天津二手房买卖合同（天津商品房买卖合同）

【历史遗留风险加速“出清” 海航科技与天津信托和解】12月5日晚间，海航科技发布公告称，公司与天津信托签署涉及3.32亿元担保债务《和解协议》，公司最终需清偿的债务确认为2.28亿元，直接减少现金流出1.04亿元；并且，协议约定2.28亿元债务将最长延迟至2027年12月20日，以现金形式分期支付，预计将增加公司2022年度投资收益约0.22亿元。履行完毕后，天津信托不得就主合同及保证合同项下的债权债务向海航科技提出任何主张或诉求。有接近海航科技的人士向《证券日报》记者介绍，《和解协议》的签署及执行将有效减少公司资金损失，为公司的健康可持续发展提供有效支持，较大程度上保护公司及投资者利益，有助于公司逐步、有效化解历史遗留问题。

主营业务上，海航科技已经重回航运市场并加速在此领域的布局。目前，海航科技利用自有资金持续购入船舶资产，通过运力补充打造具有竞争力的散货船队，深耕航运市场，持续扩大航运业务收入比重，将新购入的船舶资产迅速转化为运营资产，不断提升运营效率，做大做强主营业务，确保上市公司持续健康发展。详情：网页链接

延期交房，你将会得到多少赔偿？

看下面这张图！这是天津一个项目的购房合同。

合同里规定：逾期超过【180】日后，买受人选择继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款【万分之壹】的违约金，但总额最高不超过买受人已支付房价款的【百分之壹】。

也就是说，100万的房子，若开发商逾期交房了，一天只能获得100元的赔偿金。

BUT，这不是重点！重点是赔偿有上限——最高不超过房价款的百分之一。

也就是说，100万的房子无论延期多少年，哪怕10年、20年，你的赔偿金也就1万元。

如此条款合理吗？你怎么看？

#12348律师答疑# ◆滨海新区邢女士：我承租了一套精装修住宅房屋，与房东签订两年的租赁合同，使用半年后，我经房东同意，将房屋转租给新租户，当时家具都是完好的，当租赁合同到期我退租时发现新租户将房东的沙发给损坏了，房东找我赔偿，请问我是否应当承担赔偿责任？

◆陈玥律师：《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

您作为房屋的承租人，与房东的租赁关系不因转租而受到影响，仍然由您承担在租赁期限届满时返还租赁物的义务，因此即便是因为新租户的行为造成了损失，您仍然要对房东承担赔偿责任。在您向房东赔偿沙发损失后，您可以基于您和新租户之间存在租赁合同的关系向新租户追偿该笔费用。

#天津二手房交易新规# 刚读过关于天津拟订出二手房交易新规，大概理解为以后二手房交易，资金监管由银行负责，不过说真的，难道之前不也是资金监管的吗？除了贷款购房之外，全款可以免资金监管，无非是将全款购房也纳入监管，应该是这意思吧，不是太明白，希望明白的人给解释一下。

至于从房产从未人员代收简易房款，这种事情应该不会发生，中介怎么代收房款，难道最终不是通过银行，将首付款，贷款部分，最终打给业主吗？有点搞不清楚，无法理解，如果哪位购房人，敢把购房款交给中介，由中介代收，相信那人不是疯了就是傻了，啥时候有购房人那么相信中介，敢把购房款交给中介过？

即便法律在健全，难道就不怕有胆大妄为之人，见钱眼开，拿着房款跑路吗？到时候和谁哭去，所以说资金监管由来已久，没有中介敢代业主收购房人的房款。

有一条，就是取消金融机构，中介机构代还房贷之类，如果可以取消，相信很多业主在无力偿还房贷情况下，还真的会暂时不考虑卖房，毕竟现在有很多业主，贷款可不是小数目，月供5000都算贷款少的的了！

如果真出政策，还不如由市房地产交易服务中心直接监管存量房挂牌上市，对挂牌房源进行核验，并对价格进行核验，符合标准房源可以挂牌出售。

与此同时严格监管交易流程，避免存在一房两价，阴阳合同出现，对于补差价严格审查，查一个办一个，这样一来，房价就能得到行之有效控制，中介操作也会越来越规范，交易也越来越清晰。

