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房子漏雨、电梯被泡，业主怎么办？
天津网讯 天津日报记者 陈璠 “对物业公司服务不满意怎么办？”“装修保证金不按约定时间退怎么办？”“物业费又涨了，合理吗？”……物业服务无小事，关乎着千家万户的日常生活。当遇到这些看似五花八门却在生活中时有发生的问题，应该如何处理？业主如何依法理性维权？日前，本报记者采访了市国土房管局物业管理处、物业事务服务中心、房屋维修资金管理中心、物业管理协会等相关部门负责人，找到了问题解决的答案。
雨季紧急维修：可快速申请使用应急资金
为解决房屋维修资金使用过程中存在的“业主签字确认难”而导致维修不及时的问题，天津建立了全市房屋应急解危专项资金，本着“谁交存，谁受益”的原则，利用维修资金增值收益结余，在不动用业主本金和利息的前提下，每年为已交存维修资金的物业项目提取应急解危专项资金，用于解决小区共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。
入夏以来，全国范围的强降雨不断引发各类城市管理问题。7月20日，津城也遭遇了大暴雨袭击。在雨季中，部分小区出现房屋局部漏雨、电梯基坑进水等问题，影响居民生活，亟需维修解决。业主时间可能会想到买房时曾交过的房屋维修资金。但在申请时，却往往被告知，根据《物权法》规定，使用房屋维修资金应当经“三分之二以上业主书面同意”后才能使用。当遇到紧急情况急需资金维修，而“业主签字确认难”成了申请使用维修资金的“拦路虎”。有没有一个可以快速应对小区共用部位、共用设施设备紧急维修需要的快速渠道？
市国土房管局房屋维修资金管理中心主任张俊梅表示，业主交纳的房屋维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。比如说，屋顶、外墙等共用部位，电梯、道路、消防等共用设施设备的维修和更新、改造，都可以申请使用维修资金。
“为解决房屋维修资金使用过程中存在的‘业主签字确认难’而导致维修不及时的问题，我市建立了全市房屋应急解危专项资金，本着‘谁交存，谁受益’的原则，利用维修资金增值收益结余，在不动用业主本金和利息的前提下，每年为已交存维修资金的物业项目提取应急解危专项资金，用于解决小区共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。”张俊梅表示，小区房屋局部屋面渗漏、外檐脱落、道路破损、塌陷、电梯突发故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的情形，以及经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目，都可以使用应急解危专项资金进行维修。
在天津应急资金管理办法实施的几年间，解决了很多小区应急抢修难题。但同时也发现在应急资金使用过程中，仍然存在使用范围有一定局限性、申请主体缺失等问题，制约了应急资金的申请使用。
今年4月，津南区春福里小区电梯发生故障停运，急需更换配件，全楼业主出入受到严重影响。该小区虽然建立了应急维修资金，且维修内容也属于应急资金使用范围，但尚未成立业主委员会，不知由谁来办理申请手续。
张俊梅表示，为进一步提高应急资金使用效率，今年天津进一步对《天津市已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法》进行了修订，调整了应急资金使用范围，增加了局部外墙渗漏；消防设施设备、监控系统、围墙、大门损坏等影响业主房屋使用安全的紧急情况时的维修范围。同时，加强了应急维修工程监管，明确了应急资金申请主体缺失情况的处理方式等内容。对住宅小区未成立业主委员会的，进一步明确了可由所在地社区居委会代行业委员会职责，负责对房屋应急解危专项资金的申请和使用。
按照新的管理办法规定，春福里应急资金使用由该小区所属津南区咸水沽镇宝业馨苑社区居委会代为履行业主委员会职责，对应急资金进行了申请使用，及时解决了业主的住用隐患问题。
“不仅是春福里这样没成立业委会的小区可以申请使用应急资金，对于没有物业公司的小区也可在区县房管局指导下，由业主委员会（或居委会）委托相关单位进行申请和使用。”张俊梅说。新修订的《办法》出台后，近半年来，全市房屋应急解危专项资金使用率大幅提升，同比增长达到160%，实施了346个维修工程，使14.29万户业主受益。
