北京规划资料包》
3、提问：京爷好！通州北苑顶层复式一套，不考虑自住，希望置换一套有升值空间的房产。以今年形势，不知道如何掌握置换节奏？何时卖何时买合适？谢谢！
回答：通州北苑顶层复式价值一般，可以乘着这次小阳春出手了。然后当下积极看房，如果一旦有行情的迹象就得尽快买入（得关注最近的金融政策变化），如果也就是正常小阳春，那就可以先卖后买。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。
4、提问：京爷您好，最近看了硅谷，新硅谷，上林溪，燕尚园，博雅西园的房子。感觉老硅谷和燕尚园的价格更可接受一些。能帮忙分析一下这几个小区的优劣吗？
回答：以下是我对这几个小区的理解：
硅谷：设计和环境还可以，就是老了一些。
新硅谷：属于品质洋房，有点儿标杆的意思，居住体验和升值性都不错。
上林溪：有些户型还不错，有性价比，楼龄新是个优势，缺点是环境和管理略微差点儿，当然升值性也是没问题。
燕尚园，小区还可以，就是热度偏低，也是可以考虑。
博雅西园，小区还可以，面积偏大，总价偏高。
以上其实都是可以买的小区，至少居住和升值性都还可以，具体得看房源情况了。
可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
5、提问：京爷您好，今天看了爱这城的南向一居室，觉得还不错，就是觉得单价有点高，这个价格可以在富力又一城买一个两居，你觉得这两个选择哪个更好？二套投资，不自住，谢谢
回答：你好，纯投资，就得买热点区域，好地段。爱这城还是相对好一些的。另外，建议还可以看看朝青的次新一居。这类房子越靠近地铁越好。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
6、提问：京爷请问东西城胡同的平房，12-20平米，总价220-300左右，从投资增值角度，值得考虑吗？
回答：你好，平房，有上学的价值，但并不适合投资，投资比较看中流通性，以及受关注程度，这样价格才能起来。而且当下投资买房，还得看中房子的安全性，也就是确定性。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》
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