欢迎大家一起讨论！

注意代持股权协议无效的情形！法律禁止代持上市公司股权及保险公司股权，相应股权代持协议无效！

法院对代持股协议的效力如何认定？

天津房产都有哪些税

先说新房。

契税，90平以下1%

90平以上 首套1.5% 二套2%

三套限购，买不了了

维修金，房产总额的1%

二手房，两年以内的房

增值税，协议价的5%

附加税，协议价的0.65%

个人所得税，协议价1%

两年以上的房

没有增值税和附加税

个人所得税1%

五年以上的房

家庭为单位的唯一一套住宅免征增值税，附加税，个人所得税。

家庭为单位第二套房1%个人所得税

契税，家庭为单位90平米以下都是1%

90平米以上首套1.5% 二套2%

另外还有土地出让金

土地是划拨性质，1% 土地性质为出让但是标明补觉1%（均为协议价）

登记费，抵押登记费，印花税等数额娇小，不做额外整理。

#天津头条##天津买房# #天津房价# 天津新房预售金监管细则出台，征求意见稿截止到8月13日

近日，天津市住建委会同相关部门将原有政策进行了修订，拟定了《天津市新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》。现向社会公开征求意见，征求意见截止时间为8月13日，可将意见、建议反馈至电子邮箱fdcscglzx@tj.gov.cn。

@完颜文雄 从普通市民角度，尝试对这一政策解读——

其中明确——

新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，通过新建商品房预售资金监管系统对用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管。

（预售阶段资金全程监管，不但开发商赚多少钱一清二楚，而且连怎么花、花给谁也一清二楚…，此举将极大挫伤企业从事房地产开发的意愿，尤其是民企）

监管期限自核发商品房销售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。（鼓励现房销售。若想赚取利润，就必须办理完不动产登记后现房销售）

房地产开发企业可按取得商品房销售许可、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案等资金使用节点申请拨付监管资金。（房地产开发企业已没有资金调配权，这将影响整体资金周转和再拿地的效率）

新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。（同上。钱不归开发商管理，客户房款直接进监管账户）

购房人应当凭新建商品房预售资金缴款通知书，通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将房价款直接存入监管账户。

房地产市场中心通过监管系统定期对预售资金收存情况进行核查，发现房价款未存入监管账户的，暂停该账户资金拨付。（谁买的房也一清二楚。压房号等舞弊行为被杜绝）

房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同或取消缴款通知书的，由房地产开发企业自行结算退款，房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。退还房价款后，房地产开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管账户中的剩余部分监管资金。（退款流程7天，需开发商先垫付客户退房款）

本市经济适用住房、限价商品住房、还迁安置住房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目，由房地产开发企业提供商品房建设投资计划、固定资产投资项目备案证明或区政府确认的回购还迁协议等相关证明资料后，不纳入资金监管范围。（定向安置类不在监管内）

结论：

1.开发商资金运作和规模化运作能力大为削弱；

2.房企从过去拼营销转向到拼施工，头部企业将施行现房销售；

3.购房者数据和开发商财务数据全透明；

4.房地产营销团队在项目中的作用进一步削弱；

5.新房营销外包及二三级市场联动趋势更趋明显。@头条天津 @头条生活 @头条房产 @天津幸福里 @幸福里趣看房

近代中国看天津—小洋楼

林子香旧居，坐落于和平区睦南道114号，建于1936年，砖混结构二层楼房，局部三层，英国乡村别墅建筑风格，有一个很大的庭院，保存完好。

林子香，生卒不详，比利时商业电灯电车公司的中国买办，实力雄厚的大财阀。

天津是中国第一个拥有公共交通的城市。

1904年与比利时公司签署了《天津电灯电车公司合同》，经过一年多的筹备工作，

1906年2月16日，单轨白牌电车正式通车，此后，天津共开辟了7条车身颜色各异的电车线路。

短短几年时间，比利时公司就收回了成本，而后更赚取了高额利润，靠着天津的这笔款，该公司当时承担了比利时全国的教育基金。

天津有一老太太，让女儿和女婿卖自己的一套房子，买房人是一位中年妇女。他们签了买卖房子的合同，并交了定金20万元，刚签完合同后，这房子就涨价了。老太太说不卖了，说这个合同无效，因为我没有签字，房子是我的他们说了不算。

