买房需审核卖方是否具有完全处分权

　　东楚网黄石新闻网（东楚晚报 记者 朱世杰 通讯员 熊琼 皮鹤翔））近日，一起父母替身在外地的子女卖房而引发的纠纷在法院的调解下，终于尘埃落定。
　　2016年3月，李某在某房产中介看到一则售房信息，于是联系到了房主的母亲王某。原来，房主现身在深圳，但是土地房产二证均在王某处，王某也愿意代儿子出售该房屋。
　　随后，李某在中介的陪同下与王某商谈好了交易价格等事宜。考虑到王某不是房主本人，李某当场让王某跟其儿子电话沟通，确认其同意出售该房屋。于是，李某作为买方、王某作为卖方代理人签订了正式的房屋买卖合同，并约定房主3个月内回来协助办理过户手续。当天，李某向房主银行卡内支付了10万元定金及房屋二证交给中介留存。
　　可是去年下半年，武汉房价持续上涨。王某先是向李某要求加价2万元，但李某未同意。后王某又以未经过房主授权、合同无效为由，不同意卖房。 　　
　　2016年12月1日，房主将10万元退回李某银行账户。随后，李某一纸诉状将房主和王某诉至法院，要求双倍返还定金10万元，赔偿房屋差价损失10万元。
　　法院经审理认为，王某出卖房屋、签订合同已获得房主授权，虽无书面证据，但双方均认可签订合同时向房主电话确认的事实，因此合同有效。较终，经法院多次调解，王某及房主赔偿了李某9万元。
　　大冶市普法办负责人介绍，近年来，随着房产市场火爆，类似案件多有发生。房屋交易主体在交易中，买方一定要着重审核出卖人对房屋是否有完全的处分权，一般要考虑是否为家庭共同财产，是否存在抵押、查封等限制情形，如为家庭共同财产，需要其他成员共同书面同意出售，如未在现场，也可以通过对通话、录音、录像等方式来固定证据，以防万一。
　　如卖方恶意违约，既可要求继续履行，也可以要求解除合同，赔偿差价损失，但不能要求双倍返还定金和支付差价，因为依据法律规定，定金罚则和违约金竞合时只能选择一种救济方式。卖方也应坚持诚实信用，切不可在房价上涨后随意毁约。否则，如果买方诉请赔偿差价损失，法院一般会支持确定违约时市场价与合同价的差额。