买房子的人说，你这不耽误我的事吗，现在的房价这么高，当时你们要说不卖，我可以另选别人的房子，这涨价了我得多付一百一十万元，这我的损失不就大了吗。不行，你得赔偿我的损失。两家在法庭上你一言，我一语的争起来了。

最后法官判卖房者赔买房者55万元损失费。这里提醒买房者注意的是，不是房主签名，买房时要谨慎，合同当时公证一下，也不会出现这种情况。就写到这里吧，谢谢你的阅读。

涉老诈骗花样多 别贪小利守钱袋

k近年来，涉老诈骗时有发生，给一些老年人造成了不小的经济损失和精神打击。今年以来，天津市人民检察院第一分院共办理涉老年人诈骗案件26起，涉案金额13.6亿余元，一批犯罪分子受到严惩。一分院办案检察官提醒广大老年朋友：骗子的手段不断翻新，老年朋友们一定要多学习防骗和法律知识。

高额回报作为诱饵

“小李就住我家楼下，在她的介绍下，我购买了1年期的医贷保理财产品。她说是国家批准的，稳赚不赔，我挺相信她，就投资了8万元。她说给我返还10.5%的利息，还跟我签了一份合同。合同履行期间，小李的公司给过我一些利息，但后来就什么都没有了，本金也没还给我……”

“这个房屋养老的项目我投了100万元，当时这家公司宣传的是把房屋的产权卖给我，然后每年再给利息，第一年是9%，第二年是11%，第三年是13%。超过50万元的话增加一个百分点，超过100万元增加两个百分点。为了要这个高额利息，我还找别人借了20万元。他们跟我签订了颐养合同，给我一张颐养卡，但是房屋一直没给我过户。这家公司看着挺正规的，还定期组织我们看电影、听相声，每年还有三四次答谢会。但是到了第二年，他们就不好好给利息了，本金更是不还……”

这些，都来自真实案件。今年以来，一分院以“打击整治养老诈骗”专项行动为契机，依法高效惩治养老、涉老诈骗犯罪，该类案件办理质量不断提升。据介绍，该院进行了多项工作部署，深挖案件线索，主动扩大战果，积极追赃挽损，涉案钱款应追尽追，办案宽严相济，引导犯罪嫌疑人认罪认罚，同时积极开展法治宣传活动，将宣传材料精准送到老年人身边，将打击犯罪和预防犯罪有效融合，全方位能动履职，维护老年人合法权益。

抓住老人特点下套

近年来，我市针对老年人的诈骗案件时有发生。从最初的“保健品”“伪装儿女”诈骗，到“低价游”“黄昏恋”诈骗，再到新兴的“养老服务”“投资理财”诈骗，骗子的手段、套路不断翻新。据一分院第四检察部检察官杨学昊介绍，从办案情况来看，我市的涉老诈骗犯罪主要是非法集资、合同诈骗，涉及房产投资、以房养老、投资理财、保健养生等诸多领域。

“骗子利用的就是老年人普遍重视身体健康、对金融投资理财不甚了解、生活日常精打细算、关心关爱子女后代等特点，有针对性地设计圈套，将老年人群体的特点变为弱点，令很多老年人防不胜防，严重侵害老年人合法权益。”杨学昊向记者介绍。

提高法律防骗意识

养老诈骗犯罪手法虽然千变万化、层出不穷，但本质上都是根据老年人的特点、需求设计骗局，主要有利用老年人法律意识和防范意识不强的特点，许以高额回报率引诱老年人投资；利用老年人子女不在身边，许以各种小恩小惠打动老年人从而实施诈骗等情形。

因此，杨学昊检察官提醒广大老年朋友，要提高法律意识和防骗意识，不要被骗子的花言巧语所迷惑，更不要相信超出常规的各种回报。老人的子女和其他亲属应该关注老人的理财投资，不要让他们轻易地将自己的养老钱交给别人。社会各界更是要加大对涉老诈骗的宣传，让老人们了解诈骗手段和防骗知识，让骗子们无从下手。

天津共有产权房，要来了！房价打63折！

这几天，很多人都在讨论共有产权住房。起因是天津住建委发布的一则《关于闲置定向安置经济适用住房转成共有产权住房的指导意见》（征求意见稿）。

其实，这不是什么新词汇，北京早就有。

只是对于天津来说，却是“头一次”。

这也意味，天津也要步入共有产权房时代了。

《指导意见》的内容就不赘述了，关于申请条件、申请流程等详见截图。

这里说几个重点：

*1）共有产权房，顾名思义，就是国家和购买人“共有”房子的产权。两者“三七分”。

即：购房人产权份额为70%，政府产权份额为30%。

由市、区所属国有企业代持，产权比例应在合同中予以约定。

*2）共有产权房，价格便宜。

新建住房项目销售均价=周边房价×90%×70%。

相当于房价打63折！

*3）可以购买产权。

缴纳契税满5年后，可以向代持企业提出一次性增购政府产权份额的申请，取得完全产权后可以上市转让。

未满5年的，不允许转让房屋产权份额。

从这一点很像原来的限价房，价格便宜，还有满5年的时间限制。

可以理解为，它是限价房的一种替代方式。

本身推出共有产权房的目的，就是为“加快解决本市中等偏下收入住房困难家庭和新市民无房家庭的住房刚需问题”。

这对于刚需买房人来说，是个好消息，可以用63折的价格买到房子。

但对于刚需板块、刚需楼盘却是重锤。

因为共有产权房的购买人群就是刚需，而且共有产权房价格更便宜。有没有天津户口都能买。

毋庸置疑，当共有产权房落地，刚需盘肯定会受到冲击。

慢慢，楼市格局也会发生变化。

改善买商品房，

刚需买共有产权房或保租房，

两个方向走。

进而房住不炒、共同富裕。

#云观津城#【市科技局发布天津市技术合同认定登记操作指引】为规范技术合同认定登记工作，提高登记效率，保障科研单位的科技成果转化收益分配落实到位，近日，天津市科学技术发展战略研究院编制了《技术合同认定登记操作指引（V1.0 2022）》。该《指引》解答了技术合同认定登记工作中的常见问题，明确了新系统操作流程，详细解答政策依据，能够帮助天津市技术合同交易主体、各区技术合同登记机构尽快掌握新系统使用技巧。同时，还能帮助科研单位和科研人员熟悉技术合同认定登记规则，更好地开展技术合同认定登记工作，落实科技成果转化激励和税收优惠政策。详细：市科技局发布天津市技术合同认定登记操作指引-津云APP

大招又来了？看看本文你就明白了，天津楼市没那么复杂

昨天白天在外面陪粉丝签合同，中午吃饭时，一看朋友圈都在发和平最新出的这个三年又三年，也有很多粉丝以及好友来咨询这个和平新出的这个大招对天津楼市有何影响？今天专门写一篇，详细再分析一下。

我在8.15那天写的再观望一下，等俩事儿，现在第一个事儿基本差不多了，第一个事儿也就是事关教育，我给大家详细聊聊:

天津教育，公认最强的地方在和平，区域不大，名校多，重点多，然后片区实力差别不大，这些是本地人以及新天津人都认可的一个理论，于是大家疯狂买和平，都希望把自己孩子送到最好的起跑线，从头上小学的来和平，转学也要去和平，这就给本不富裕的和平学位弄的雪上加霜，怎么办？物以稀为贵，房价还涨了，这就坏了，和官方大方向唱反调了，那咋办，赶紧上手段。

6年一学位基础上，再加上毕业时查人户合一，这样彻底锁死6年的流通性，本以为这样就OK了，但是官方低估了家长的望子成龙的心

这样发展下去，这会造成两个问题

1.和平房价还会再涨，与大背景不符

2.和平学位不可控啊，每年新涌入的，以及转学的，这不好把控啊

于是进一步的大招又来了，总结一下，有如下几点

1.打算来和平上小学的，一年级从头开始上的，需要先持有这房子三年

2.打算中间年级转来和平的，依旧需要先持有这和平房子三年

3.针对第一条，有一个过渡缓冲期，2022入学的，今年年底得把房子搞定，2023和2024入学的，需要明年八月底前把房子搞定，有这么一个缓冲期

4.如果持有房子不满三年就要上小学，或者转学时房子持有不满三年的，这种直接统筹，小学，初中都统筹

这四点一起出来，会产生如下结果

1.想来和平上学，以后基本这房子得持有9年，3+6

2.中间转学，想不统筹，极限最少也得持有5-6年

3.和平房子流通性彻底降低，甚至说流通性直接冰封，9年不能动

短期来看，接下来一年内和平的需求会出现激增，因为未来3-4年有和平上学需求的家长们，得考虑出手了，所以短期需求急剧增加，供应不足，势必价格还得涨

但是长期看，没有啥流动性了，而且一旦家长们出现追和平的审美疲劳了，其实需求后面慢慢也就下来了，后面和平区的价格最终还会下来

写到这儿，基本这就是一个比较不错的新情况的解读了，但是我还想再就这个话题，深入再聊一下:

可怜天下父母心，教育需求是很多人看房子考虑的首选需求，和平区是天津教育高地，但是如果你小学甚至初中都是统筹来上的话，那和平的教育价值就被极大的削弱了

而且200w左右的钱一下子锁住9-10年，这中间还要承担一定风险，所以风险太大，现在不建议看和平了。

接下来直接和大家说一下结论，受限于篇幅，今天先把结论和大家分享了，后面再和大家详细分析原因，结论是:

1.和平不要再追了，不管何角度去考虑，和平都不合适了

2.追教育的话，往河西看看吧，河西虽然后续也会有动作，但是起码河西可选范围以及可控度再加上教学质量，比其他区真的要强

3.近2—3内要上小学的，得抓紧看房了，不然追求教育的话，后面再买大概率会买贵

海教园，空港，生态城，这些地方还有机会，只不过不同需求下进行的不同选择了

最后再做个总结的提醒吧，优质教育均衡化，集团化办学，这两句都是教育部今年三四月份提出来的，提出后一直沿用至今，这两句一定记住了，考虑教育需求去置业的，看看这两句符合不符合，不符合就是和大方向违背，就有风险，就这么简单，大道至简。

作为金融街的业主，我永世不会再买金融街

2012年，我买了南开区金融街的一套高层住宅

当年的房价2万出头，这个价格是当天全天津新房的前五了

然而这也是我这辈子买的最憋屈的一套房

你们知道被骗之后还被人当作下等公民什么感觉吗？买金融街就能享受这种高级感

1.买房时，我的房子名字是融府15号楼，交房时我的房号是融汇北苑2号楼

2.买房时，我的小区是13栋洋房和2栋高层的豪宅小区。交房时洋房是自己一个小区，高层被甩出去，用铁笼子封上。成为只有300平米小区公共空间的还迁房品质小区。我两万买的啊，当时红桥的房子只要7000。

3.买房时，承诺是南开中心小学学区房，交房时，金融街的领导说从未说过是学区房，销售说的和公司无关，最后经过半年业主的维权，金融街才承认有过学区承诺，并落实了学区

4.交房6年了，我从没拥有过物业合同。有一次我终于在物业见到了我的合同。我的绿化面积是不到4000平米，我终于明白了，我买房了6年。给对面洋房，一个我从没去过的小区，交了6年的绿化维护费。偶然期间，去洋房转了一圈，那边的绿化密度，